Cư dân các đô thị mới: Bao giờ thực sự an cư?

Một loại tranh chấp phổ biến và đa dạng đó là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư.

Tranh chấp chung cư, ai thiệt hơn ai?

Nhìn nhận về hậu quả của các tranh chấp chung cư bùng nổ tại đô thị thời gian qua, các chuyên gia phân tích, BĐS là loại hàng hóa tương đối nhạy cảm, do đó những tranh chấp này ngay lập tức có thể ảnh hưởng đến tốc độ tiêu thụ của dự án và đương nhiên, giá trị căn hộ vì thế cũng sẽ bị kéo giảm xuống, nhất là tại những dự án để tranh chấp, kiện tụng kéo dài. Ông Trần Trọng Quân - giám đốc một sàn BĐS lớn tại Hà Nội cho biết, trong nghề môi giới, các nhân viên sàn giao dịch thường ngại nhất khi những sản phẩm của họ vướng vào các dự án có tranh chấp. Mặc dù đã cung cấp đầy đủ các thông tin, ngay trước ngày đặt cọc, vẫn có khách hàng hủy hợp đồng vì lo ngại tính pháp lý của dự án cũng như lo ngại những phiền phức đi kèm. Thực tế, dù nghị định, thông tư và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ, nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý, xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết quả là tranh chấp chung cư cứ thế bùng phát. Mà một khi để xảy ra những tranh chấp như vậy thì rõ ràng cả đôi bên chủ đầu tư và cư dân cũng sẽ đều phải chịu thiệt, nếu để tranh chấp càng kéo dài thì những thiệt thòi đó lại càng nhân lên.

Lành mạnh thị trường BĐS nhìn từ góc độ pháp lý

“Minh bạch trong công tác quản lý tài chính là mấu chốt để loại trừ các mâu thuẫn giữa các bên liên quan như chủ đầu tư, cư dân, đơn vị quản lý”, bà Vũ Kiều Hạnh - Trưởng bộ phận quản lý BĐS Savills nhận định.

Đa phần các giao dịch nhà đất bị đẩy lên mức tranh chấp thường do sự cố bất ngờ về pháp lý. Có thể điểm lại một số mấu chốt của các tranh chấp điển hình là: Tranh chấp ở phần sở hữu diện tích chung các dự án chung cư mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất. Một loại tranh chấp cũng phổ biến và đa dạng không kém đó là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư. Bên cạnh đó, còn có các tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, bầu ban quản trị (BQT), đến tranh chấp về các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, Internet…

“Chủ đầu tư luôn áp đặt các điều khoản trong hợp đồng, nên đã nảy sinh các tranh chấp. Hiện tại, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư. Trong khi đó, văn bản quá nhiều, lại vừa thừa, vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp”, luật sư Hoàng Nguyên Bình nhận định.

Ở góc nhìn khác, các chuyên gia BĐS lại cho rằng, chính việc quy định chưa rõ ràng về chức năng của BQT đã dẫn đến nhiều tranh chấp không mong muốn. BQT được cư dân bầu ra, là người đại diện cho tiếng nói của cư dân nhưng không làm tròn trách nhiệm đã đành, đôi khi lại còn là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp. Chính điều này, đã làm cho tranh chấp chung cư vẫn luôn tiềm ẩn. Và chừng nào BQT tại một số chung cư vẫn cố ý lạm quyền thì tại đó vẫn sẽ là “cuộc chiến không hồi kết”.

Phó chủ tịch Hội luật gia TP.HCM Nguyễn Văn Hậu cho biết, theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Và trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu BQT. Điều 12 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 cũng quy định, BQT nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư đề cử và bầu. Sau đó, BQT nhà chung cư có trách nhiệm đăng ký với UBND cấp quận để được công nhận. “Với những trường hợp tung tin không đúng sự thật, gây ảnh hưởng đến uy tín và chủ đầu tư sẽ bị xử lý rất nặng. “Bên cạnh việc bị xử phạt hành chính thì tổ chức, cá nhân có hành vi tung tin đồn thất thiệt gây thiệt hại cho doanh nghiệp còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật”, luật sư Hậu phân tích thêm.