Đóng thuế tiền tỷ khi chuyển đất vườn sang đất ở: Chuyên gia kiến nghị điều chỉnh cách định giá

Định giá theo nguyên tắc thị trường, thay vì giá thị trường

Tại hội thảo “Giá đất, thuế đất,... thế nào cho hợp lý?” diễn ra sáng 22/7, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, đã nêu những bất cập khi hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển mục đích sử dụng.

TS Thuận cho biết, khi TP.HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79 (áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết năm 2025), ông đã kiến nghị sửa đổi quy định về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường. Ảnh: BTC

Ông Thuận đánh giá, Luật Đất đai 2024 xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chưa có văn bản nào khuyến khích xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường hoặc sát hoặc theo giá thị trường.

Ban đầu, khi xây dựng Nghị định 103, Bộ Tài chính cũng chủ trương không gây quá xáo trộn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình tiếp nhận ý kiến góp ý từ các bộ, ngành liên quan chưa chính xác, dẫn đến Nghị định 103 có một số điểm bất cập sau khi ban hành.

“Giá đất trong bảng giá điều chỉnh đã tăng đột biến, đi ngược lại chủ trương ban đầu. Hệ quả, tiền sử dụng đất tăng cao khiến người dân bức xúc, thị trường bất động sản bị đóng băng và dòng tiền không lưu thông”, ông Thuận cho hay.

Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất trong quá trình chờ Bộ Tài chính điều chỉnh Nghị định 103, TP.HCM cần điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79.

“Tại sao luật bỏ khung giá đất mà trong quá trình soạn thảo Quyết định 79 của TP.HCM lại ấn định giá đất? Đơn cử như một thửa đất ở trên đường Đồng Khởi đang 210m2 đất ở trong bảng giá là 687 triệu đồng. Tuy nhiên, cùng căn nhà đó mà có 6m2 chưa chuyển đổi đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp lại chỉ có giá 810.000 đồng”, ông Thuận lấy ví dụ.

Theo điều 4 Nghị định 71 xác định đơn giá, xác định giá trị sử dụng đất nông nghiệp có cùng thửa đất thì chênh lệch như vậy là không phù hợp, “Cần bỏ khái niệm sát giá thị trường hoặc cận giá thị trường. Chỉ nên đảm bảo nguyên tắc thị trường, đó là phải giữ sự ổn định, giá đất tại bảng giá bằng khoảng 60-70% giá thị trường”, ông Thuận nói thêm.

Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, bày tỏ đồng tình về bảng giá đất phải sát theo giá thị trường, khi đó thị trường mới minh bạch được. Tuy nhiên theo ông Quang Luật Đất đai không quy định nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu.

Theo ông Quang người dân có quyền sử dụng đất. Do đó khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng mà thuế lên đến 100% thì không hợp lý, mức phù hợp chỉ nên khoảng 30-50%.

Cũng theo ông Quang, trong khi giá đất ở tính theo giá thị trường, giá đất nông nghiệp lại quá thấp, không theo giá thị trường, cũng là điều bất hợp lý. Chưa kể, ông tùy vị trí, kích thước sẽ có giá khác nhau, nhưng lại nộp cùng một mức thuế thì cũng chưa hợp lý. Mục đích của quản lý Nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư, nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà.

“Tôi kiến nghị sau khi có bảng giá đất năm 2026 thì hàng năm điều chỉnh không vượt quá 20%, nếu vượt quá 20% phải tính toán lại, rà soát lại xem khu vực đó như thế nào, cao quá thì có thể là giá đất ảo”, ông Quang kiến nghị.

Sẽ khắc phục khó khăn trong việc định giá đất

Trao đổi tại hội thảo, ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết trong công tác xây dựng bảng giá đất các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị “sốc”.

Ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT). Ảnh: BTC

“Trong thời gian qua đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh việc tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội”, ông Tuấn nói và chia sẻ với những bức xúc của người dân.

“Tại sao thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao như vậy? Nguyên nhân do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư”, ông Tuấn nhìn nhận.

Theo Phó cục trưởng Võ Anh Tuấn, các ý kiến của đại biểu trong hội thảo hôm nay giúp cho Cục hiểu hơn và tự tin hơn khi soạn thảo các quy định điều chỉnh. Trong các định hướng, cơ bản chúng ta sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.