Đất âm phủ giá “chợ đen”, nhà giàu tranh nhau đầu cơ, người nghèo khóc ròng

Hệ lụy nếu thị trường bị “thả nổi”

PGS.TS Lê Văn Khoa, Trưởng bộ môn Quản lý môi trường (trường ĐH Bách khoa TP.HCM) đánh giá: “Các nghĩa trang hiện nay kết hợp hỏa táng với chôn cất bình thường (địa táng). Nếu không kiểm soát tốt việc xử lý khói bụi, ô nhiễm nước ngầm, khử mùi thì có thể gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến cuộc sống, sức khỏe của những cư dân sinh sống xung quanh. Tuy nhiên, đối với những hoa viên nghĩa trang hiện đại, khả năng xử lý khói thải, mùi hôi... hoàn toàn nằm trong tầm tay chủ đầu tư.

Nhìn sang một số nước phát triển, cũng là nghĩa trang nhưng kiến trúc của những ngôi mộ rất đồng bộ và tinh tế, giúp người đi tảo mộ có cảm giác thoải mái”. Nhưng hiện nay, theo tìm hiểu của PV, với tình trạng người mua để đầu tư chờ sinh lời nhiều hơn người mua có nhu cầu thực sự thì thị trường bất động sản nghĩa trang đang manh nha những hiện tượng bát nháo.

Nhiều chuyên gia kinh tế đặt câu hỏi, liệu vòng xoáy mua rồi bán lại sẽ tiếp tục đến lúc nào và giá cả tăng đến bao nhiêu thì dừng lại? Liệu nhà đầu tư có đạt lợi nhuận như mong muốn hay chủ đầu tư bán xong lại đi làm dự án khác, còn khách đầu tư phải giữ lại để dùng một cách bất đắc dĩ? Rất nhiều câu hỏi đặt ra, mà thị trường cần có thời gian để tìm câu trả lời.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty bất động sản (BĐS) Việt An Hòa cho rằng, BĐS nghĩa trang là thị trường khá đặc biệt. Nếu các dự án dạng này làm ăn đàng hoàng, ngoài đáp ứng nhu cầu thì sẽ mang lại sự yên tâm cho khách hàng, vì ai cũng muốn lo chu toàn cho người đã khuất. Cũng theo chuyên gia này, các dự án nghĩa trang chỉ nên kinh doanh sau khi hoàn thiện. Bởi lẽ, thực tế đã có nhiều dự án đang xây dựng, nhưng dân kinh doanh BĐS nhảy vào mua bán vô tội vạ, dẫn đến tình trạng giá bị thổi lên rất cao.

“Hệ lụy là rất thiệt thòi cho người sử dụng thực tế sau này, không mua không được còn mua thì với giá trên trời. Có lẽ nên xem lại, hạn chế việc thổi giá ở các dự án bất động sản nghĩa trang, vì nghĩa tử là nghĩa tận”, ông Quang chia sẻ.

Nghịch lý nhà giàu đầu cơ đất nghĩa trang, người nghèo chết không chỗ chôn. Ảnh minh họa

Một chuyên gia kinh doanh bất động sản có kinh nghiệm hơn 10 năm cũng bình luận, những chủ đầu tư loại hình này đa phần là mới, chưa đủ thời gian để khẳng định niềm tin với khách hàng. Sổ đỏ toàn khu nghĩa trang đứng tên chủ đầu tư, khách hàng chỉ cầm trong tay hợp đồng.

“Nếu chủ đầu tư vẽ tiện ích hoàng tránh nhưng bàn giao không có thì cũng chịu thua, thậm chí nếu họ bán 1 lô mộ cho nhiều người thì khách hàng làm sao biết được? Mặt khác, cũng theo nhà đầu tư này, nhu cầu thực về nghĩa trang là có. Tuy nhiên, nếu nói sản phẩm khan hiếm thì cần phải xem lại”, vị này đặt vấn đề.

Chính quyền nhiều nơi đang bất lực

Trước sự phán ứng của người dân Đồng Nai về vấn đề giá đất nghĩa trang của địa phương bị đẩy lên cao, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Giám đốc sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh cho biết: “Trước đây, theo luật Đất đai, nếu làm nghĩa trang được Nhà nước giao đất, khi doanh nghiệp triển khai dự án, phải đóng các loại thuế theo quy định. Sau này thì dù là đất làm nghĩa trang cũng phải đưa ra đấu giá, doanh nghiệp trúng đấu giá phải triển khai dự án như quy hoạch và được phép mua bán như các dự án bất động sản. Giá bán sản phẩm do nhà đầu tư tự tính toán theo nhu cầu của thị trường, Nhà nước không quy định”.

Còn theo ông Nguyễn Tấn Lợi, Phó cục Trưởng cục Thuế tỉnh Đồng Nai: “Trong 4 khu công viên nghĩa trang của địa phương, có dự án do chính quyền tỉnh giao đất, có dự án đất phải đấu giá. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đều phải đóng thuế đầy đủ.

Giá bán sản phẩm do doanh nghiệp tự công bố, nhưng sau khi trừ giá đất thì phần doanh thu còn lại sẽ tính thuế”.

Như vậy, chính quyền tỉnh Đồng Nai vẫn đang loay hoay quản lý giá cả đất nghĩa trang trên địa bàn. Còn tại tỉnh Bình Thuận, vì đất nghĩa trang TP.Phan Thiết đã hết nên UBND tỉnh vừa ban hành quyết định để mở rộng nghĩa trang này về hướng Đông Bắc. Nhưng qua sự quản lý yếu kém của ban Quản lý nghĩa trang nên vô tình hoặc cố ý tạo điều kiện cho các “đầu nậu” đất nghĩa trang (đa số là các nhà thầu xây mộ, các cơ sở dịch vụ mai táng và những hộ dân TP.Phan Thiết giàu có) mua lại hầu hết đất thổ mộ của nghĩa trang rồi chia thành lô. Mỗi lô có diện tích tối thiểu 100m2 và xây vòng thành kiên cố xung quanh “để dành” hoặc đầu cơ đất chờ lên giá bán lại cho người có nhu cầu để thu lợi.

Hiện tại, giá cả phần mộ đơn của nghĩa trang TP.Phan Thiết đã bị thổi lên khoảng 130 - 150 triệu đồng/lô/100m2. Còn các lô bên trong, xa đường lớn thì tùy thuộc vị trí mà có giá khác nhau, nhưng cũng không dưới 30 - 50 triệu đồng/lô.

Khi người nghèo không có đất chôn mình

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, đang có một sự phân hóa ngày càng kinh khủng giữa người giàu và người nghèo đối với thị trường bất động sản nghĩa trang. “Có người có nhu cầu thực sự và chính đáng khi mua cả khu đất lớn để làm mộ gia tộc nhưng cũng có hiện tượng mua để đầu cơ, khi người khác có nhu cầu thì bán lại và hưởng phần chênh lệch. Việc ấy rất quá đáng. Giống như người ta đặt chỗ trước ở bệnh viện, máy bay, tàu hỏa, trường học để rồi bán lại với giá “chợ đen”.

Trước nay ở Việt Nam có tình trạng mua bán vé “chợ đen” thì giờ có thêm hiện tượng mua đất nghĩa trang “chợ đen”. Việc mua một lô đất nền, một căn hộ rồi bán lại từng được coi là không hợp lý, thiếu tính nhân văn. Giờ người ta còn mua cả đất nghĩa trang để bán lại thì mới thấy tính nhân văn đã xuống quá thấp”. ông Nguyễn Văn Đực đánh giá.

Vị chuyên gia bất động sản cho biết thêm, nhiều khi chủ dự án nghĩa trang sau khi bỏ một số tiền lớn để đầu tư dự án, họ cần huy động vốn nên “bán lúa non”. Sau khi chủ dự án bán cho nhà đầu tư thứ cấp, những người này lại mua đi bán lại, đẩy nhu cầu lên cao. “Đất nghĩa trang khi giải tỏa đền bù giá rất thấp vì thường là đất hoang hóa, đất ruộng, chủ đầu tư làm thêm đường, công viên cây xanh, một số công trình xã hội như nhà chùa..., đẩy giá bán lên ngất ngưởng. Tôi từng đi mua đất nghĩa trang và bàng hoàng khi biết, giá cả của một khu mộ có diện tích chỉ dưới 20m2 còn đắt hơn cả một căn hộ chung cư ở quận vùng ven TP.HCM”, ông Đực kể.

Tuy nhiên, ông Đực cũng thừa nhận, không có pháp luật nào can thiệp được vào chuyện mua đi bán lại đất nghĩa trang, bởi khi chủ đầu tư được phép đầu tư dự án nghĩa trang nghĩa là họ đã được quyền bán, còn giá đắt rẻ là do thị trường. Những người đầu tư thứ cấp sau khi mua đất nghĩa trang lại bán lại cho những người đầu tư sau. Đó là cơ chế thị trường.

“Đành rằng không có luật pháp nào ngăn cấm việc xây nghĩa trang, định giá bao nhiêu, nhưng nếu cứ “thả nổi” thị trường này thì tôi e sợ, đến một lúc nào đó, những người nghèo, người có thu nhập thấp hơn sẽ không thể mua nổi đất để chôn cất người thân mà chỉ có thể hỏa táng. Thị trường đất nghĩa trang giống như nhà ở, căn hộ cao cấp thì nhiều mà căn hộ cho người thu nhập thấp lại rất hạn chế”, ông Nguyễn Văn Đực đánh giá.