Dịch kéo dài, phân khúc cho thuê nào “dập mật” nhất?

Mặt bằng kinh doanh đảo chiều

Những ngày này, dạo quanh các tuyến phố trung tâm TP.HCM là một khung cảnh vắng vẻ với những dãy nhà phố im lìm, chi chít thông báo cho thuê mặt bằng. Kể từ khi xuất hiện, dịch bệnh Covid – 19 liên tục tung những “cú đấm” nặng nề vào lĩnh vực kinh doanh này. Khách du lịch quốc tế và trong nước tụt giảm, những đợt giãn cách xã hội liên tiếp khiến hoạt động kinh doanh gián đoạn, doanh thu không bù nổi chi phí nên làn sóng trả mặt bằng ào ạt đã xuất hiện từ giữa năm 2020.

Mặt bằng kinh doanh chịu ảnh hưởng nặng nề

Đợt dịch lần này với cường độ và diễn biến phức tạp hơn rất nhiều thật sự đã khiến cho cả chủ lẫn khách thuê kiệt sức. Những tuyến phố trung tâm từng rất nhộn nhịp, giá thuê mặt bằng 200 – 300 triệu đồng mỗi tháng thì nay treo biển cả năm không được vẫn không tìm được khách thuê, dù chủ nhà đã chấp nhận giảm tiền thuê từ 20 – 50% so với trước đó.

Khu phố Hàn Quốc ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM) từng là “thiên đường” với những người kinh doanh. Bình thường để tìm kiếm được mặt bằng kinh doanh trên tuyến phố này không dễ dàng. Giá thuê tại đây dao động từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, từ khi dịch bệnh xuất hiện tất cả đã “đảo chiều”. Tình trạng tháo chạy của chủ kinh doanh ngày càng nhiều hơn sau mỗi đợt dịch bùng phát.

“Sau đợt dịch thứ 3 tình hình khả quan hơn. Nhiều người đã quay trở lại thuê, tu sửa mặt bằng chuẩn bị kinh doanh. Nhưng đợt dịch lần này thì chắc nhiều người phá sản. Đợt giãn cách kéo dài hơn 1 tháng chẳng làm ăn được gì”, một chủ cửa hàng ở đây than thở.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, mặt bằng cho thuê đang trải qua nhiều cú sốc liên tục. Thị trường này vẫn đang chịu tổn thất nặng nề, chưa thể hồi phục do ảnh hưởng của các đợt dịch trong năm 2020 thì nay lại chịu thêm đợt dịch thứ 4 khủng khiếp hơn nhiều. Phần lớn chủ nhà hiện nay đều đã chấp nhận giảm từ 30 – 50% giá thuê song nếu dịch bệnh không được kiểm soát thì làn sóng trả mặt bằng sẽ còn tăng cao trong thời gian tới.

Căn hộ cho thuê "dập mật"

Cả tuần nay vợ chồng chị Hạnh đều không vui khi phải tất bật dọn từ phòng trọ về chính căn hộ của mình.

Chị Hạnh cho biết, chị có một căn hộ hai phòng ngủ tại trung tâm TP. Thủ Đức nhưng nhà chỉ có hai vợ chồng nhu cầu chỗ ở không cao, căn hộ cũng khá xa chỗ làm nên quyết định cho thuê lại với giá 10 triệu đồng mỗi tháng. Vợ chồng chị chọn một phòng trọ cao cấp gần chỗ làm với giá thuê 6 triệu đồng mỗi tháng.

Tuy nhiên, từ khi dịch bùng phát chị đã nhiều lần điều chỉnh giảm giá thuê. Lần đầu tiên là 1 triệu, tiếp theo là 2 triệu và gần nhất là giảm 3 triệu nhưng vẫn không giữ chân được khách thuê.

“Mấy tuần nay tìm người thuê mà không được, nhà bỏ trống xót quá nên mình phải dọn về ở chấp nhận đi làm xa hơn một chút”, chị Hạnh nói.

Đang sinh sống trong một căn nhà phố và có một căn hộ chung cư cho thuê ở quận 2, TP.HCM nhưng anh Hùng đang đứng ngồi không yên. Nguyên nhân là bởi căn hộ gần 100m2 được anh mua một phần bằng tiền vay ngân hàng. Lúc trước, mỗi tháng tiền thuê căn hộ 25 triệu đồng đủ để anh bù tiền trả ngân hàng. Nhưng thời gian gần đây, khách liên tục đòi giảm tiền thuê vì thu nhập bị sụt giảm do dịch bệnh.

“Tiền thuê giờ đã giảm xuống còn 22 triệu nhưng khách vẫn muốn giảm thêm. Mình mà làm cứng thì họ không thuê nữa, nhà bỏ trống thì càng chết tình hình này rất khó để tìm người thuê khác”, anh Hùng than thở.

Đầu tư căn hộ cho thuê "dập mật" thời covid - 19

Ông Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, nếu như trước đây phân khúc căn hộ cho thuê giá từ 6 – 8 triệu đồng căn một phòng ngủ hay 10 – 15 triệu đồng căn hai phòng ngủ đối tượng khách thuê khá dồi dào. Họ là các gia đình trẻ có thu nhập khá và ổn định, là chuyên gia, khách du lịch trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, dịch bệnh khiến du khách tụt giảm, đặc biệt là khách nước ngoài. Với những gia đình trẻ nhiều người mất việc, công việc gián đoạn nên thu nhập bị sụt giảm nếu không được giảm giá thuê nhà thì họ buộc phải tìm chỗ ở giá hợp lý hơn.

Với những người sở hữu căn hộ cho thuê mà không gặp áp lực lớn về tài chính, không vay ngân hàng thì khả năng chịu đựng cao hơn. Họ chấp nhận giảm giá, thậm chí giảm sâu để giữ chân khách hàng. Do đó, vẫn còn dòng tiền để cầm cự qua giai đoạn khó khăn còn đỡ hơn là để nhà trống trong bối cảnh khó tìm người thuê như hiện nay.

Với những người vay ngân hàng để đầu tư căn hộ cho thuê thì giai đoạn này cực kỳ thử thách. Giá thuê giảm sâu nhưng lãi vay ngân hâng không giảm gây áp lực rất lớn. Thực tế, nhiều nhà đầu tư buộc phải giảm giá bán căn hộ so với kỳ vọng ban đầu để tránh sa lầy lâu hơn.

Nhà trọ bình dân vẫn sống được

Trong số các phân khúc trên thì nhà trọ bình dân có giá thuê từ 2 – 4 triệu đồng được xem là ổn định hơn. Đối tượng thuê của phân khúc này rất đa dạng từ nhân viên văn phòng, công nhân, sinh viên… Sắp tới, nếu dịch bệnh còn kéo dài thì sẽ có thêm nhóm thuê từ phân khúc cao hơn là chung cư mini, căn hộ gia nhập phân khúc này.

Tình trạng trả phòng với phân khúc nhà trọ cũng không nhiều bởi đây là nhu cầu cơ bản, giá thuê cũng không thể thấp hơn, người thuê buộc phải cầm cự để chờ nếu không muốn về quê. Nhiều chủ trọ cũng đang chia sẻ khó khăn với người thuê bằng cách giảm giá phần nào. Tuy nhiên, nhiều chủ trọ khác dù muốn cũng không thể giảm giá vì bản thân họ cũng đang gánh áp lực tài chính.

Theo ông Tuấn đánh giá, nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài thì hai phân khúc mặt bằng nhà phố và chung cư trung – cao cấp cho thuê thiệt hại nặng nề nhất. Đặc biệt, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Với những phân khúc nhà ở với giá thấp hơn dù có ảnh hưởng nhất định nhưng không đến nỗi nào vì đây là nhu cầu cơ bản và đối tượng khách thuê dồi dào.

Nhà đầu tư này cho rằng, “chìa khoá” hiện này hoàn toàn phụ thuộc vào việc kiểm soát dịch bệnh, tiến độ tiêm vắc xin để hướng đến mở cửa kinh tế, cho phép du khách quốc tế quay trở lại. Mức độ phục hồi của từng phân khúc cũng sẽ khác nhau. Nhà trọ giá bình dân, chung cư cho thuê giá rẻ sẽ hồi phục nhanh hơn, ngược lại mặt bằng nhà phố, chung cư trung – cao cấp cần một khoảng thời gian lâu hơn.