Dồn điền, đổi thửa là cách duy nhất để có những khu đô thị đẹp

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, quy hoạch phát triển đô thị gắn liền với giải quyết bài toán nhà ở là vấn đề cốt lõi của TP.HCM. Trong thời gian vừa qua đã có nhiều chính sách thúc đẩy phát triển các đô thị và sử dụng đất một cách hiệu quả, khai thác tối đa nguồn lực đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, cũng như kế hoạch sử dụng đất để làm cơ sở cho người dân và doanh nghiệp triển khai thực hiện. Cần có quy hoạch tích hợp sử dụng đất trên quy hoạch tổng thể quốc gia. Nếu quy hoạch không được tổ chức ở cấp quốc gia thì việc thực hiện sẽ không khả thi.

Ông Thọ lấy ví dụ ở Hà Nội, các quy hoạch vệ tinh được hình thành xung quanh đô thị Hà Nội từ năm 1990. Nhưng sau 30 năm thực hiện, các quy hoạch đó chỉ đi vào cuộc sống khi các doanh nghiệp tham gia phát triển, chẳng hạn ở khu vực Gia Lâm.

Tương tự câu chuyện ở Hà Nội, TP.HCM cũng quy hoạch các khu đô thị vệ tinh xung quanh thành phố, và các quy hoạch này chỉ được triển khai khi nó phù hợp với thị trường, thu hút được người dân và doanh nghiệp tham gia.

Trong quá trình phát triển các khu đô thị và hình thành các sản phẩm bất động sản, vấn đề nan giải là quỹ đất sạch.

Ông Thọ đưa ra năm giải pháp để thu hút các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển các khu đô thị trong thời gian tới.

Thứ nhất là tập trung quản lý theo quy hoạch và theo thị tường.

Thứ hai, để có khu đô thị đẹp, cách duy nhất là dồn điền đổi thửa, sắp xếp tái định cư tại chỗ cho người dân. Nếu không thực hiện dồn điền đổi thửa tại đô thị, TP.HCM sẽ chỉ có những khu đô thị hiện đại xen kẽ nhưng khu đô thị ổ chuột, bộ mặt đô thị không đồng nhất được.

Thứ ba, khi thực hiện quy hoạch giao thông phải thu hồi khu vực phụ cận để đảm bảo cảnh quan, hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị đáp ứng đúng yêu cầu quy hoạch, đạt được tầm nhìn ít nhất trong vòng 30 năm.

Thứ tư, cần có cơ chế chính sách để phát triển các mô hình nhà ở hỗn hợp, định hướng kinh tế chia sẻ để áp ứng được nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp trong tương lai.

Thứ năm, việc sử dụng đất có hiệu quả hay không phụ thuộc vào cách thức xử lý vấn đề liên quan đến giá đất. Giá đất bình thường, đất tái định cư, cần thực hiện theo cách thức xây dựng bản đồ giá đất trước và sau khi có quy hoạch sử dụng đất, xây dựng bản đồ giá đất trước và sau khi thực hiện dự án.

Trên cơ sở đó có thể điều tiết giá trị tăng thêm từ đất một cách công bằng giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc sử dụng đất.

Tại hội thảo, ông Arnon Snapir, thành viên Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ AIA, cho rằng trong quá trình phát triển các khu đô thị, thách thức lớn nhất là không để mất đi đất nông nghiệp, không mất đi sự phát triển cân bằng cho tương lai vì có những khu đất phải để trống để trở thành vùng trữ nước, giảm ngập úng. Quy hoạch phải giải quyết được câu chuyện này.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, cho rằng trong quá trình phát triển các khu đô thị và hình thành các sản phẩm bất động sản, vấn đề nan giải là quỹ đất sạch.

Theo ông Quang, cần có chính sách phát triển đô thị hài hòa lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người dân.

Để đảm bảo được yếu tố hài hòa này, cần xây dựng cơ chế chính sách và nguồn lực để thực hiện. Trong đó, cần có cơ chế chính sách pháp luật để người dân đồng thuận trong việc giải phóng mặt bằng thì mới khả thi.