CafeLand - Sau 1,5 năm kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, một số doanh nghiệp cho rằng luật tác động chưa nhiều lên thị trường bất động sản. Những chuyển động trên thị trường chủ yếu do doanh nghiệp tự thân vận động.Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến khác đánh giá cao tác dụng của luật này.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: Chủ yếu vẫn do doanh nghiệp tự thân vận động

Luật Kinh doanh bất động sản không có nhiều tác động đến thị trường. Tất cả những biến chuyển của thị trường là do doanh nghiệp tự thân vận động. Như khi xảy ra khủng hoảng bất động sản vào năm 2009, hàng trăm dự án chết đã được những doanh nghiệp khác mua lại, hồi sinh dự án, cũng là tự thân các doanh nghiệp chứ không được Nhà nước hướng dẫn. Nhiều điều khoản luật trói buộc và làm khó doanh nghiệp. Nhà nước nên lắng nghe những kiến nghị của doanh nghiệp vì họ là người làm thực tế. Là chủ đầu tư nhiều dự án nhà giá rẻ, tôi thấy thật bất công khi nhà ở xã hội được làm nhà 25m2 mà nhà thương mại chỉ được làm từ 45m2 trở lên, vì dù sao thương mại cũng bán ra ngoài xã hội.

Tôi nghĩ, chính quyền nên chuyển từ chủ trương quản lý và cầu an sang chính quyền kiến tạo và chia sẻ. Vì kiến tạo là tạo ra lộ trình,đường băngđể doanh nghiệp cất cánh. Chia sẻ là chấp nhận những rủi ro, chia sẻ khó khăn của doanh nghiệp về phần chính quyền chứ không thể đổ dồn những khó khăn cho doanh nghiệp mà chọn cho mình cái an nhàn. Nhà nước cứ sợ, rồi đưa ra những luật, nghị định, thông tưđể làm khó doanh nghiệp. Tại sao không chấp những rủi ro 1/100 hay 1/1000?

Về điều khoản ngân hàng bảo lãnh cho chủ đầu tư theo luật thì quá rườm rà và thiếu thực tế nên ít doanh nghiệp thực hiện. Ví dụ, vào thời điểm thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp phá sản thì mới xảy ra tình trạng không giao nhà, bỏ ngang dự án. Nhưng đó chỉ là thời kỳ bất động sản khó khăn. Hiện nay, thời điểm đã khác thì tại sao lại chặn khi thấy 10 doanh nghiệp có vài doanh nghiệp lừa đảo thì chặn luôn cả thảy.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: Doanh nghiệp thiếu tự do, khách hàng quyền quá lớn

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản. 500 dự án tại TP.HCM hiện đang bị ngừng triển khai là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Dù điều kiện này đã có phần giảm nhẹ hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 nhưng vẫn không đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, có thể doanh nghiệp lại làm thủ tục xin thay đổi quy hoạch dự án, có khi phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình thì rất lãng phí của cải xã hội và mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp cần được tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu và mục tiêu của mình. Do vậy, Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Ở chiều ngược lại, điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản đã trao quyền cho khách hàng quá lớn, quá mức cần thiết, nhất là đã cho phép khách hàng có quyền kiểm tra việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế thi công tại công trình. Điều này có thể dẫn đến khách hàng có quyền yêu cầu thường xuyên kiểm tra từng chứng từ, từng hóa đơn tài chính, kiểm tra từng công đoạn thi công; buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải trình, trong khi đã có sự giám sát của cơ quan thanh tra xây dựng, cơ quan thuế, đơn vị kiểm toán. Do vậy, hiệp hội kiến nghị sửa đổi điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng trao quyền cho khách hàng được biết rõ thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, được quyền tham quan công trình của dự án, và chủ đầu tư có nghĩa vụ tạo điều kiện cho khách hàng thực hiện các quyền này thì hợp lý hơn.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển Công ty CBRE Việt Nam: Tốt về mặt tâm lý và niềm tin

Tác động rõ rệt thì vẫn chưa nhận thấy nhưng tôi nghĩ rằng thị trường đón nhận tin này một cách rất tích cực. Tích cực ở đây liên quan đến tâm lý và niềm tin của người mua nhà. Ví dụ, quy địnhnhà ở hình thành trong tương lai phải có cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Ràng buộc này giúp  tránh trường hợp có những dự án các chủ đầu tư cứ bán nhưng đến khi giao nhà thì không giao được, gây nên những mâu thuẫn và tranh cãi giữa người bán và người mua. Luật này đưa ra để bảo vệ cho người mua. Trong trường hợp người bán có vấn đề gì không giao được nhà thì người mua vẫn được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, có thể trả lại tiền hoặc bằng cách nào đó mà để đảm bảo là người mua không bị thiệt thòi.

Rõ ràng luật này có những tác động đến niềm tin và tâm lý của người mua. Mà niềm tin thì rất quan trọng đối với thị trường và nó là một trong nhiều lý do khiến cho thị trường hấp thụ tốt hơn và người ta tự tin bỏ tiền ra mua nhà.Tương tự điều khoản luật cho người nước ngoài cũng vậy. Vẫn chưa có một thống kê nào cho thấy số lượng người nước ngoài mua nhà tăng lên bao nhiêu. Thế nhưng lượng người thăm dò thị trường tham khảo tại CBRE rất cao. Trên thực tế, tại một vài dự án mà chúng tôi có làm việc,một số đã đạt được tỷ lệ bán tối đa là 30% cho người nước ngoài. Đây là điều chưa từng thấy trong những thời kỳ trước.

Ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Kinh doanh Công ty Cổ phần đầu tư Nam Long: Tác động ngay khi có hiệu lực

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở gần như có tác động ngay lập tức đến thị trường khichính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, làm cho thị trường có những bước tăng trưởng tốt về lượng giao dịch. Theo tôi, những tác động chính làm cho thị trường tốt hơn là: giải phóng tâm lý nhàđầu tưđã chờđợi trong một thời gian dài, tạo ra kỳ vọng một thị trường tốt hơn trong tương lai (như luật thông thoáng hơn cho người nước ngoài mua nhà), các quy định pháp luật minh bạch, rõ ràng hơn, giải quyết được các vướng mắc tồn đọng cho các doanh nghiệp và hướng đến bảo vệ tốt hơn cho người mua nhà.

Những quy định như các điều kiện đểđưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh (Điều 55), quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê nhàở hình thành trong tương lai (Điều 56) của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là những quy định tốt, tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có cơ chế kiểm soát chéo của bên thứ 3 là ngân hàng trong việc bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ cho người bán và người mua. Quy định này tăng thêm niềm tin cho người mua nhà, được đại đa số người mua nhàủng hộ. Sau khoảng 1,5 năm áp dụng thì quy trình làm việc giữa các ngân hàng và các chủđầu tưđã thuận lợi hơn.

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty Luật ATIM: Ấn tượng nhà cho người nước ngoài

Tôi khá ấn tượng với quy định về quyền mua và sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam. Vì các quy định khác đều hướng đến các mục tiêu tạo tính công khai, minh bạch cho thị trường, đảm bảo năng lực của chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng, phù hợp với việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản. Còn quy định mở rộng quyền mua và sở hữu bất động sản của người nước ngoài là quy định đáng lưu ý, có bước phát triển mới đáng kể. Ngoài ra, quy định về quyền chuyển nhượng dự án mặc dù quy định này là phù hợp với xu thế và dường như là quy định “dĩ nhiên, đương nhiên” nhưng cũng tạo ấn tượng về tác động thúc đẩy các giao dịch M&A.

Là Luật sư, tôi thấy các quy định về cơ chế quản lý, giám sát việc thực hiện các quy định của luật, trách nhiệm của cơ quan chức năng còn chưa đảm bảo hiệu quả thực thi trên thực tế. Thiếu các quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua nhà khi chủ đầu tư có các sai phạm. Việc công khai, minh bạch dự án mặc dù có quy định nhưng chưa có cơ chế đầy đủ để thực hiện thống nhất, đồng bộ, cập nhật thường xuyên. Tôi nghĩ, cần phải có cơ chế quản lý giá nhà, quản lý đảm bảo chất lượng công trình nhà chung cư, cơ chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư hợp lý, có hiệu quả.

Đăng Thy
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.