Đầu tư bất động sản hậu đại dịch sẽ đi ngược lại xu hướng toàn cầu hóa?

Phi toàn cầu hóa phát triển mạnh hơn

Chủ nghĩa dân túy, đại dịch Covid-19 và căng thẳng địa chính trị gia tăng đều góp phần gây ra những lo ngại về phi toàn cầu hóa trong lĩnh vực bất động sản. Các chu kỳ kinh doanh có thể trở nên không nhất quán, gây ra những khác biệt to lớn trên thị trường cổ phiếu và trái phiếu bất động sản giữa các quốc gia.

Sự phân cực chính trị gia tăng và sự gián đoạn chuỗi cung ứng do đại dịch có thể khiến nhà đầu tư quay trở về thị trường trong nước và các quốc gia láng giềng để bảo toàn vốn. Những thay đổi này lại ảnh hưởng lên khối lượng giao dịch, vị trí và loại hình bất động sản được xây dựng với mức độ khác nhau tùy thuộc vào nhu cầu tại từng thị trường.

Trong khi đó, tính minh bạch, quản trị và sự ổn định luôn là những điều các nhà đầu tư ở phạm vi toàn cầu phải cân nhắc kỹ lưỡng, bởi vì bất động sản là một loại tài sản không rõ ràng và kém thanh khoản, với vòng đời tài sản – đầu tư kéo dài hàng năm. Do đó, các thị trường địa phương có tính minh bạch cao hơn, điểm quản trị tốt hơn và các thể chế mạnh hơn sẽ mang lại cơ hội tốt hơn và khối lượng giao dịch lớn hơn. Theo MSCI, hơn 91% trong tổng số 2,3 nghìn tỷ USD tài sản mà tổ chức này đang theo dõi đang được đầu tư vào các thị trường có tính dân chủ và minh bạch.

Khi thị trường vẫn đang tồn tại đan xen nhiều yếu tố giúp thúc đẩy hoặc giảm thiểu phi toàn cầu hoá, các nhà đầu tư quốc tế tham gia vào giao dịch trái phiếu và cổ phiếu bất động sản có thể sẽ phân bổ lại danh mục theo từng quốc gia hoặc loại hình bất động sản, đồng thời quan tâm nhiều hơn đến các rủi ro và nguy cơ bên ngoài như cuộc chiến Nga – Ukraine.

Toàn cầu hóa vẫn còn nhiều động lực

Bất động sản vốn là ngành có tính địa phương hóa rõ rệt. Tuy nhiên, với các tổ chức đầu tư lớn nhất thế giới, họ thường theo đuổi một chiến lược mang tính toàn cầu để đa dạng hóa danh mục và gia tăng cơ hội. Trong thập kỷ qua, các chỉ số của Morgan Stanley Capital International (MSCI) cho thấy tỷ trọng của bất động sản xuyên biên giới hàng quý vẫn tương đối ổn định, chiếm từ 19% đến 26% trong tổng khối lượng giao dịch.

Nếu xét dưới góc độ phục hồi sau đại dịch, thị trường bất động sản đang được toàn cầu hóa nhanh hơn. Cụ thể, sự phân tán lợi nhuận giữa các loại hình bất động sản đã tăng lên tại tất cả các thị trường do sự thay đổi của công nghệ (nhất là thương mại điện tử). Đồng thời, đại dịch đã gây ra sự lao dốc của các bất động sản bán lẻ và văn phòng, nhưng mang lại cơ hội cho bất động sản công nghiệp và hậu cầu. Những xu hướng này cho thấy các quyết định đầu tư ở thời điểm hiện tại phải dựa vào loại hình bất động sản thay vì một thị trường hay một quốc gia cụ thể.