Nhà ở xã hội hết “ế”, bên trong cú xoay chuyển của thị trường ít ai ngờ tới

Phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) đang bước vào giai đoạn bứt tốc chưa từng có.

"Cởi trói" toàn diện cho NOXH

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty CP G-Home – doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, cho biết, sự thay đổi đột phá bắt đầu từ hiệu lực của ba đạo luật trụ cột: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, đồng loạt có hiệu lực từ tháng 8/2024. Mới đây nhất, Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP đã tiếp tục tháo gỡ những nút thắt lớn nhất cho phân khúc NOXH, từ cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, xác định giá bán cho đến quy trình cấp phép và phòng cháy chữa cháy.

“Cách đây một năm, đi hội nghị nào cũng nghe than thở: làm NOXH rất khó, bán lại càng khó. Nhưng nay thì khác. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, tốc độ bán hàng tại các dự án NOXH do chúng tôi triển khai còn nhanh hơn cả năm 2024 cộng lại,” ông Nam chia sẻ đầy lạc quan.

Một trong những đột phá lớn là việc không còn bắt buộc phải tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho dự án NOXH. Trước đây, chỉ riêng thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có thể khiến dự án “đứng hình” trong nhiều năm. Giờ đây, với cơ chế mới, các chủ đầu tư đủ năng lực có thể được chỉ định hoặc tham gia theo quy trình rút gọn.

Câu chuyện ông Nam kể về một dự án tại Lào Cai từng mất tới 14 tháng sau khi xây xong phần móng mới được phê duyệt giá bán là một minh chứng cho sự trì trệ trước kia. “Tốc độ trượt giá còn nhanh hơn cả tốc độ làm thủ tục,” ông nói. Nay, cơ chế hậu kiểm được áp dụng, chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn xây dựng giá bán, lợi nhuận bị giới hạn 10% trên tổng chi phí xây lắp. Nếu định giá vượt mức, phần chênh sẽ phải hoàn trả cho người mua. Thậm chí, ông Nam cho biết sẽ có “làn sóng” người dân được hoàn lại tiền mua NOXH sau khi kiểm toán.

Giải bài toán “người nghèo thành phố” bằng… chính sách

Tuy nhiên, sự chuyển mình không chỉ đến từ doanh nghiệp hay luật chơi mới, mà còn từ nhu cầu thực của người dân. Vấn đề xác định đối tượng được mua NOXH vẫn còn lúng túng khi nhiều địa phương thiếu hướng dẫn cụ thể. Người dân khó chứng minh thu nhập, UBND cấp phường không dám xác nhận, dẫn đến hàng loạt hồ sơ bị loại vì thiếu căn cứ.

Thêm vào đó, khi sáp nhập đơn vị hành chính, người dân có hộ khẩu tại các thị trấn cũ nay bị “gán” về xã và xã không còn là khu vực đô thị. Từ ngày 1/7/2025, điều này khiến hàng ngàn người không còn thuộc diện được mua NOXH dù thu nhập thấp và không có nhà ở.

Để giải quyết, ông Nam đề xuất cần có hướng dẫn thống nhất việc xác nhận đối tượng và thu nhập; giao trách nhiệm cụ thể cho cấp xã/phường và áp dụng cơ chế hậu kiểm thay vì “trói chặt” bằng thủ tục xác minh trước như hiện nay. “Nếu người dân khai gian, có thể bị xử phạt đến 50% giá trị căn hộ hoặc bị thu hồi quyền sở hữu,” ông đề nghị.

Không chỉ cải thiện về mặt pháp lý, quy trình hành chính cũng được gói gọn lại trong mô hình một cửa. Xin phép xây dựng, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình, tất cả nay đều được thực hiện tại Sở Xây dựng, thay vì chạy đi chạy lại nhiều nơi như trước. Điều này giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn vòng đời dự án và giảm chi phí phát sinh, từ đó góp phần giữ giá NOXH trong ngưỡng có thể chi trả cho người dân.

Đặc biệt, chính sách mới còn cho phép người dân dù đã có nhà ở tỉnh cũ nhưng nếu khoảng cách đủ xa, vẫn có thể mua NOXH tại tỉnh mới sau sáp nhập, căn cứ theo đơn vị hành chính ghi trên sổ đỏ cũ. Đây là điểm “mở khóa” rất quan trọng, giúp hàng ngàn trường hợp không bị loại khỏi chính sách một cách máy móc.

Theo ông Nam, sự phát triển của NOXH không chỉ là vấn đề nhà ở, mà còn là câu chuyện an sinh, đô thị hóa và phát triển kinh tế dài hạn. Vì vậy, cùng với việc tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai, metro, cao tốc để giãn dân ra các khu vực mới, giảm áp lực nội đô và mở rộng cơ hội nhà ở với giá hợp lý hơn.

Mặt khác, chính sách tài chính cần được điều tiết theo hướng “nắn dòng tiền” vào các phân khúc phục vụ đại đa số người dân, thay vì đổ vào bất động sản đầu cơ. Đây không chỉ là cách giảm rủi ro tài chính mà còn là chìa khóa để xây dựng một thị trường phát triển lành mạnh, cân bằng.

Ông Nam nhấn mạnh: “Doanh nghiệp cũng cần thay đổi tư duy, không chỉ chạy theo lợi nhuận mà phải tích hợp yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh”.