Công khai dư án thế chấp theo những tiêu chí nào?

Cần sớm có bộ tiêu chí những thông tin khi công bố dự án bị thế chấp ngân hàng.

Công bố phải công bằng và cụ thể

Ngay sau khi vụ việc chấn động tại chung cư The Harmona (quận Tân Bình) xảy ra, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM đã công khai danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Động thái này ngay lập tức gây ra những ảnh hưởng trái ngược trên thị trường. Đặc biệt, có nhiều doanh nghiệp phải cuống cuồng “kêu oan” vì bị người mua xếp vào nhóm “ năng lực kém” vì có tên trong danh sách.

Tại buổi tọa đàm “Dự án thế chấp ngân hàng – Hiểu sao cho đúng?” do Tạp chí CafeLand tổ chức mới đây, nhiều chủ đầu tư đã lên tiếng ủng hộ việc công bố thông tin dự án thế chấp, nhưng việc công bố thông tin chưa rõ ràng và cụ thể không chỉ khiến cho chủ đầu tư bị ảnh hưởng mà còn tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản.

Một chủ đầu tư thắc mắc, tại sao có đến hàng trăm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, mà hầu hết đều phải thế chấp ngân hàng nhưng khi công bố chỉ có 77 dự án?

Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi Trường TP.HCM) cho rằng, còn nhiều doanh nghiệp thế chấp khác nhưng chưa công bố là có nhiều vướng mắc trong thẩm định hồ sơ thế chấp, vì có liên quan tới nhiều đầu mối, nhiều cơ quan khác nhau.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, thực chất việc thế chấp ngân hàng là chuyện rất bình thường và đã xảy ra hàng chục năm nay và hầu hết các doanh nghiệp đều thế chấp để vay ngân hàng làm dự án. Tuy nhiên, có một hai vụ do chủ đầu tư yếu kém hoặc ngân hàng không quản lý tốt dòng tiền khiến cho việc thế chấp này trở nên “nguy hiểm” trong mắt người mua nhà. “Trong trường hợp này luật pháp đã quy định rất rõ vai trò và trách nhiệm của doanh nghiệp và ngân hàng cho vay, khi xảy ra sai phạm thì cứ căn vào luật mà xử trực tiếp doanh nghiệp và ngân hàng đó”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, nếu đã không công bố thì thôi nhưng đã công bố thì phải rõ ràng, đầy đủ tránh công bố kiểu chung chung dễ gây hiểu nhầm và thiệt thòi cho doanh nghiệp. “Cùng thực hiện một dự án có quy mô vốn khoảng 1.000 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp A chỉ thế chấp vay 45 tỷ khác hẳn với doanh nghiệp B thế chấp vay 500 tỷ. Nhưng khi đưa ra danh sách thế chấp thì lại không nói rõ điều này, nên doanh nghiệp vay ít cũng như vay nhiều đều chịu chung số phận như nhau”, ông Nghĩa phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) cũng cho rằng, việc công khai thông tin là cần thiết nhưng phải nhìn nhận là việc công bố thông tin vừa rồi cũng có nhược điểm, chẳng hạn khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví như ngày hôm nay công bố mà trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp. “Theo tôi chúng ta phải cố gắng làm rõ thêm thông tin là mục đích thế chấp dự án là để làm gì. Chẳng hạn có doanh nghiệp không thế chấp nhưng khi bán cho khách hàng là phải có điều kiện là thế chấp ngân hàng để để có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán theo Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng cũng có tên trong danh sách này, gây ảnh hưởng không tốt cho doanh nghiệp”, ông Châu cho biết.

Công bố theo tiêu chí nào?

Trong khi đa số đều đồng thuận với việc công bố thông tin thì yêu cầu đặt ra là hiện nay vẫn chưa có một bộ tiêu chí chung nào cho các doanh nghiệp thực hiện.

Ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho rằng, việc công bố thông tin là cần thiết. Tuy nhiên, để các doanh nghiệp có căn cứ và dễ dàng hơn thì cần có những bộ tiêu chí về thông tin công bố cụ thể.

Theo ông Nguyễn Khánh Hưng, Giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh những tiêu chí quan trọng nhất buộc phải có: một là lấy cái gì thế chấp, thế chấp cho ai; hai là thế chấp bao nhiêu tiền; thứ 3 là thế chấp vì mục đích gì?. Những thông tin khác nhạy cảm, đảm bảo về bí mật kinh doanh được pháp luật bảo vệ như lãi suất, ưu đãi thanh toán thì không cần thiết phải công bố.

Cũng theo ông Hưng, việc công bố thông tin hiện nay chưa giao đúng vị trí. Trách nhiệm công bố thông tin phải được quy định cho ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản, vì họ là những người trong cuộc nắm rõ nhất mọi vấn đề.

Mặt khác, cần phải có những chế tài thật cụ thể để xử lý trong trường hợp doanh nghiệp, ngân hàng không chủ động công bố thông tin để đảm bảo sự công bằng. Các công ty niêm yết thì mọi thông tin đều phải được công khai trên sàn, ngược lại với doanh nghiệp chưa niêm yết thì họ không bắt buộc nên việc công khai thông tin là rất khó. “Vấn đề là giao chưa đúng người, việc giao việc công bố thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường là chưa phù hợp. Tôi cho rằng 80% là trách nhiệm minh bạch của tổ chức kinh doanh, đó là người làm bất động sản và ngân hàng. Vì ngân hàng cho vay lấy lãi là một hình thức kinh doanh. 20% còn lại thì nên thành lập một cơ quan mà có sự phối hợp của tất cả các cơ quan nhà nước với nhau”, ông Hưng cho biết.

Ngoài việc cần có bộ tiêu chí cụ thể, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc công bố thông tin phải được thực hiện liên tục và nên có một cơ quan chuyên trách để thực hiện công việc này, người mua và doanh nghiệp khi có nhu cầu tra cứu thông tin sẽ trả một khoản phí nhỏ.

Đồng quan điểm với tiến sĩ Hiếu nhưng ông Liên cho rằng, hiện nay để cập nhật thông tin liên tục về tình hình các dự án thế chấp là rất khó vì đòi hỏi thông tin rất nhiều đầu mối. Nếu để Sở thực hiện thì việc công bố nhanh nhất cũng phải định kỳ khoảng 3 hoặc 6 tháng. Mặt khác trong quy định kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng có những điều khoản bảo mật mà chỉ có những người trong cuộc mới có và hiểu được. Do đó, để nhanh chóng và linh hoạt thì quan trọng nhất là doanh nghiệp và ngân hàng chủ động trong việc cung cấp thông tin. Sau đó, người dân khi biết thông tin thì có thể đến những cơ quan quản lý để kiểm chứng có đúng sự thật hay không.

Trong tương lai gần, ông Liên mong muốn xây dựng được một cơ sở dữ liệu về thông tin của các dự án, trong đó có sự đồng bộ của tất cả những đầu mối thông tin để việc tra cứu này là một thủ tục công, thông tin được cập nhật liên tục, theo thời gian thực.