Doanh nghiệp BĐS đối mặt khó khăn “chồng chất”: Kỳ 2 - Áp lực chính sách thuế

Không chỉ e ngại về việc siết chặt tín dụng, doanh nghiệp và cả nhà đầu tư còn e ngại chính sách thuế làm cho thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khó khăn hơn. Ảnh: Nguồn internet

Công cụ thuế trong một nền kinh tế thị trường, có 2 chức năng chính là: Thu ngân sách và điều tiết thị trường, thúc đẩy hoặc kìm hãm một hoạt động kinh doanh nào đó mà Nhà nước cho là cần thúc đẩy hoặc hạn chế phát triển.

Đối với lĩnh vực bất động sản, ban hành chính sách thuế là một trong những giải pháp trọn gói để hạ nhiệt thị trường trên cơ sở tăng cung. Theo đó, chính sách thuế nhà đất bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận có đủ chứng từ, lệ phí tước bạ 0,5% đối với nhà đất có sổ, lệ phí trước bạ giao dịch qua sàn khoảng 1 – 2% giá trị giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, khó khăn hiện nay của họ không chỉ là do tín dụng mà còn một phần từ chính sách thuế.

Tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, doanh nghiệp thực hiện bồi thường đất đai theo giá thị trường, tự thỏa thuận với người dân. Trong khi đó, tại điều 11 của Nghị định này quy định, doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước theo giá thị trường tại thời điểm giao đất. Như vậy, việc đưa ra giá thị trường không cụ thể thị trường đầu vào hay thị trường đầu ra của doanh nghiệp, đất ở hay đất nông nghiệp đã dẫn đến sự lệch pha trong cách hiểu về giá thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình.

Chính việc quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển bất động sản rơi vào tình khi phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà nước thất thu và sản xuất đình đốn. Đây là nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất từ khi Nghị định 69 được ban hành.

Mặt khác, tại Thông tư 161/2009/TT-BTC quy định về thuế thu nhập cá nhân cho mỗi lần sang nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là 2%. Mức thu này được gọi là thuế thu nhập cá nhân, nhưng việc thực hiện là thu cố định trên doanh thu chuyển nhượng, không có miễn giảm, không dựa vào thu nhập thực tế, người mua dù lỗ cũng vẫn thu. Thuế doanh thu đánh vào dòng tiền kinh doanh, tiền đầu tư vào sản phẩm dở dang trong quá trình sản xuất ra hàng hóa, nên có ảnh hưởng rất mạnh đến việc đầu tư vốn xã hội vào thị trường này.

Trong khi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh bị thu thuế rất cao, thì những người có nhà ở, có tài sản lớn, sử dụng cùng một lúc nhiều căn nhà chỉ phải nộp thuế tượng trưng. Chính sách thuế cho thấy dồn gánh nặng lên vai doanh nghiệp, các hoạt động sản xuất kinh doanh, sang nhượng, trong khi hoạt động này tạo nên công ăn việc làm và tạo thêm nhà đất mới. Trong khi đó hoạt động hưởng thụ, tiêu dùng xa sỉ không phải nộp thuế.

Dự án Luật thuế Nhà ở đã không được Quốc hội thông qua, dù mức thu hàng năm là rất thấp.

Trong buổi Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003, do Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) tổ chức tại Tp.HCM hôm 10/3, “Ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM nhận xét, các khoản thu từ đất đai tại Tp.HCM thời gian qua chiếm tỷ lệ khá lớn trong tổng thu ngân sách thu trên 41.000 tỉ đồng (từ 2004 – 2010). Tuy vậy, một bất cập hiện nay là chi phí, thời gian xây dựng bảng giá đất hằng năm rất lớn nhưng hiệu quả áp dụng rất hạn chế. Bởi thực tế, bảng giá đất thấp hơn giá thị trường tại thời điểm ban hành, nên chủ yếu áp dụng để tính thuế, còn với các mục đích khác phải xác định lại theo giá thị trường”. (Thanh Niên)

Đặc biệt, thời gian gần đây, phân khúc căn hộ gắn liền với đất, đất nền ấm lên, điều này khiến giới kinh doanh bất động sản lo ngại viễn cảnh thị trường sẽ đóng băng. Bởi những diễn biến này cũng tương tự như thời điểm tháng 4-2002 khi Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND Tp.HCM.

Phát biểu trong buổi tọa đàm “Chính sách tín dụng và thị trường bất động sản năm 2011”, ông Lê Chí Hiếu Chủ tịch HĐQT Thủ Đức House cho rằng, với tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay thì có thể nói thị trường bất động sản đang đứng trước rất nhiều khó khăn từ chính sách thắt chặt tín dụng, giá cả cạnh tranh sản phẩm, đầu ra cho sản phẩm,… Có thể nói, đây là tình hình chung của cả thị trường chứ không riêng của doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, “tôi tin rằng về lâu dài, doanh nghiệp trong nước sẽ khắc phục được khó khăn, nâng cao tiềm lực và tăng khả năng cạnh tranh”.

Nhà nước cần điều chỉnh chính sách thuế đặc biệt là tiền sử dụng đất phải nộp hoặc nộp nhiều lần để giảm bớt áp lực vốn cho các doanh nghiệp cũng như đà tăng giá do “thuế chồng lên thuế”.

Theo CafeLand, hiện tại, dưới tác động của các chính sách thị trường bất động sản sẽ gặp không ít khó khăn. Tuy nhiên, trong khó khăn sẽ có những cơ hội, bởi nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải bán sản phẩm của mình để thu hồi vốn, người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn với sản phẩm mà mình mong muốn.

Bên cạnh đó, khi tiếp cận vốn khó khăn hơn, thì chủ đầu tư buộc phải tiết kiệm chi phí, áp dụng công nghệ cao... để có thể hoàn thành dự án với một nguồn vốn nhất định. Hơn nữa, việc thắt chặt vốn cũng đồng nghĩa với việc thanh lọc thị trường sẽ tốt hơn, những doanh nghiệp có năng lực, tiềm lực tài chính thực sự sẽ trụ vững. Ngược lại, những doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc sẽ bị đào thải, qua đó góp phần làm cho thị trường ngày một minh bạch và ổn định hơn.

tag: bds duoi tac dong chinh sach thue