Trực tiếp Tọa đàm: Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng - Hiểu sao cho đúng?

Nhằm làm sáng tỏ về việc thế chấp dự án, sáng nay (22/9), Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng: Hiểu sao cho đúng?” tại khách sạn Tân Sơn Nhất, Tp.HCM.

Trong buổi tọa đàm hôm nay, các khách mời sẽ bàn luận sâu hơn về việc dự án bất động sản thế chấp ngân hàng trong trường hợp sở tài nguyên môi trường vừa công bố nên hiểu như thế nào? Bên cạnh đó, tọa đàm cũng đánh giá sâu hơn về những ảnh hưởng của việc công bố thông tin dự án thế chấp trong thời gian qua đến giao dịch trên thị trường bất động sản và tâm lý người mua cũng như kiến nghị cách công bố thông tin rõ ràng hơn để tránh ảnh hưởng đến tâm lý chung của thị trường.

Khách mời tham gia Tọa đàm:

1. Ông Phạm Ngọc Liên – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường)

2. TS. Nguyễn Xuân Bắc – Trưởng Phòng tín dụng ngành Công nghiệp và xây dựng – Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước

3. TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế

4. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM

5. Ông Nguyễn Khánh Hưng – GĐ Điều hành Tập đoàn Đất Xanh

6. Ông Lương Sĩ Khoa - Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment

- Xin hỏi ông Liên, vì sao Sở TN&MT lại quyết định công bố danh sách các doanh nghiệp thế chấp ngân hàng trong thời điểm này?

Ông Phạm Ngọc Liên: Cách đây khoảng 2 tháng có sự kiện của dự án Harmona Tân Bình. Ngay khi sự việc xảy ra, chúng tôi được thành phố giao xử lý vụ việc nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và các bên liên quan, sau đó báo cáo UBND Thành phố để không xảy ra những câu chuyện tương tự như Harmona. Khi sự việc xảy ra chúng tôi có tiếp xúc với ban quản trị chung cư thì những người mua nhà cho biết có rất ít thông tin khi mua nhà, chủ yếu tiếp cận thông tin từ chủ đầu tư là chính. Người mua cũng muốn tìm hiểu thông tin nhưng không biết tìm hiểu ở đâu.

Do đó, Sở Tài nguyên Môi trường nhìn thấy yêu cầu bức thiết của người mua nhà là yêu cầu minh bạch thông tin.

Thực ra nếu việc này được triển khai cùng thời điểm với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới bắt đầu thi hành thì sẽ phục vụ được đầy đủ cho các bên.

Chúng tôi đề xuất, việc công bố thông tin dự án cần có sự phồi hợp 3 bên gồm Sở Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng nhà nước và Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra các dự án lâu nay còn vướng mắc chưa cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà dù dự án đã bàn giao.

Ông Phạm Ngọc Liên – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Tp.HCM

Ông Nguyễn Xuân Bắc: Hiện nay quan sát cho thấy Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cũng có công bố này. Điểm chung là ở Thông tư 09 liên tịch giữa Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường yêu cầu Sở Tài nguyên các tỉnh/thành để đăng thông tin trên website của Sở. Tôi nghĩ hoạt động này không chỉ diễn ra tại TP.HCM, Hà Nội mà rộng khắp trên cả nước trong thời gian tới. Do đó, hoạt động công bố như vậy sẽ phổ biến hơn và không có gì bất thường. Theo đó ngươi dân cũng sẽ đón nhận thông tin kịp thời hơn. Theo quy định hiện nay, tại điều 3 Thông tư 26/2015_NHNN, nguyên tắc thế chấp là chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện xây dựng dự án đó.

- Ở góc độ là một chuyên gia kinh tế tài chính, xin hỏi ông Nguyễn Trí Hiếu, dự án bất động sản thế chấp ngân hàng có thể phân thành những loại nào và rủi ro mỗi loại hình ra sao?

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Trong hệ thống tài chính hiện nay, cho phép chủ đầu tư huy động vốn để phục vụ dự án. Họ huy động tiền từ ngân hàng, từ dân chúng để tài trợ cho dự án. Đây là bất cập lớn trong hệ thống tài chính Việt Nam. Trong khi đó ở Mỹ, các nhà kinh doanh bất động sản nếu muốn vay vốn để hoàn thành dự án thì phải đến ngân hàng và chỉ có ngân hàng mới có thẩm quyền nhận tài sản thế chấp là dự án đó. Dân chúng thì bỏ tiền vào mua căn hộ. Tiền đó gọi là tiền cọc và tài khoản được phong tỏa. Sau khi hoàn thành thì tiền đó được trao cho nhà đầu tư. Không có chuyện chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân. Câu chuyện Hamona, tôi không hiểu dòng tiền sử dụng như thế nào, nhưng tiền của người dân có thể đã được dùng trả cho ngân hàng, tiền không được giải chấp nên bị ngân hàng “siết” nhà. Làm sao phải bảo đảm cho quyền lợi của người dân. Trong tình trạng hiện tại, theo tôi người dân bị đưa vào tình trạng bất khả kháng là một nhà đầu tư trong khi họ chỉ là người mua nhà. Hệ thống tài chính hiện đã biến họ thành nhà đầu tư bất đắc dĩ và rủi rõ là ngoài ý muốn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việc cho phép chủ đầu tư tay trái thì huy động tiền ngân hàng, tay phải huy động của dân để đầu tư dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Có hai loại thế chấp bất động sản, một là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - thế chấp trực tiếp. Loại thứ hai là thế chấp gián tiếp, có một bên thứ ba thế chấp để chủ đầu tư và bảo lãnh cho chủ đầu tư tại ngân hàng. Mối quan hệ của bên thứ ba với chủ đầu tư có thể có mối quan hệ thương mại nào đó. Chúng ta hiện nay vẫn chưa phân biệt được hai loại thế chấp trực tiếp và gián tiếp. Cuối cùng thiệt hại vẫn là ngươi mua nhà.

- Xin hỏi ông Châu, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng việc công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng đã gây ảnh hưởng đến uy tín và gây ảnh hưởng không nhỏ đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Ý kiến của ông về vấn đề này ra sao?

Ông Lê Hoàng Châu: Danh sách công bố dự án thế chấp bước đầu vừa qua của Sở TN-MT vẫn chưa công bố thông tin đầy đủ về việc chủ đầu tư vừa công bố thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vừa thế chấp quyền tài sản. Hiện nay người tiêu dùng đang đứng trước rủi ro lớn nên việc minh bạch thông tin là cấp bách. Tuy nhiên phải nhìn nhận là việc công bố thông tin vừa rồi cũng có nhược điểm, chẳng hạn khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví như ngày hôm nay công bố mà trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp họ thế chấp là giữ tại sản đó lại chứ không phải dự án bị thế chấp. Theo tôi chúng ta phải cố gắng làm rõ thêm thông tin là mục đích thế chấp dự án là để làm gì. Chẳng hạn Công ty Gia Hòa không thế chấp nhưng khi bán cho khách hàng là phải có điều kiện là thế chấp ngân hàng để để có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM

Tất cả những giao dịch bất động sản phải được thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS, nhưng có khi họ lách các giao dịch theo kiểu như là hợp tác đầu tư, góp vốn. Do đó kẽ hở là những trường hợp nhận tiền đặt cọc lên đến 30-40%. Tình trạng là có những dự án thế chấp nhưng hiện nay có dự án chưa được duyệt cơ sở, chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn huy động vốn và họ đã thế chấp rồi nhưng danh sách công bố vừa rồi không có những dự án đó. Theo tôi sắp tới phải công bố thông tin kịp thời ngay tại trụ sở ban quản lý dự án của dự án và công bố theo thời gian thực. Chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện là được ngân hàng nơi nhận tài sản thế chấp đồng ý và người mua nhà đồng ý. Còn việc chủ đầu tư có dự án thế chấp phải được hiểu là việc bình thường chứ không phải có vấn đề.

- Với tư cách là đại diện doanh nghiệp, xin hỏi ý kiến của ông Nguyễn Khánh Hưng và ông Lương Sĩ Khoa về việc thế chấp dự án tại ngân hàng?

Ông Nguyễn Khánh Hưng: Việc công bố dự án thế chấp rất bình thường. Về vấn đề công bố của Sở Tài nguyên Môi Trường, tôi thấy chưa đầy đủ, có những trường hợp đã giải chấp nhưng vẫn chưa được cập nhật và những trường hợp thế chấp tài sản riêng của mình không ảnh hưởng đến người mua nhà nhưng Sở vẫn công bố. Vì vậy, tôi kiến nghị các cơ quan nên giải quyết làm sao để công bố thông tin cho đầy đủ. Một thị trường có vài trăm doanh ngiệp nhưng chỉ công bố vài chục doanh nghiệp thì chưa ổn lắm. Nên lấy thêm một vài đầu mối nữa đảm bảo người dân được biết và công bố tiếp luôn để người dân được biết.

Ông Nguyễn Khánh Hưng – GĐ Điều hành Tập đoàn Đất Xanh

Ông Lương Sĩ Khoa: Chúng tôi ủng hộ việc này, nhưng việc công bố này cần đầy đủ và chi tiết hơn để không khiến khách hàng hoang mang. Đợt công bố vừa rồi chưa đầy đủ nên cần xem xét kỹ càng hơn.

Ông Lương Sĩ Khoa - Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment

Tại TP.HCM có hàng trăm doanh nghiệp mà chỉ công bố vài chục dự án như vậy?

Ông Phạm Ngọc Liên: Nguồn chúng tôi công bố căn cứ vào nội dung là bộ hồ sơ thế chấp theo hướng dẫn của Thông tư 09 liên tịch là sổ đăng ký, hợp đồng thế chấp. Việc xác định cái nào bảo mật thì chính ngân hàng ký hợp đồng vay phải xác định, hoặc là có hướng dẫn chung của NHNN. Sau sự việc Hamona thì Sở TNMT có dự cuộc họp và NHNN chi nhánh TPHCM có công bố một văn bản với nội dung: NHNN hướng dẫn cho giám đốc trên địa bàn việc công bố là cần thiết, là bình thường để tạo sự tin tưởng của người dân. Việc công bố này góp phần cải cách thông tin, minh bạch thị trường và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng. Bên cạnh đó việc thế chấp dự án của chủ đầu tư là bình thường, đồng nghĩa chủ đầu tư đó có năng lực, và không đồng nghĩa là năng lực tài chính kém, nhằm không gây hang mang lo lắng trong dân chúng. Theo tôi công bố dự án thế chấp như vừa qua là vừa đáp ứng yêu cầu công bố thông tin, tiếp đến là ngân hàng có kế hoạch quản lý được dòng tiền đúng mục đích hay không. Tôi nghĩ về phía ngân hàng nếu phối hợp thông tin công bố thì quá tốt. Tiếp đến là liên quan đến thủ tục, một vài hồ sơ của các doanh nghiệp nộp hồ sơ thế chấp theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS nhưng hồ sơ chúng tôi nắm không biết được hợp đồng nào vay có giải ngân hàng và phục vụ vào việc mục đích gì. Chúng tôi xin kiến nghị với NHNN nên có hình thức phân biệt nào đó để xác định và khi cần công bố chúng tôi sẽ nói rõ. Nên chăng minh bạch BĐS là xuất phát từ nhiều chiều, nhiều cơ quan từ chủ đầu tư và cả ngân hàng.

- Xin hỏi ông Bắc, ông có kiến nghị gì để việc công bố những thông tin này được minh bạch, rõ ràng hơn?

Ông Nguyễn Xuân Bắc: Việc công bố thời gian qua góp phần minh bạch thông tin cho thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, tuy nhiên còn có một số thắc mắc về nội dung công bố thông tin sao cho đầy đủ và kịp thời. Để việc công bố thông tin đầy đủ cần giao trách nhiệm cho cơ quan nào, công bố thông tin gì và thời gian công bố ra sao. Hiện nay Nghị định 117/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Xuân Bắc – Trưởng Phòng tín dụng ngành Công nghiệp và xây dựng – Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước

- Việc công bố thông tin hiện nay đã thuận lợi để người dân và doanh nghiệp được biết?

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Có hai khía cạnh, công bố thông tin đại chúng và khía cạnh thứ 2 là làm sao người dân có thể biết. Người dân đi mua nhà phải biết được dự án có thế chấp hay không, thế chấp bao lâu. Tôi đồng ý phải công khai thông tin về các chủ đầu tư, dự án bị thế chấp. Tôi không ngại việc bảo mật thông tin. Vì những thông tin về bảo lãnh thế chấp, ai thế chấp, bảo lãnh cho ai, bảo lãnh bao lâu… là những thông tin hết sức cơ bản, không bảo gì, không ảnh hưởng đến ai. Về bộ tư pháp. Tôi nghĩ không cần phải tham gia vào vấn đề này, đây là thuộc lĩnh vực hành chính, càng nhiều bộ ngành tham dự càng rối. Vấn đề thứ hai là làm sao thông tin đó đến dược với người dân. Những thông tin cần phải cập nhật từng giờ, từng giây vì những giao dịch diễn ra liên tục. Tôi đề nghị có hai cửa ngõ, đó là Ủy ban nhân dân địa phương và văn phòng công chứng. Tuy nhiên, hiện việc đến hai cổng này rất khó để người dân tiếp cận. Một số khách hàng của ngân hàng đến nhờ ngân hàng, một số ngân hàng may mắn tìm được thông tin nhờ quan hệ riêng thôi. Tuy nhiên, đại bộ phận dân chúng rất khó để tiếp xúc được hai cửa ngõ đó. Cần có những cơ quan có những thông tin và họ sẵn sang cung cấp thông tin cho dân chúng.

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi mong muốn việc cập nhật công bố thông tin dự án thế chấp sẽ được cập nhật theo thời gian thực, còn việc công bố thông tin như thế nào thì Luật đã nêu rõ. Theo tôi không có gì là bí mật, cả về chuyện thế chấp thế nào, thời gian bao lâu…Nhiệm vụ chỗ Sở TNMT rất nặng nề, ví dụ thế chấp và giải chấp rất tốn kém thời gian để cập nhật và đối chiếu. Còn mục đích thế chấp thì trong hợp đồng thế chấp có nói rõ.

Khi chúng ta nói về việc cấu thành của vốn phát triển dự án là bao gồm vốn chủ sở hữu, luật chỉ quy định 15-20%, còn lại vốn vay tín dụng và vốn huy động khách hàng là 80%. Nhưng nhiều khi vốn chủ sở hữu thì có khi chỉ là hình thức, mà chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng. Cho nên nhu cầu của người tiêu dùng là cần minh bạch thông tin. Sơ hở trong việc thế chấp ở đây có khi cũng từ phía NHTM, chẳng hạn là dự án Hamona thế chấp cho một cá nhân trong chủ đầu tư, rồi bán cho người tiêu dùng và người tiêu dùng lần nữa thế chấp để vay mua. Nghĩa là 1 căn hộ thế chấp những 3 lần. Hoặc có trường hợp căn hộ dân cư vào ở lâu rồi, trả đến 95% nhưng vẫn chưa có sổ. Hiện nay, TPHCM đang đi đầu nhưng tôi nghĩ việc công bố thông tin sắp tới phải phải kịp thời và phổ biến rộng rãi.

- Xin hỏi các đại diện doanh nghiệp, về phía doanh nghiệp các ông mong muốn Sở sẽ công bố những thông tin này như thế nào?

Ông Nguyễn Khánh Hưng: Việc công bố thuộc nhiều ngành và nhiều lĩnh vực khác nhau nên rất khó quy về một đầu mối chung. Theo tôi hiện nay, quy định cho người cho vay và người đi vay phải công bố. Ví dụ vì chúng tôi là công ty niêm yết nên chúng tôi phải công bố trong khi những công ty cùng ngành khác họ không niêm yết thì họ không phải công bố. Đây là điều không công bằng.

Theo tôi, nên quy định bắt buộc ngân hàng phải công bố để bảo vệ ngân hàng và hệ thống ngân hàng để tránh 1 tài sản thế chấp cho nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, nên quy định này nên áp đặt ngay cho ngân hàng thương mại, có thể là tổ chức tín dụng. Ngoài những đối tượng đó ra thì đối tượng này được phép cầm cố và thế chấp thì cũng phải công khai.

Về phía doanh nghiệp, nếu dự án đưa ra bán phải công bố đã thế chấp hay chưa. Thế chấp dự án nào, cho ngân hàng nào, thế chấp bao nhiêu tiền và thế chấp vì mục đích gì và trong thời gian bao lâu là thông tin tối quan trọng cần phải công bố còn những thông tin như lãi suất, thanh toán thì có thể không công bố để đảm báo tính bảo mật cho ngân hàng và doanh nghiệp.

Ông Lương Sĩ Khoa: Tôi đồng ý việc doanh nghiệp chủ động công bố thông tin. Tuy nhiên, cũng có một số doanh nghiệp vì một số lý do mà không muốn chủ động trong việc công bố này. Do đó, chúng ta cần có một bộ tiêu chí, những điểm nào cần phải công bố để doanh nghiệp dựa vào đó để cung cấp thông tin. Đây là cách để tạo niềm tin cho người mua nhà và họ an tâm hơn.

Ông Lê Hoàng Châu: Luật quy định là doanh nghiệp phải công bố thông tin. Doanh nghiệp lên sàn thì còn chịu áp lực bắt buộc theo doanh nghiệp niêm yết nhiều hơn doanh nghiệp chưa lên sàn. Dù trong Luật Kinh doanh nhà ở thì nghĩa vụ cung cấp thông tin là bắt buộc, nhưng cơ quan nhà nước cũng nên phải tham gia vào. Bởi hiện tại nghĩa vụ cung cấp thông tin vẫn mang tính thụ động nhiều hơn là chủ động, nhu cầu của người cần kiếm thông tin. Nhưng việc chủ động cung cấp thông tin thì lại có bất cập là mỗi đợt công bố cách nhau xa quá. Theo tôi thì vẫn nên theo hướng cơ quan nhà nước phải tham gia công bố thông tin.

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Tôi đồng ý việc các ngân hàng công bố thông tin nhưng thực tế các tổ chức tín dụng quy định rất ngặt ngèo điều này. Chúng tôi không được phép công bố ai là người đứng ra thế chấp, thế chấp để vay hay bảo lãnh một món nợ cho một người thì không có, chỉ được tiết lộ bên cho vay là ngân hàng nào đứng ra nhận thế chấp. Ngân hàng phải bảo mật thông tin đó cho khách hàng của mình.

Ông Nguyễn Xuân Bắc:Tôi nhất trí với ý kiến của ông Châu, công bố thông tin là loại hình dịch vụ công, cơ quan nhà nước nên đứng ra công bố thông tin, chứ không nên để doanh nghiệp công bố vì họ chỉ công bố một số thông tin có lợi cho họ. Chúng ta cần một cơ quan quản lý giám sát việc công bố thông tin để thị trường được minh bạch hơn.

- Xin hỏi ông Liên, người dân có thể tìm những thông tin về thế chấp nhà đất ở đâu?

Ông Phạm Ngọc Liên: Các văn bản chỉ quy định công bố thông tin trực tiếp, liên quan đến thế chấp nhà đất thì có thể đến trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp.

Hiện nay, quận huyện thì quản lý hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân hoặc thành phố thì công bố thông tin của tổ chức. Tùy từng trường hợp, người dân có thể liên hệ để được cung cấp thông tin.