Dòng tiền rẻ có chảy vào bất động sản?

Các chủ đầu tư lạc quan về tương lai thị trường 2021

Khi “thứ cấp” thành kênh nóng

“Đang có mốt đi săn chung cư, biệt thự, đất nền do người mua trước gặp khó khăn phải bấm bụng cắt lỗ với giá rẻ”, một nhà quan sát thị trường chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán. Theo ông này, những người mua “tiền nhiệm” cũng đa số là nhà đầu tư, khi thanh khoản thị trường giảm vì Covid-19 khiến họ không thể lướt sóng nhanh, trong khi không đủ năng lực tài chính để theo tiến độ đóng tiền nên đành ngậm ngùi sang tay.

“Cứ chịu khó săn, nhiều khoản đầu tư kiểu này rất hời so với đưa tiền vào ngân hàng kỳ hạn ngắn chỉ vài ba phần trăm lãi suất một năm”, ông này kết luận.

Sau gần 4 tháng rao bán và tiếp đón cả chục người quan tâm, cuối cùng anh Văn Điến đã bán được căn hộ chung cư tầng 9 tại một dự án ngay gần ngã tư Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội với giá hơn 1,8 tỷ đồng. Mua từ năm 2018, về sinh sống ổn định từ tháng 4/2019, tuy nhiên, do dịch Covid-19 khiến thu nhập của hai vợ chồng giảm mạnh, khó kham nổi khoản tiền trả lãi hàng tháng, nên vợ chồng anh quyết định rao bán căn nhà của mình, chấp nhận chịu lỗ khoảng 200 triệu đồng so với định giá căn hộ thuộc cùng dự án.

“Cũng khá tiếc khi phải nhượng lại căn hộ này với giá rẻ nhiều như vậy, nhưng không thể làm thế nào khác nên phải bán đi và tạm thời gửi tiền trong ngân hàng, thuê trọ rồi lại tích cóp kiếm căn mới”, anh Điến than thở.

Không giống cảnh ngộ của anh Điến, hai vợ chồng chị Ngọc Anh cũng đang rao bán gấp căn hộ mới mua trên đường Tố Hữu và tính vay ngân hàng thêm khoảng 600 triệu đồng để mua lại một căn hộ chung cư khác đang được chủ cũ rao bán tại Times City cho gần chỗ 2 vợ chồng làm việc và tiện cho con học trong Vinschool.

Chị kể, hai vợ chồng rất thích căn hộ tại Times City, nhưng tính toán có thể phải 1 - 2 năm nữa mới đủ sức, tình cờ hồi tháng 9/2020, trò chuyện với cô bạn đồng nghiệp mới biết chủ một căn hộ ở Times City đang gặp khó khăn về tài chính nên muốn nhượng sớm với giá giảm tới gần 300 triệu đồng so với giá trị thị trường. Sau khi tính toán, hai vợ chồng quyết xuống tiền mua căn hộ này.

Nhiều nhà đầu tư đang săn hàng trên thị trường thứ cấp

Quan sát thị trường cho thấy, không lặng sóng như thị trường sơ cấp, giao dịch trên thị trường thứ cấp như kiểu các hộ gia đình nói trên khá sôi động. Dữ liệu của trang web batdongsan.com.vn cũng cho thấy điều này khi cho biết, quý III/2020 vừa qua, ngoại trừ một số dự án mới của Vinhomes như Vinhomes Smart City hay Vinhomes Ocean Park, loại căn hộ được quan tâm hỏi mua nhiều nhất thuộc về những dự án đã đi vào sử dụng 2 - 3 năm, chẳng hạn như Goldmark City, Royal City, Golden Silk, Imperia Garden…

“Ngày càng có nhiều người mong muốn bán bất động sản nhanh hơn, giá thấp hơn, thậm chí họ chấp nhận cắt lỗ 20 - 30% để thu hồi tiền về. Trong khi đó, ở chiều ngược lại cũng có không ít khách hàng tìm kiếm các sản phẩm này để thu mua, và rất nhanh chóng chốt nếu cảm thấy phù hợp và được giá”, ông Nguyễn Tuấn Quỳnh - Văn phòng môi giới Phúc Vinh (Mỹ Đình, Hà Nội) thông tin.

Thực tế, dòng tiền dồi dào với chi phí thấp trên thị trường đang tác động lớn vào quyết định của bên mua thời gian này khi nhiều nhà đầu tư không gửi ngân hàng mà còn muốn vay thêm để tranh thủ cơ hội săn hàng “sell off”.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, mặc dù tín dụng 3 quý đầu năm 2020 nhìn chung ở mức thấp, nhưng tín dụng vào bất động sản vẫn tăng trưởng khá tốt. So với dư nợ tín dụng bất động sản năm 2019 là 521.821 tỷ đồng (chiếm 6,37% tín dụng toàn ngành) thì quý I/2020 dư nợ tín dụng bất động sản đã lên tới 526.396 tỷ đồng, quý II/2020 tăng lên 580.168 tỷ đồng và tính đến tháng 8/2020 tăng lên 606.253 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo chia sẻ từ cán bộ phụ trách tín dụng tại một số chi nhánh ngân hàng thương mại, do ít có dự án mới nên lượng lớn vốn tín dụng được giải ngân cho người mua bất động sản và được thế chấp bằng sổ đỏ do các sản phẩm này thường đã có giấy chứng nhận sở hữu. Các khách hàng này đa phần đã có khoản tài chính đáp ứng một phần giá trị món hàng, nên sau khi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng sẽ tiến hành vay ngân hàng để trả nợ nốt phần còn lại cho chủ cũ.

Thế hệ F0 mới

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, dòng tiền đang có xu hướng quay trở lại với kênh bất động sản với đa dạng các mục tiêu mua để ở, mua đầu tư, mua để giữ tiền…

Theo phân tích, khi dịch bệnh Covid-19 khiến nền kinh tế “thấm mệt”, nhiều người kinh doanh ở các lĩnh vực khác để bảo toàn vốn đã dồn vốn vào mua bất động sản. Đồng thời, những tín hiệu cho thấy thị trường có thể sớm hồi phục trở lại cũng tạo ra động lực cho nhiều nhà đầu tư nhanh nhạy tận dụng cơ hội này để mua lại các bất động sản giảm giá rồi tìm kiếm cơ hội bán lại trong năm tới.

“Điều lý thú là giai đoạn sôi động này của thị trường thứ cấp có sự góp sức của số đông nhà đầu tư mới toanh và nhóm nhà đầu tư F0 này rất dứt khoát trong việc mua bán”, ông Đính nhận xét.

Hơn chục năm làm nghề tư vấn, môi giới bất động sản, theo quan sát của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS, có một xu hướng rất thú vị là, dù ai làm bất cứ ngành nghề gì nhưng khi có tiền sẽ mua bất động sản. Khi tình hình kinh doanh khó khăn, bất động sản càng trở thành kênh giữ tiền hiệu quả. Đó chính là lý do khiến những người không phải các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp vẫn muốn tham gia đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

“Khi nguồn cung hạn chế, sức cầu đa dạng và xuất hiện nhà đầu tư F0 thì các sản phẩm bất động sản tăng giá là điều tất yếu. Đó không chỉ là diễn biến trên thị trường Việt Nam mà còn là xu hướng ở tất cả các nước trên thế giới”, ông Tuyển nhận định.

Cũng chung cái nhìn lạc quan về xu hướng sắp tới, ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT MB Land kỳ vọng lớp nhà đầu tư mới này cũng là động lực cho thị trường sơ cấp trong năm 2021 tới đây, bởi theo ông, “khi nhiều nhà đầu tư ở nhiều ngành nghề khác đang chuẩn bị cho các hoạt động kinh doanh trở lại bình thường thì thị trường địa ốc không thể đứng ngoài cuộc và ngay đầu năm 2021 tới đây, thanh khoản thị trường sơ cấp sẽ có những bước ngoặt từ cả phía cung và cầu”.