Dòng tiền âm, nợ tăng cao: “Ông lớn” bất động sản đang “vượt bão” như thế nào?

Ảnh minh hoạ

Tăng trưởng doanh thu nhưng lợi nhuận giảm

Theo báo cáo từ Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), bất chấp những khó khăn từ năm 2023, quý IV/2024 chứng kiến sự bật tăng mạnh mẽ của doanh thu trong ngành bất động sản, với mức tăng tới 183% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nghịch lý xảy ra khi lợi nhuận sau thuế của nhiều doanh nghiệp lại giảm đến 7%.

Nguyên nhân không chỉ nằm ở chi phí lãi vay ngày một đắt đỏ, mà còn xuất phát từ những khoản lỗ lớn của các doanh nghiệp đang vướng mắc pháp lý. Những cái tên như Danh Khôi (NRC), Năm Bảy Bảy (NBB) hay LDG tiếp tục đối diện khó khăn, trong khi những "ông lớn" có tiềm lực tài chính như Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG) hay Đất Xanh (DXG) lại hưởng lợi nhờ vào việc bàn giao những dự án trọng điểm.

Đáng chú ý, phân khúc nhà thấp tầng trở thành "át chủ bài", giúp nhiều doanh nghiệp duy trì được mức lợi nhuận ổn định dù chi phí vận hành và lãi vay tăng cao.

Nợ tăng nhanh, dòng tiền kinh doanh vẫn trong "vùng đỏ"

Một thực tế đáng lưu ý là tổng nợ của các chủ đầu tư lớn đã tăng 20% so với cùng kỳ, chạm mốc 208.000 tỷ đồng. Nguyên nhân chính đến từ việc chi phí phát triển dự án đội lên khi các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ để kịp mở bán trong năm 2025.

Bên cạnh đó, áp lực tái cấu trúc nợ trái phiếu đến hạn, khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm thêm nguồn vốn để duy trì hoạt động.

Mặt bằng lãi suất tuy có xu hướng giảm nhưng vẫn là một gánh nặng đáng kể.

Dù vậy, không phải tất cả đều là tín hiệu tiêu cực. Lượng tiền mặt của ngành đã tăng 46%, đạt mức cao nhất trong 5 năm, nhờ vào dòng tiền từ hoạt động đầu tư và tài chính. Điều này cho thấy doanh nghiệp vẫn đang có những chiến lược đối phó linh hoạt, tìm kiếm dòng tiền từ các kênh khác thay vì chỉ phụ thuộc vào việc bán hàng.

2025 – Thời điểm bứt phá hay thử thách tiếp diễn?

Theo chuyên gia phân tích của VIS Rating, năm 2025 có thể là cột mốc quan trọng của thị trường bất động sản. Nguồn cung mới sẽ đổ bộ mạnh mẽ, tâm lý người mua dần khởi sắc, và những rào cản pháp lý cũng dần được tháo gỡ.

VIS Rating dự báo rằng dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản sẽ cải thiện trong thời gian tới. Dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản dự kiến tăng 16-18% trong năm 2024. Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các doanh nghiệp ngành này cũng ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024 và sẽ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp niêm yết đã công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây, với dự phóng khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn.

Tuy nhiên, để thật sự tận dụng được thời cơ này, các doanh nghiệp sẽ phải thắt chặt kỷ luật tài chính, quản lý dòng tiền hiệu quả hơn và linh hoạt hơn trong chiến lược bán hàng.

Việc tái cấu trúc nợ và tìm kiếm nguồn vốn mới cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững trong tương lai.

Liệu "cơn bão tài chính" có sớm qua đi, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới? Câu trả lời vẫn đang nằm ở cách các doanh nghiệp thích nghi và điều chỉnh chiến lược trong thời gian tớii.