Đầu tư căn hộ cho thuê đã đến lúc thoái trào?

Anh Dương mua căn hộ 70m2 tại Bình Dương với giá hơn 2,8 tỉ đồng, sau đó cho thuê với giá 6,5 triệu đồng/tháng. Tháng 6 vừa qua, khách thuê đã trả nhà khi anh nâng giá thuê nhà lên mức 7 triệu đồng như trước thời điểm dịch Covid-19 bùng phát.

“Giá thuê mình đưa ra cũng là mặt bằng chung với các căn hộ khác trong dự án và sàng sàng với các dự án lân cận. Căn hộ mình làm đầy đủ nội thất, khách chỉ xách vali vào ở, đặt cọc chỉ một tháng tiền nhà. Không đạt được thỏa thuận nên mình đành lấy lại nhà và tìm khách thuê khác”, anh Dương nói.

Trong khi đó, chủ một căn hộ tại quận 12 đã chấp nhận cho khách thuê căn hộ của mình với giá 6,5 triệu đồng thay vì 7 triệu đồng như mong muốn. Một chủ nhà khác tại thành phố Thủ Đức cho thuê căn hộ gần 50m2 của mình với giá chỉ 5,5 triệu đồng mỗi tháng và không có ý định tăng thêm vì khách thuê dài hạn.

“Tôi xác định mua bất động sản để giữ giá trị đồng tiền, chứ không kỳ vọng nhiều vào lợi nhuận cho thuê. Việc cho thuê chỉ để bù đắp một phần lãi suất ngân hàng”, vị chủ nhà này cho biết.

Ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm

Chị Minh Tâm, một môi giới căn hộ cho thuê tại nhiều quận ở TP.HCM, cho biết việc mua chung cư rồi cho thuê từng là kênh đầu tư hấp dẫn vì lợi nhuận mang lại tương đương lãi suất ngân hàng, người mua lại được sở hữu căn hộ về lâu dài. Nhưng gần đây, nhiều dự án căn hộ chung cư đi vào hoạt động, nguồn cung tăng lên đáng kể nên việc cho thuê cũng khó khăn hơn.

“Đa phần khách thuê có nhu cầu căn hộ với đầy đủ nội thất, có thể có từ 1 đến 2 phòng ngủ. Sau dịch giá thuê có tăng trở lại nhưng vì đa số chủ nhà đã giảm giá trong thời gian dịch bệnh khó khăn nên giá thuê chưa quay lại được như thời điểm trước dịch”, chị Tâm chia sẻ thêm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, trong một buổi tọa đàm vào giữa năm 2021 cho biết số người mua căn hộ, đặc biệt là mua căn hộ để đầu tư cho thuê sẽ giảm trong một thời gian. Lý do tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang rất thấp tại 2 thành phố, đặc biệt là tại TPHCM.

Theo bà Dung, trong thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ năm 2015-2016, số lượng căn hộ bán ra thị trường nhiều, người mua cũng nhiều. Đối với một số phân khúc như căn hộ cao cấp, có đến 50-60% người mua để cho thuê. Tỷ suất lợi nhuận lúc đó 7-7,5%/năm, thậm chí có dự án đạt 8%.

Trong 5 năm qua, tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm dần đều qua các năm, từ 7,5%, xuống còn 6,5%, 6% cho đến 5%. Nghĩa là, ngay cả khi chưa chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống mức khoảng 5%.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills chi nhánh TP.HCM, cho biết ở thời điểm hiện tại, tỷ suất lợi nhuận cho thuê đang thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tùy vào thị trường và khu vực, có khu vực cao nhất 6,5%/năm và thấp nhất chỉ 3,2%/năm.

Bà Trang lấy ví dụ khu vực quận 1, giá trị của 1 căn hộ rất cao. Khi tính tổng thu nhập từ cho thuê trên tổng giá trị của căn hộ thì rất thấp. Nếu lấy số tiền mua căn hộ bỏ vào ngân hàng thì rõ ràng kênh đầu tư căn hộ cho thuê kém hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, theo bà Trang, nếu so với thời điểm dịch Covid ở giai đoạn căng thẳng thì giá thuê đang dần hồi phục. Ngoài ra, việc đầu tư vào phân khúc căn hộ sẽ mang lại hai đầu lợi nhuận cho chủ sở hữu.

Thứ nhất là lợi nhuận từ cho thuê. Thứ hai là lợi nhuận ngay trên chính tài sản đó theo thời gian. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư chấp nhận mức lợi nhuận từ cho thuê thấp nhưng tài sản sẽ tăng giá trị theo thời gian.