“Cõng” chi phí bôi trơn

Hầu hết số liệu tồn kho ở cả hai thị trường lớn Hà Nội và TP.HCM đều chưa chuẩn xác. Ở TP.HCM có những dự án xây xong hai năm với 1.000 căn hộ mà chỉ có vài chục hộ đến ở. Năm 2012, thị trường Hà Nội còn tồn kho 20.500 căn hộ. Số lượng tồn kho tại hai thị trường này xấp xỉ 150.000 căn hộ. Theo nhận định của Công ty Tư vấn bất động sản CBRE, năm 2013 vẫn là năm bất động sản tiếp tục khó khăn, dự báo sẽ phải mất từ 2-4 năm mới có thể “giải phóng” lượng tồn kho trên, tùy thuộc vào sự phục hồi của thị trường. Năm ngoái, giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã giảm 15%, năm nay còn phải giảm tiếp 10%.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đưa ra dự báo, đến cuối quý II, đầu quý III sẽ có một “đợt sóng” trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp diện tích trên dưới 30m2, với giá dao động khoảng 500 triệu đồng/căn do được hưởng những ưu đãi của Chính phủ như hạ tầng, đất sạch, được vay vốn giá rẻ dài hạn, được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế VAT đầu ra. Đây sẽ là cuộc “chạy đua” của các doanh nghiệp hiện đang sở hữu các lô đất sạch, được hỗ trợ vốn. Hy vọng thị trường nhà ở xã hội sẽ khởi sắc, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở của Nhà nước sẽ được cải thiện nhiều hơn. Nói về xu hướng của thị trường, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận định rằng, sau một thời gian “sốt nóng”, thị trường bất động sản “đóng băng”, hàng tồn kho lớn, giá bán đã giảm mạnh nhưng lượng giao dịch nhỏ giọt.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có thời gian nhìn lại mình, nhìn lại những bất cập của thị trường để tìm ra những giải pháp nhằm cải thiện khó khăn trước mắt cũng như phát triển lâu dài. Dưới con mắt của các chuyên gia bất động sản, một trong những “căn bệnh” trầm kha của các doanh nghiệp ngành này là vì chi phí ngoài sổ sách rất lớn khi thực hiện các dự án. Giá của một sản phẩm bất động sản đâu chỉ được tính toán dựa trên những khoản đầu tư “cứng” bao gồm tiền đất, chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng… mà còn phải “cõng” cả một khoản chi phí bôi trơn khổng lồ. Người làm kinh doanh đương nhiên phải tính phí bôi trơn vào giá thành nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra sẽ bị đẩy lên cao. Có ý kiến cho rằng, có tới 15-20% thậm chí tới 30% tổng mức đầu tư dự án được phục vụ cho quá trình “chạy” và “bôi trơn” dự án. Vì vậy, trong suốt hai năm qua, thị trường chỉ lác đác một số dự án có giá thấp hơn 1 tỷ đồng/căn. Để giải cứu chính mình, một số chủ đầu tư phải chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn trong ngắn hạn khi đầu tư vào căn hộ bình dân với diện tích nhỏ, giá thấp hơn 1 tỷ đồng.

Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng Việt Nam thẳng thắn chỉ rõ, giá bán sản phẩm bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tiền đất. Nếu không phải đóng tiền đất, không phải “cõng” chi phí bôi trơn thì giá thành xây dựng một căn hộ vào khoảng 5 triệu đồng/m2. Còn nếu phải đóng tiền đất, phải “cõng” chi phí bôi trơn và “chạy” dự án thì giá bán căn hộ là 10 triệu đồng/m2. Tất nhiên không chỉ doanh nghiệp “cõng” một mình mà người dân cũng phải ghé vai đỡ.