Diễn biến trái ngược giữa hai thị trường nhà ở trọng điểm

Thông tin này được chuyên gia CBRE Việt Nam đưa ra tại buổi công bố triển vọng thị trường bất động sản quý 4/2024 diễn ra sáng 8/1.

Cụ thể, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 3 so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ. Dù vậy, riêng quý cuối năm, TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh so với quý trước đó, gấp 26 lần.

Về giá bán, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì).

Trong năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% theo năm và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới trong quý này tập trung vào các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định.

Thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận diễn biến trái chiều.

“Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án. Đặc biệt, khu vực xa trung tâm như Đông Anh và Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội) đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung cao cấp, thúc đẩy bởi sự phát triển của các dự án đại đô thị tại các khu vực này”, bà An cho hay.

Bên cạnh những nguồn cung cao cấp, thị trường Hà Nội quý này ghi nhận một dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành Hà Nội (Thạch Thất) đã mở bán với tỷ lệ bán hàng tích cực, góp phần giải toả phần nào sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc này trong thời gian qua.

Tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP.HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng/m2 thông thuỷ. Mức tăng giá bán thứ cấp duy trì đà tăng trưởng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sự khan hiếm nguồn cung căn hộ tại các quận lõi trung tâm cùng với việc quỹ đất phát triển dự án ngày càng cạn kiệt, đã khiến giá bất động sản khu vực trung tâm ngày càng tăng.

“Giá trung bình căn hộ tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Trong số đó, quận Hai Bà Trưng và Đống Đa là những nơi có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua. Các dự án mở bán mới trong 3 năm trở lại đây cũng liên tục được điều chỉnh tăng giá, khoảng 10% sau mỗi giai đoạn mở bán. Riêng trong năm 2024, các dự án căn hộ cao cấp thuộc khu vực trung tâm được mở bán mới có giá phổ biến từ 125 triệu đồng/m2. Căn hộ dịch vụ có giá khoảng 88 triệu/m2”, ông Đính cho hay.

Dự báo về diễn biến thị trường căn hộ tại Hà Nội thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Bên cạnh đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6-8% mỗi năm.

“Xu hướng phát triển các dự án cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục nổi bật, đặc biệt tại các vị trí trung tâm, có kết nối thuận tiện. Người mua nhà dường như có xu hướng muốn lựa chọn và sẵn sàng chi trả cho các sản phẩm nhà ở chất lượng tốt hơn, buộc các chủ đầu tư phải cải thiện chất lượng và tiện ích của sản phẩm để cạnh tranh. Điều này có thể tạo ra một xu hướng nâng cao chất lượng thị trường chung.

Đặc biệt, với sự hỗ trợ từ hệ thống cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các chủ đầu tư dự kiến sẽ chuyển hướng đầu tư và tăng cường phát triển các dự án nhà ở tại những khu vực xa trung tâm hơn. Những khu vực này không chỉ có quỹ đất dồi dào mà còn có mặt bằng giá bán thấp hơn, tạo ra nhiều dư địa để tăng giá trong tương lai”, bà An dự báo.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn.

“Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn”, bà Dung cho hay.