Doanh nghiệp sản xuất rời châu Á về “gần nhà”, thị trường kho vận Đông Nam Âu hưởng lợi

Tập đoàn Raben của Hà Lan, chuyên cung cấp các dịch vụ hậu cần tại 13 quốc gia châu Âu, cho biết nhiều công ty đang tìm cách thiết lập chuỗi cung ứng gần các thị trường cốt lõi tại Tây Âu để tránh những gián đoạn tốn kém tương tự như Covid-19 gây ra.

Tập đoàn Raben phục vụ ngành bán lẻ và ô tô. Raben kỳ vọng việc chi phí tăng ở khu vực châu Âu mới nổi sẽ thúc đẩy tăng trưởng nhà kho ở các quốc gia Đông Nam Âu và vùng Balkan.

Raben và nhiều công ty kho bãi khác cho biết họ đang đàm phán với các doanh nghiệp muốn chuyển một số hoạt động khỏi châu Á và các nơi khác, nhưng còn quá sớm để chia sẻ thông tin chi tiết.

“Các công ty sẽ từ châu Á quay về châu Âu. Chúng tôi cần sẵn sàng khi điều này xảy ra”, Giám đốc Hiệu quả của Raben, Tomasz Niezwicki, nói.

Ông cho biết tập đoàn này sẽ mở thêm ba địa điểm kho hàng mới ở Romania trong năm nay để bổ sung vào danh mục đầu tư gồm bảy kho hàng trong kế hoạch mở rộng.

Các lãnh đạo và nhà phân tích của Raben cho biết, việc thành lập kho bãi ở các quốc gia thuộc Liên minh châu Âu (EU) như Romania và Bulgaria mang lại một thị trường lớn cho họ ngay tại những quốc gia này và các nước láng giềng như Serbia, nơi vận hành các dự án ít tốn kém hơn và dễ dàng hơn.

Khu vực Đông Nam Âu có nguồn lao động tay nghề cao và thủ tục cấp phép xây dựng cơ sở mới nặng nề hơn. Do đó, họ đang thu hút các nhà sản xuất từ các thị trường lâu đời như Cộng hòa Séc.

Các tuyến đường và cơ sở hạ tầng được cải thiện ở Romania và các nước xung quanh, diễn biến của việc Anh rời EU và chuyển hướng trong quan hệ với Trung Quốc cũng thúc đẩy triển vọng về dịch vụ hậu cần và kho vận tại khu vực này.

Công ty tư vấn bất động sản Colliers International cho biết trong báo cáo về triển vọng thị trường năm 2021: “Những điều này có khả năng thúc đẩy hoạt động sản xuất và hậu cần ở Romania, đặc biệt khi chi phí lao động trong ngành sản xuất giữa Romania và Trung Quốc là tương đương”.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng bị thu hút bởi lợi suất đối với bất động sản công nghiệp và hậu cần, trong năm 2020 thường dao động từ 8-10% tại Romania và Bulgaria và 5-7% ở Ba Lan, Cộng hòa Séc, Slovakia và Hungary. Các con số này cao hơn mức 4,5% ở Đức hoặc Pháp.

Andrew Peirson, Tổng giám đốc công ty tư vấn bất động sản JLL tại Séc cho biết, mức lương tại Serbia và Romania chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với Cộng hòa Séc cũng là yếu tố thu hút các nhà sản xuất

Ông Peirson nói: “Các yêu cầu sản xuất lớn đang di chuyển về phía Nam châu Âu. Bulgaria, Romania và Serbia sẽ là những nơi có thể tác động đến bức tranh trong khu vực”.

Khu vực trung tâm châu Âu vẫn hấp dẫn đối với các doanh nghiệp hậu cần và kho vận trong lĩnh vực bán lẻ do gần các thị trường lớn hơn như Đức. Trong khi đó, sự tăng trưởng từ các nhà bán lẻ trực tuyến như eMAG của Romania cũng đang giúp thúc đẩy nhu cầu mở rộng kho hàng.

Ba Lan và Cộng hòa Séc là các thị trường lớn nhất trong lĩnh vực kho vận và hậu cần công nghiệp ở khu vực châu Âu mới nổi, sở hữu lần lượt 20 triệu mét vuông và 9 triệu mét vuông không gian nhà kho - tương đương với khoảng 1.300 sân bóng đá - so với 5 triệu mét vuông ở Romania.

Tuy nhiên, Đông Nam Âu đang phát triển với tốc độ nhanh hơn và thu hẹp dần khoảng cách. Điều này đã thúc đẩy nhà phát triển bất động sản công nghiệp CTP mở rộng tại đây.

CTP đã công bố lợi nhuận quý đầu tiên của năm nay tăng 73% so với cùng kỳ năm ngoái lên 98,5 triệu euro và đã mua lại 95.000 mét vuông nhà kho từ tập đoàn Cromwell Property của Úc vào tháng 11 năm ngoái trong thương vụ lớn nhất trên thị trường bất động sản hậu cần của Romania.

Giám đốc tài chính Richard Wilkinson của CTP cho biết, công ty này có kế hoạch tăng diện tích kho bãi mà mình sở hữu tại Romania lên gần 2 triệu mét vuông vào cuối năm 2021. Đây là một phần trong nỗ lực tăng toàn bộ danh mục đầu tư của CTP lên 7,5 triệu mét vuông trong năm 2021, từ mức chỉ dưới sáu triệu vào cuối năm 2020.

Ông nói: “Chúng tôi nhận thấy nhu cầu mạnh mẽ ở (Romania, Bulgaria và Serbia). Chúng tôi bắt đầu thấy các công ty đang tìm cách quay trở lại từ châu Á và kỳ vọng xu hướng đó sẽ tiếp tục”.

Theo công ty tư vấn bất động sản CBRE, lĩnh vực công nghiệp và hậu cần ở Romania - nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Âu - tăng 43% trong quý đầu tiên so với một năm trước đó với 264.000 m2 diện tích thuê mới trên tổng số 5,16 triệu m2.

Thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê nhà kho rộng 68.000m2 của Dacia đánh dấu thỏa thuận lớn nhất trong quý đầu tiên của Romania.

Giám đốc điều hành CBRE Romania, Razvan Iorgu, cho biết thêm 600.000 mét vuông không gian công nghiệp khác dự kiến ​​sẽ được xây dựng trong năm 2021, một mức kỷ lục so với các năm trước đó.

Ông nói: “Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ thấy nhiều ngành sản xuất chuyển đến Romania”, ông minh họa bằng sự xuất hiện của nhà sản xuất phụ tùng ô tô có trụ sở tại Ấn Độ là Sandhar Technologies tại Romania.

Ford Motor Co cũng đã xác nhận vào tháng 4 rằng họ sẽ đầu tư 300 triệu đô la Mỹ để chế tạo một chiếc xe thương mại hạng nhẹ mới tại nhà máy nằm ở thành phố Craiova, Romania. Điều này chứng tỏ nhu cầu về kho vận và dịch vụ hậu cần tại Đông Nam Âu sẽ ngày càng phát triển.

Với xu hướng này, Đông Nam Âu có thể sẽ trở thành một đối trọng với Đông Nam Á, khu vực đang được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến mới về hậu cần của thế giới thay thế cho Trung Quốc nhờ sự bùng nổ thương mại điện tử và chi phí sản xuất thấp.

Theo công ty tư vân bất động sản JLL, mức lương tại Trung Quốc hiện cao hơn 3-4 lần so với trước đây, trong khi mức lương nội địa tối thiểu ở một số nước Đông Nam Á lại rẻ hơn. Điều này đang thu hút các nhà sản xuất thiết lập nhà máy tại Đông Nam Á nhằm phục vụ cho số đông người tiêu dùng ngày càng tăng lên. Sản lượng sản xuất của Indonesia có thể tăng lên 6,5% trong nửa thập niên tới, so với 5% hiện tại. Còn Việt Nam lại là quốc gia nổi bật với lực lượng lao động lành nghề và chi phí tương đối thấp.

Theo Savills, chi phí nhân công thấp kết hợp với chi phí năng lượng thấp đã giúp Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất. Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại đây.

Hiện nay, chính phủ Việt Nam đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao. Việt Nam cũng đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực.