Dự án nhà cho thuê: Bạc lẻ, có còn hơn không

Dự án Bee Home

Nhìn thì ham

Người có thu nhập thấp thật sự không dễ gì mua nổi. Theo đó, dự án nhà cho thuê hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình sẽ là phân khúc được nhiều người chọn lựa nhất.

Có hai hình thức đầu tư nhà cho thuê được ứng dụng phổ biến ở các nước trên thế giới: cho thuê, bán lại (nếu khách thuê có nhu cầu) và cho thuê dài hạn, lấy tiền một lần.

Năm 2005, Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội (HACINCO) cũng đã triển khai dự án thí điểm xây dựng nhà cho thuê đầu tiên tại Hà Nội với tổng mức đầu tư gần 300 tỷ đồng (khoảng 300 căn hộ có diện tích từ 40 - 119m²).

Kế đến, cuối năm 2009, tại TP.HCM, khu phức hợp Bee Home với 318 căn hộ (Công ty CP Quốc tế C&T, thành viên của Tập đoàn C.T Group) làm chủ đầu tư, hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình, cũng bắt đầu được triển khai.

Đứng ở phương diện đầu tư, giới phân tích cũng thừa nhận đầu tư nhà cho thuê chẳng khác nào “bỏ tiền chẵn, nhặt tiền lẻ”.

Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, khi giao dịch về nhà đất đang “đóng băng”, thì đây là cách đầu tư khá hiệu quả. Bởi vì, hầu hết các chủ đầu tư đều cho thuê theo thời hạn 1 năm, 3 năm, 6 năm, 12 năm hay thậm chí là 45 năm.

Theo đó, mức giá cũng sẽ giao động từ 1,5 - 4 triệu đồng/tháng (tùy theo thời hạn thuê). Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ thu tiền thuê nhà theo định kỳ. Do đó, nguồn vốn thu hồi sẽ khá ổn định.

Không những thế, đầu tư dự án nhà cho thuê cũng là một phương thức làm marketing hiệu quả trong thời điểm hiện tại. Lẽ dĩ nhiên, nhà đầu tư vẫn có thể bán lại sau nhiều năm cho thuê. Như vậy, với hình thức đầu tư này, suy cho cùng nhà đầu tư vẫn được lợi cả đôi bề.

Làm rất khó

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, số lượng doanh nghiệp (DN) BĐS đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê chỉ mới đếm được trên đầu bàn tay. Con số này đang tỷ lệ nghịch với những trị giá mà phân khúc đã mang lại.

Trên quan điểm nhà đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng, thực tế phân khúc nhà cho thuê là kênh đầu tư khá hiệu quả, song không phải bất cứ ai cũng có thể làm được, bởi vấn đề còn nằm ở năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết, việc đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê rất phù hợp trong thời điểm hiện tại, tuy nhiên còn phải xem xét những yếu tố như nguồn quỹ đất, thời hạn thuê đất và nguồn vốn đầu tư.

Theo đó, nếu DN bỏ tiền ra mua đất, xây dựng đầu tư rồi cho thuê và chờ thu hồi vốn thì rất khó. Vì nếu so sánh với nguồn vốn vay ngân hàng 24 - 25% để đầu tư vào dự án nhà cho thuê, thì đến bao giờ mới thu vốn lại được.

Thực tế, tiền lãi ngân hàng còn cao hơn cả số tiền nhà đầu tư cho thuê. Như vậy DN không chịu nổi. Do đó, khả năng là ít có DN làm được điều này, bởi 80 - 90% DN trong lĩnh vực BĐS đều sử dụng nguồn vốn vay.

Xem ra, với phân khúc đầu tư nhà cho thuê dành cho người có thu nhập trung bình cũng cần có chính sách hỗ trợ của nhà nước, ông Đực nói.

Tuy nhiên, theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT, Công ty CP Địa ốc Đất Xanh, câu chuyện về nhà cho thuê, thế giới đã làm cả trăm năm nay. Song, đây lại là hình thức khá mới tại thì trường Việt Nam. “Bởi vì người Việt luôn chú trọng đến yếu tố an cư lạc nghiệp, nên ai cũng có tư duy sở hữu.

Theo đó, nếu nói về đầu tư dài hạn, thì trong tương lai, nhà cho thuê sẽ là một phân khúc đầu tư tốt. Vì đầu tư nhà cho thuê cũng giống như đầu tư văn phòng cho thuê, nhưng khác nhau ở mục đích sử dụng. Song, vấn đề ở đây phải xuất phát từ chính cái nhìn của chúng ta”, ông Thìn nói.

Lý giải thêm về tính hiệu quả của phân khúc đầu tư nhà cho thuê, ông Thìn lấy dẫn chứng từ câu chuyện nên “mua nhà để ở” hay “thuê nhà để ở”.

Nếu như ở nhà thuê, mức chi phí bỏ ra ít hơn mua nhà thì lúc đó người ta sẽ hướng đến câu chuyện đi thuê nhà. Làm phép tính giữa việc chọn mua căn nhà 2 tỷ, trả lãi suất ngân hàng 20%/năm, tương đương 400 triệu đồng/năm, chưa tính đến chuyện trả vốn. Như vậy, người mua mất khoảng 34 triệu đồng/tháng chỉ để trả lãi vay. Trong khi đó, thuê nhà chỉ mất khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Do đó, nếu áp dụng mức giá cho thuê đối với người có thu nhập trung bình cũng cần có sự tính toán lại cho phù hợp. Bởi vì muốn sản phẩm đầu ra được giá rẻ thì bắt buộc đầu vào phải hợp lý.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - Gia Định, nguyên Giám đốc Công ty Phát triển nhà quận Tân Bình, cũng cho rằng, đầu tư vào dự án nhà cho thuê rất hiệu quả, điển hình với dự án thí điểm nhà cho thuê Tân Sơn Nhì (khi còn đương nhiệm ở Công ty Phát triển nhà quận Tân Bình).

Theo ông Thiều, sở dĩ, người ta thuê nhà là vì họ không có khả năng mua nhà. Tuy nhiên, vấn đề đối với nhà đầu tư là kinh phí. Song, với tình hình như hiện nay, nhà đầu tư để tiền gửi ngân hàng vẫn có lời hơn.