Để người giàu không còn tranh suất mua nhà ở xã hội

Nhiều người đi ô tô xếp hàng mua nhà ở xã hội. Ảnh: Thanh Niên

Làm rõ khái niệm loại hình nhà ở

Qua khảo sát của Liên đoàn Lao động TPHCM, trong khoảng 3 triệu người nhập cư, công nhân lao động của TP.HCM, 60% là có nhu cầu thuê nhà để ở, bởi họ chỉ muốn làm việc ở thành phố, ở các khu đô thị 10-15 năm và giá thuê hiện dao động trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng và chi phí thuê nhà chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập thì họ chịu được.

Trong khi Nhà nước chưa giải quyết được vấn đề nhà ở, như KTX sinh viên hoặc nhà cho công nhân thì TP.HCM đã có 60.470 cá nhân, hộ gia đình đã xây dựng các khu nhà trọ cho thuê.

TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận câu chuyện nhà ở xã hội đã ách tắc từ nhiều năm, và đề giải quyết những ách tắc này cần có cách tiếp cận mới.

Để làm được việc này, đầu tiên phải làm rõ các khái niệm cơ bản. Hiện nay khái niệm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội không rõ ràng.

“Chức năng của khái niệm này một bên là cung cấp nơi ở, một bên nhà ở thương mại cung cấp quyền sở hữu tài sản. Hai khái niệm này khác nhau, cần phải làm rõ. Nếu không chúng ta lẫn lộn nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, cơ chế, chính sách”, ông Thiên nói.

Theo chuyên gia này, nếu làm nhà ở thương mại, quy tắc mang tính thị trường, không còn là chuyện Nhà nước chịu trách nhiệm. Đây là nhà ở xã hội, tức là cung cấp nhà ở cho người dân, Nhà nước lo thì cách đặt vấn đề về trách nhiệm, chức năng của các chủ thể tham gia hoàn toàn khác nhau, Nhà nước khác, doanh nghiệp khác và người dân khác.

Trong cách tiếp cận về tài chính, Ngân hàng và trách nhiệm của Bộ Tài Chính phải rõ.

Về vấn đề công bằng xã hội, theo ông Thiên, để bảo đảm cho người nghèo tiếp cận được, chuyển sang mức độ cho thuê thì khả năng bị lợi dụng cái gọi là sở hữu ở đây sẽ không còn. “Không có ai là người giàu chen vào để tranh suất nhà ở xã hội thực sự nếu mà họ không có quyền sở hữu, để họ lợi dụng chính sách, mua nhà ở xã hội để bán lại”, chuyên gia cho hay.

Nhà ở xã hội hướng theo khía cạnh cho thuê thì những vướng mắc như xét tiêu chuẩn được mua, câu chuyện đầu cơ lợi ích sẽ thay đổi.

Tiếp đến là vấn đề về lãi suất cũng cần thay đổi. Nhà nước không đủ tiền thì Nhà nước đi vay Ngân hàng để làm thay, còn doanh nghiệp đóng vai trò là công cụ để thực hiện xây dựng nhà ở xã hội, như là công việc kinh doanh.

Đặc biệt quan trọng là tách bạch chức năng của Nhà nước, doanh nghiệp và vai trò của Ngân hàng.

Nếu nhà ở thương mại tách ra khỏi phạm trù nhà ở xã hội thì cách tiếp cận của doanh nghiệp đối với nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cũng khác nhau. Đặc biệt là phía người ở, người nào có điều kiện thì có thể tiếp cận đi vay để mua. Thời hạn cho vay phải dài hơn.

Cuối cùng là đối tượng người mua, trước đây có chương trình nghiên cứu xã hội học về người nghèo, về người lao động đi mua nhà, bao nhiêu phần chi tiêu dành cho việc này, họ có khả năng thanh toán như thế nào? Lúc đó điều kiện bảo đảm về phía ngân hàng, về phía nhà nước mới rõ ràng được, nếu không sẽ dẫn đến đánh đồng khi xét đến tiêu chuẩn của người nghèo và làm cho bộ máy của chúng ta dễ dẫn đến tiêu cực.

“Cách tiếp cận ở đây là phải tách bạch được các tầng lớp, đối tượng và phân vai rõ, đó là cơ sở để xử lý vấn đề này một cách triệt để. Tôi cho rằng nên có đánh giá lại các chủ thể này để hướng đến chính sách phù hợp về mức độ”, ông Thiên đề nghị.

Nên nới lại quy định

Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng thành phố, tổng số căn phòng cho thuê là 560.219 phòng trọ, trong đó có 38.000 khu nhà trọ tập trung, còn hộ gia đình tách phòng cho thuê thêm thì có khoảng 25.670 nhà đã làm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay, chúng ta tập trung làm nhà ở xã hội thì thấy rằng trong 5 năm 2016-2020, cả nước đạt 44%, TP.HCM đạt tỷ lệ cao nhất là 75% kế hoạch, nhưng con số tuyệt đối chỉ có 15.000 căn, trung bình 3.000 căn, trong khi khảo sát của TP.HCM hàng trăm nghìn người có nhu cầu nhà ở xã hội.

Theo Luật Nhà ở quy định, 20% nhà ở xã hội trong dự án là cho thuê, chứ không phải không có quy định này, vấn đề là sau thời gian cho thuê 5 năm có thể chuyển sang bán. Tuy nhiên, các địa phương trong khi thực thi pháp luật về nhà ở chưa thực sự chu đáo, nên cũng có những chủ đầu tư bị vướng.

Trong 3 năm vừa qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38.128 căn/tổng số chỉ tiêu 5 năm là 428.000 căn, như vậy chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Như vậy, mục tiêu còn xa, nỗ lực của chúng ta phải lớn hơn nữa mới thực hiện được chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Đối với TP.HCM, trong các năm 2020 -2023, chỉ đưa vào sử dụng 2 dự án với 623 căn hộ và khởi công 7 dự án với 4.996 căn, nhưng vẫn vướng pháp lý cho nên hiện nay gần như chưa triển khai được.

Đối với các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự mua đất làm dự án nhà ở xã hội, theo ông Châu, hiện doanh nghiệp đang vướng thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP do quy định "việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch". Đồng thời cũng vướng Nghị định 30 năm 2021 để sửa đổi Nghị định 99.

Do đó, vị này mong Thủ tướng chỉ đạo để Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu trình sửa Nghị định 31 để tháo gỡ vướng mắc.

Đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ, sửa Nghị định 30 cho đồng bộ.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA đề nghị có quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Về nguồn vốn, kiến nghị nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

“Nếu không bố trí được thì không bao giờ chúng ta có nguồn ngân sách để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại tham gia chính sách nhà ở xã hội và tái cấp vốn cho NHCSXH để thực hiện chủ trương này”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Châu cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét nâng mức lợi nhuận để hỗ trợ chủ đầu tư, vì theo ông, suất đầu tư của doanh nghiệp bị quy định chỉ bằng 76% suất đầu tư nhà ở thương mại cùng loại. “Chúng ta muốn chất lượng nhà ở xã hội ngang bằng nhà ở thương mại thì suất đầu tư này phải tương đương”, ông Châu nói.

Mặt khác, đề nghị cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó. Vừa qua tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khi đi vay vốn ưu đãi của ngân hàng đều phải thế chấp bằng tài sản khác.

Rất mong Thủ tướng Chính phủ khi sửa đổi Luật Thuế thì nghiên cứu quy định dự án nhà ở xã hội cho thuê thì được hưởng ưu đãi thuế đến 70%.