Doanh nghiệp bất động sản “lấn sân” sang nông nghiệp

“Ông lớn” bất động sản chuyển hướng đầu tư

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong đã chỉ ra một số đặc điểm và xu hướng của thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam hiện nay. Trong đó, nổi bật là quá trình tham gia của các doanh nghiệp lớn vào việc tích tụ ruộng đất quy mô lớn để đầu tư sản xuất nông nghiệp công nghệ cao.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện có 1% doanh nghiệp nông nghiệp, nhưng có tới 8% doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, tức phần lớn trong số đó là doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác đầu tư vào nông nghiệp.

Đơn cử như năm 2015, Tập đoàn Vingroup chính thức công bố gia nhập lĩnh vực nông nghiệp với thương hiệu VinEco. Chỉ sau 36 tháng, VinEco đã xây dựng và phát triển 14 nông trường quy mô và hiện đại, phân bổ trên toàn quốc.

Cuối năm 2017, Tập đoàn FLC đã công bố thông tin về việc sẽ triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2020 ước tính lên tới 1,5 tỉ USD. Bước sang năm 2018, Tập đoàn T&T cũng tuyên bố tiến sâu vào lĩnh vực nông nghiệp.

Theo một vài ước tính, tỷ lệ đất nông nghiệp được các hộ thuê theo quy mô lớn, chiếm khoảng 4% trên tổng diện tích đất. Nhiều chủ đầu tư còn có khuynh hướng tập trung phát triển và chuyển nhượng trang trại nông nghiệp.

TS. Phong cho rằng, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn vào nông nghiệp đang và sẽ tiếp tục là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển mạnh mẽ hơn, trực tiếp làm tăng nhu cầu và khả năng thanh khoản, vốn đầu tư trên thị trường này.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Reenco Sông Hồng, đánh giá đầu tư vào nông nghiệp không chỉ là xu thế mà hiện tại các cơ chế chính sách cũng đang mở cửa cho lĩnh vực này.

“Tôi cho rằng, đây là một cơ hội với thị trường còn đang bỏ ngỏ, không những đối với doanh nghiệp trong nước mà đối với cả doanh nghiệp nước ngoài”, ông Điệp cho biết.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng hiện nay, nhiều chủ đầu tư không đơn thuần chỉ làm bất động sản mà chuyển đổi sang nhiều mô hình hoạt động, trong đó có nông nghiệp.

Nói về nguyên nhân, theo ông Quyết, các doanh nghiệp đa phần nhìn thấy hướng phát triển mới, mang lại giá trị cao nên thực hiện mô hình chuyển đổi. Bên cạnh đó, hầu hết các công ty lớn đều muốn đa dạng ngành nghề kinh doanh.

Ảnh minh hoạ.

Bức tranh thị trường vẫn còn u ám

Sự tham gia của các “ông lớn” vào thị trường nông nghiệp cho thấy sức hấp dẫn đầy tiềm năng của lĩnh vực này. Tuy nhiên, giới chuyên gia vẫn có những khuyến cáo đối với các doanh nghiệp đã và sẽ có ý định “lấn sân”.

Ông Phong cho rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp hình thành và gắn với khu vực nông nghiệp, nông thôn, nơi mà thị trường bất động sản có tổ chức còn mờ nhạt, tình trạng chuyển nhượng đất ngầm với những trình tự thủ tục chính thức phiền hà, phức tạp.

Thị trường này cũng có khá nhiều rủi ro gắn với sản phẩm khó đa dạng hóa; tính độc lập của hàng hóa đất đai thấp do đặc thù cơ cấu và phân bổ địa lý đất canh tác nông nghiệp; khó nhân hệ số sử dụng đất nông nghiệp như các loại đất công nghiệp hoặc đất ở sinh hoạt khác.

Về hàng hoá trên thị trường, theo ông Phong, quan trọng nhất là quyền sử dụng đất và đất đai nông nghiệp thì vừa thiếu, vừa không vững chắc và xé nhỏ do hạn chế về quỹ đất nông nghiệp tự nhiên, sự khống chế của quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài những rủi ro khách quan như sản xuất nông nghiệp phụ thuộc vào thời tiết, khí hậu, thì đầu tư vào nông nghiệp hiện nay vẫn còn nhiều nút thắt cản bước doanh nghiệp, liên quan đến việc tích tụ đất đai.

Trước đây, Nhà nước thực hiện giao đất theo nguyên tắc tốt xấu, xa gần, bình quân… dẫn đến tình trạng quỹ đất sản xuất còn manh mún, nhỏ lẻ. Tỷ lệ đất nông nghiệp chỉ đạt bình quân 0,07ha/người (so với mức 0,27ha/người tại Thái Lan).

Theo nguyên tắc thị trường hiện hành, một doanh nghiệp để có thể tích tụ được diện tích đất nông nghiệp lớn để triển khai dự án thương mại thì phải đàm phán với hàng trăm hộ gia đình có quyền sử dụng đất liên quan, trong khi có nhiều hộ gia đình khó đồng thuận nhau về ý định bán, cho thuê hay góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình.

“Việc phải thương lượng với quá nhiều hộ để có đất đủ cho dự án là rất khó và kéo dài, khó đảm bảo cho các quan hệ tín dụng”, ông Phong nói.

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh trong nông nghiệp vừa phải đối diện với rủi ro sản xuất phụ thuộc cao vào thời tiết, sâu bệnh; đòi hỏi nguồn tài chính không nhỏ và luôn gặp khó khăn trong tạo quỹ đất cho cả dự án.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn sợ phát sinh các vụ kiện cáo, tranh chấp dân sự trong việc thương lượng về thuê đất với nông dân, trong khi giải pháp nông dân góp vốn bằng đất đai, lao động chưa thực sự hấp dẫn đối với họ.

TS. Nguyễn Hữu Thọ, Phó trưởng Ban Chính sách phát triển nông thôn, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng hiện tại đang có nhiều rào cản khiến thị trường này còn mang màu “u ám”, hoạt động chưa nhộn nhịp. Do đó, mặc dù đã hình thành nhưng nhiều người còn rất mơ hồ về loại hình gọi là bất động sản nông nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Điệp cho hay, hiện tại chỉ có các tập đoàn lớn mới có đủ điều kiện để phát triển lĩnh vực này.

Theo ông Điệp, những doanh nghiệp này có tiềm lực tài chính tốt, tiến hành rót vốn, đầu tư công nghệ cao, tạo ra chuỗi giá trị liên kết. Khi những doanh nghiệp lớn thành công, họ sẽ tạo ra một nền tảng tốt cho thị trường bất động sản nông nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, mặc dù cũng đã được pháp luật quy định, nhưng thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua phát triển khá trầm lắng, chưa đúng với tiềm năng và vai trò như là một thị trường bất động sản thực thụ do khung pháp lý cho loại hình này chưa nhất quán, rõ ràng; cũng chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không.

Bên cạnh đó, loại hình này thiếu các yếu tố thị trường, hoạt động trao đổi, sang nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá chậm, nhiều giao dịch diễn ra không chính thức. Ngoài ra, người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư thông qua giá trị đất nông nghiệp. Tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn.