Đằng sau hiện tượng đất Vân Canh “nóng lạnh”: Bán rẻ chữ tín

Chiêu PR “vỡ lòng” của nhà đầu tư

Dạo quanh một số sàn giao dịch BĐS cũng như tiếp xúc nhiều nhà đầu tư có tầm cỡ sau hiện tượng đất Vân Canh lên xuống bất chợt, đều nhận được câu nhận định “xanh rờn”: Bài PR vỡ lòng của giới địa ốc. Anh Trần Kiên, chuyên đầu tư đất dự án cho biết, Vân Canh chỉ là một kiểu thoát hiểm ngoạn mục của một số nhà đầu tư “ma lanh”. Phương pháp vỡ lòng được diễn ra với quy trình như sau: DN muốn chào cho bên A dự án cần bán, trước hết sẽ cho một bên C liên lạc với bên A hỏi mua dự án đó, đồng thời cho một bên D liên lạc tiếp với A hỏi bán, và tiếp tục cho E gọi điện cho A hỏi mua dự án với giá cụ thể rất cao… Cứ như vậy đã tạo tâm lý cho bên A về việc dự án này đang nóng sốt với nhiều khách hàng quan tâm và chính A sẽ đi PR miễn phí cho dự án BĐS. Song song với đó, trị giá của BĐS sẽ gia tăng chóng mặt. Bằng chứng là giá đất Vân Canh tăng nhanh từ 45 - 46 triệu đ/m2 lên 58 - 59 triệu đ/m2 trong chưa đầy 1 tháng. Đó là hiệu ứng của cách PR. “PR truyền miệng đến nay vẫn là cách quảng bá BĐS hiệu quả nhất tại thị trường BĐS Việt Nam”, một vị Giám đốc DN đầu tư BĐS trên trục đường Lê Quang Đạo thừa nhận.

Trao đổi với nhiều nhân viên sàn giao dịch nhỏ lẻ quanh khu vực Hoài Đức đều có một câu trả lời chung về đối tượng khách hàng hỏi mua: Người dân mua ở thực rất ít (do không có nhiều và sẵn tiền), trái ngược với đó là cơn sóng đầu tư của nhiều DN BĐS với lượng giao dịch diễn ra có thời điểm lên tới 5 mức giá/ngày/sản phẩm.

Liên kết chuyên nghiệp

Quả thật, truyền miệng là cách PR quen thuộc trên thị trường hiện nay và được người dân “tin dùng” nhất. Bác Quang, một người dân tại Thái Bình lên Hà Nội mua đất xây nhà cho con ở, chia sẻ: Tôi chẳng phải đọc báo chí gì đâu! Cứ đến trực tiếp chỗ đất (nhà) định mua, rồi ngồi nghe ngóng, hỏi han ở quán nước tại đây là ra hết vấn đề… Căn bệnh “mua theo tâm lý” lây nhiễm nhanh từ chính những người đi mua với nhu cầu thực tới các nhà đầu tư, thậm chí chủ đầu tư. Từ vụ sốt đất Ba Vì năm 2010, cho tới đất Vân Canh, cũng chỉ là một dạng thức giống nhau (chỉ khác về quy mô). Các nhà đầu tư cùng nhau tự thổi bóng và đến thời điểm bóng vỡ, chính họ sẽ gánh chịu hậu quả và dẫn tới tình hình khó khăn chung của cả một nền thị trường BĐS.

Đại bộ phận các chủ DN BĐS có uy tín hiện nay đều cùng chung nhận định về hiện tượng Vân Canh có dấu hiệu “bị làm giá” thời gian qua. Một số nhà đầu tư đã liên kết và gom hàng đẩy giá kích cầu ảo. Việc này sẽ có hiệu ứng hai mặt bởi dù cố thì giá BĐS cũng chỉ lên tới hạn (trong mức chấp nhận được của sức mua chung của thị trường). Nếu giá BĐS chỉ 30 triệu đồng, thông qua liên kết tạo cầu ảo, giá BĐS vượt lên tầm 60 triệu đồng. Vào lúc thị trường vốn khó khăn, người mua e dè và chắc chắn từng phân thì chắc chắn những người thổi giá sẽ “lãnh đủ hiệu ứng ngược”.

Nói như lãnh đạo một đơn vị BĐS hoạt động trong REB CLUB (CLB kinh doanh BĐS), giá như thay vì sự kết hợp tạo giá ảo như Vân Canh vừa qua, các DN hãy liên kết nhau trong một mô hình hiệp hội chặt chẽ chuyên nghiệp nhất để vượt khó. Sự chuyên nghiệp hóa và phân công rõ ràng nhất với sự chung sức giúp đỡ giữa các thành viên của REB CLUB là điều đáng chú ý và nên nhân rộng. DN BĐS mạnh về mảng nào đó (đất nền, thổ cư, dự án căn hộ, nghỉ dưỡng…) sẽ được Ban lãnh đạo REB CLUB tập trung hỗ trợ (về nguồn hàng cũng như khách hàng). Đặc biệt, mọi thành viên trong REB đều tránh sân của DN đó nhằm tránh dẫm chân. Cách hoạt động này đã xuất hiện tại khu vực phía Nam từ lâu nhưng mới được áp dụng tại miền Bắc. Cách hành xử của các DN phía Bắc rất lạ. Đó là khi biết được một nguồn cầu về phân khúc BĐS ngoài khả năng của mình, DN sẽ cư xử theo 2 hướng, một là “cắt cầu”, tức là báo không có hàng và không giới thiệu cho DN khác. Thứ hai, tự mình đi tìm hiểu và tìm hàng cho khách hàng đó (thay vì chuyển khách hàng đó tới đơn vị phù hợp nhằm tạo mối quan hệ tương hỗ giữa 2 DN). Đã đến lúc thay đổi tâm lý cũng như cách làm kiểu “mưa đến đâu mát mặt đến đấy” phổ biến trong giới địa ốc ngoài Bắc hiện nay, nếu không, nói như nhiều chủ đầu tư có tiếng tại Hà Nội, sẽ có sự tụt hậu của giới địa ốc phía Bắc cũng như phát triển thiếu cân bằng giữa thị trường BĐS phía Bắc (thiếu chuyên nghiệp và không có sự liên kết tương hỗ, chuyên nghiệp hóa đến từng ngành hàng) với thị trường phía Nam.