Chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Đồng Tiến, ông Mai Đức Chính, ông Vũ Đình Ánh, ông Trần Ngọc Hùng và ông Nguyễn Ngọc Thành.

So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, riêng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1%. Từ đó, ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, thu ngân sách nhà nước, gây đình trệ sản xuất cho nhiều ngành nghề khác làm ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

Bởi vậy, tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản được coi là tâm điểm của năm 2013.

Mới đây, Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cũng đã họp bàn về vấn đề này. Tại cuộc họp, nhiều ý kiến cho rằng trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp phải tự cứu mình song quan trọng hơn là cơ chế, chính sách phải được cải thiện rõ rệt, làm sao để giảm bớt chi phí đầu vào của dự án và đẩy nhanh hàng tồn kho.

Xin trân trọng giới thiệu các ý kiến của các nhà quản lý, các chuyên gia và doanh nghiệp về những nội dung trên.

Tập trung thực hiện Nghị quyết 02

(Ông Nguyễn Đồng Tiến, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước)

“Trong Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính phủ đã có những giải pháp rất cụ thể để giải quyết khó khăn, tháo gỡ cho thị trường bất động sản, xử lý được nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó cần phải có thêm những giải pháp tổng hợp của các bộ, ngành, địa phương thì mong muốn của Bộ Xây dựng rằng thị trường sẽ ấm lên trong năm 2013 mới có khả năng đạt được.

Để triển khai Nghị quyết 02, đối với những giải pháp được giao cho Ngân hàng Nhà nước, chúng tôi đang phối hợp với Bộ Xây dựng dự thảo Thông tư về cho vay hỗ trợ nhà ở.

Chúng tôi đã soạn thảo Thông tư này, tổng hợp xong các ý kiến của các thành viên soạn thảo và sẽ gửi tới lấy ý kiến chính thức của các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội, tổ chức liên quan để cố gắng hoàn thiện trong quý 1/2013.

Đối tượng được vay vốn theo chương trình này là các cá nhân, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, hộ gia đình có thu nhập thấp và Chính phủ đã dự kiến nguồn vốn khoảng 20-40 ngàn tỷ đồng, có sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước cho vay để mua, thuê nhà ở xã hội, cho vay để mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70 m2 và giá thành dưới 15 triệu m2. Đồng thời cũng cho vay các doanh nghiệp là chủ đầu tư của các dự án này.

Về lãi suất cho vay, chúng tôi dự kiến khoảng 6% và thời hạn cho vay đối với các đối tượng mua, thuê nhà là 10 năm; đối với các doanh nghiệp là thực hiện các dự án đầu tư thì thời hạn cho vay là 5 năm.

Bên cạnh đó, theo tinh thần của Nghị quyết 02, Ngân hàng Nhà nước cũng dành ra một khoản tiền hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại, trước mắt là giao cho 5 ngân hàng thương mại Nhà nước đứng ra thực hiện chương trình này. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước sẽ hỗ trợ nguồn vốn với lãi suất tái cấp vốn thấp hơn lãi suất hiện hành để có nguồn vốn chi phí thấp.

Một vấn đề liên quan nữa và cũng là một nội dung của Nghị quyết 02 là Ngân hàng Nhà nước đang xây dựng Đề án xử lý nợ xấu, trong những khoản nợ xấu có nợ từ lĩnh vực bất động sản và những khoản nợ được bảo đảm thế chấp bằng tài sản bất động sản hoặc tài sản được hình thành trong tương lai từ bất động sản. Đề án này đã được trình Chính phủ, lấy ý kiến các Bộ, ngành thông qua xin ý kiến của Bộ Chính trị.

Tới đây, Chính phủ sẽ có nghị quyết về vấn đề này và ban hành nghị định thông qua Đề án xử lý nợ xấu, cũng như Đề án thành lập cơ quan quản lý tài sản. Đây cũng là một giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản, cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tạo ra thanh khoản để tiếp tục đầu tư.

Vấn đề được các doanh nghiệp bất động sản và nhiều đại biểu nêu là lãi suất, cụ thể là mong muốn lãi suất thấp và cho vay dài hạn. Tuy nhiên, lãi suất cho vay lại phụ thuộc vào lãi suất tiền gửi vì ngân hàng cũng chỉ là trung gian tài chính, nên khi người gửi tiền không gửi vào ngân hàng hoặc không chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn thì lãi suất cho vay chưa thể giảm thấp được như mong muốn, tuy rằng nhìn chung mặt bằng lãi suất hiện nay đang còn cao.

Về thời hạn cũng như vậy, doanh nghiệp mong muốn được vay 20 - 30 năm, nhưng theo dự kiến của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng là cho vay 10 năm trong điều kiện hiện nay cũng là khá dài”

Cần lấy lại niềm tin của người mua nhà

(Ông Mai Đức Chính, Phó chủ tịch Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam)

“Hiện nay, tâm lý người mua bất động sản đang chờ giảm giá. Do đó, để tạo dựng lại niềm tin cho người mua thì cần thiết phải chỉ đạo các địa phương nên tính toán và công khai giá thành một cách minh bạch: giá mua đất, tiền xây dựng bao nhiêu để người dân biết giá mua đã hợp lý chưa.

Hay người dân vẫn cứ cho là đắt, nếu biết được giá đền bù, giá bán ra sát với mặt bằng và tính toán được lãi vay ngân hàng thì họ sẽ xác định được giá 1m2 nhà là bao nhiêu. Nếu thấy hợp lý rồi thì giá sẽ không thể hạ thêm được nữa.

Thực hiện theo Nghị định 69 và Nghị định 120, các nhà đầu tư đã đền bù đất cho dân theo giá thị trường và thu thêm một lần tiền đất cho Nhà nước nữa thì coi như họ đã mua đất 2 lần nên đã đẩy giá thành đất lên cao, vì thế muốn hạ giá thành xây dựng, cần phải xem lại Nghị định 69 và Nghị định 120.

Phải cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính. Tôi biết rằng có những dự án triển khai từ lúc ban đầu đến lúc xây dựng khoảng 2-3 năm, trong thời gian đó phải vay vốn ngân hàng cho nên giá thành đất phải gánh thêm lãi suất đó. Vậy cần phải cải cách thủ tục làm sao để có thể giảm bớt 2/3 thời gian chuẩn bị triển khai dự án, rút xuống chỉ còn khoảng từ 6 tháng đến 1 năm nhằm vừa tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, vừa góp phần giảm giá thành.

Đối với việc chuyển đổi các công trình nhà ở, riêng các công trình nhà cao cấp đã hoàn thiện thì không thể cải tạo, chuyển đổi, nhưng những công trình mới đang làm móng, chuẩn bị xây mà cơ sở hạ tầng có thể cải tạo được thành nhà ở xã hội thì cho phép tiến hành”.

Không nên quay lại tư duy ỷ lại Nhà nước

(TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế)

“Vấn đề đầu tiên là dường như khi bước vào khó khăn, chúng ta quay lại tư duy tất cả trông cậy vào Nhà nước. Tôi cho rằng tư duy này cần xem lại. Nhà nước có vai trò thiết kế, tạo môi trường cho các doanh nghiệp hoạt động. Nhưng khi khó khăn, các doanh nghiệp, ngay cả doanh nghiệp lớn cũng trông chờ sự hỗ trợ của Nhà nước là không nên.

Hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết, thực tế, Nhà nước cũng đã triển khai nhiều biện pháp, nghị quyết 02 đã được ban hành nhưng chưa được thực hiện mạnh mẽ. Đã đến lúc Nghị quyết 02 cần được khởi động mạnh nhưng không nên cho rằng nghị quyết này sẽ giải quyết được mọi vấn đề.

Có những vấn đề nằm trong nghị quyết nhưng nếu không phù hợp thì cần mạnh dạn bỏ, không nên cứng nhắc, mục tiêu quan trọng nhất của Nghị quyết 02 là phá băng cho thị trường bất động sản và thực hiện các mục tiêu về nhà ở.

Riêng đối với lĩnh vực nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội là rất đúng. Trong đó, vấn đề lớn nhất là chúng ta phải xác định được đối tượng thu nhập thấp là ai, tài sản của họ có bao nhiêu, họ sống ở đâu, có điều kiện để vay hay không, hỗ trợ họ như thế nào?...

Một vấn đề nữa là nhiều người thường kêu ca lãi suất ngân hàng của nước ta cao nhất thế giới. Tại sao cao, phải đặt nó vào hoàn cảnh của Việt Nam, phải thấy rằng lạm phát của ta cũng cao nên không phải muốn hạ lãi suất xuống là được, phải có điều kiện đi kèm. Với thị trường bất động sản, còn có hàng loạt điểm liên quan đến đất đai, đến tín dụng.

Ngay thời điểm này, khi chúng ta tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ về giá đất nhưng giá đất rẻ không có nghĩa là làm dự án chất lượng kém. Giá nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội rẻ nhưng chất lượng vẫn phải tốt. Nhiều chuyên gia trong ngành cho biết giá thành xây dựng không thể dưới 10 triệu đồng/m2.

Vậy, nếu ép giá nhà ở xã hội xuống mức 7-8 triệu/m2, liệu chất lượng có đảm bảo, 10-20 năm sau nhà sẽ ra sao, hay phải đập đi? Điều này sẽ gây tổn phí rất nhiều cho xã hội. Trọng tâm năm nay là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Đây là trách nhiệm không chỉ của Nhà nước, của các doanh nghiệp mà còn của cả các thành phần kinh tế.

Tôi cho rằng Nhà nước chỉ cần tạo môi trường cho các doanh nghiệp hoạt động. Còn với thị trường bất động sản nói chung, nên để nó tự phát triển theo quy luật thị trường, có sự cạnh tranh. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu, ngay cả việc có hàng ngàn, hàng vạn doanh nghiệp ra đi cũng là chuyện rất bình thường, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta đang cơ cấu lại”.

Phải công khai, minh bạch thông tin

(Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam)

“Thị trường bất động sản đang còn hết sức khó khăn. Theo dõi tại Hà Nội và một số địa phương, người dân còn đang trông chờ vào thái độ của chủ đầu tư, vào sự hỗ trợ của Nhà nước. Điều này rất đáng lo ngại. Trách nhiệm trước hết thuộc về chính quyền địa phương bởi các chủ đầu tư muốn làm dự án phải xin phép địa phương.

Hiện nay, công tác quản lý quy hoạch của nhà nước cũng còn nhiều vấn đề. Nhà nhà đầu tư, người người đầu tư vì lợi nhuận quá hấp dẫn. Giải pháp thứ nhất đã được Bộ Xây dựng đưa ra, đó là rà soát, phân loại các dự án.

Nhưng nếu để các địa phương tự rà soát thì không nên. Cần phải đưa tiêu chí, đề nghị Ban chỉ đạo giao cho đoàn công tác xuống các địa phương lớn để tập trung rà soát và đưa ra quyết định dự án nào được phép tiếp tục triển khai, dự án nào phải dừng, phải chuyển đổi, thậm chí thu hồi những dự án không phù hợp quy hoạch, không triển vọng. Chúng tôi không tin vào các con số thống kê hiện nay mà các địa phương đưa ra.

Để bảo đảm tính minh bạch công khai, đề nghị thực hiện đúng luật, đó là phải công khai toàn bộ các dự án lên website. Tiến độ (giải phóng mặt bằng chưa, đã làm hạ tầng chưa...), nguồn vốn, ai làm chủ đầu tư... là những vấn đề cần công khai rõ ràng, minh bạch. Trong khi chờ đợi sửa đổi Luật Đất đai, đề nghị ngừng cấp mọi dự án. Đề nghị chuyển sang làm theo hình thức nhà nước thu hồi đất, từ đó mới quản lý được chênh lệch địa tô.

Đối với các đô thị có điều kiện kinh tế, đề nghị dừng sử dụng vốn ngân sách để làm nhà tái định cư. Bởi nhà tái định cư được triển khai xây dựng bằng ngân sách nhà nước, chất lượng nhà xấu, tiến độ chậm, không đồng bộ, không phù hợp nguyện vọng của dân. Do đó, nên thực hiện bồi thường để người dân mua nhà trực tiếp theo nhu cầu và khả năng tài chính.

Chúng tôi đã chờ đợi lâu lắm rồi một nghị định về nhà ở cho thuê, có liên quan đến chính sách cho vay để mua nhà. Cần chính sách rõ ràng, đảm bảo quyền lợi cho cả người làm nhà cho thuê và người thuê nhà. Ngoài ra, việc thực hiện quỹ đất 20% bây giờ mới thực hiện được rất ít.

Nhưng không cẩn thận, thu hồi xong Nhà nước không có tiền để làm. Các cơ quan có thẩm quyền cần triển khai tổng kiểm tra nguồn vốn của các dự án, xử lý nghiêm doanh nghiệp không đủ năng lực hoạt động theo quy định pháp luật, cũng như những hành vi lừa đảo, móc ngoặc trong vay vốn...”.

Chi phí đầu vào của dự án quá cao

(Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam)

“Hiện bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là mất cân đối quan hệ cung cầu. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là hệ thống chính sách còn nhiều bất cập, chưa theo kịp thị trường.

Qua quá trình phát triển nhà ở, kể từ thời kỳ chuyển sang kinh tế thị trường (năm 1987) đến 2009 mới có quyết định 65, 66, 67 của Thủ tướng Chính phủ về vấn đề nhà ở xã hội. Các chính sách hiện nay còn lỗ hổng, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư phát triển dự án một cách tự phát, các doanh nghiệp tự tìm kiếm sản phẩm có lợi nhuận cao để đầu tư nên mảng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được quan tâm. Nhà đầu tư chưa có đánh giá đầy đủ về thị trường, lượng sản phẩm tồn đọng lớn nhưng nhu cầu nhà ở lại chưa được thỏa mãn.

Sau tháng 10/2009, khi Chính phủ có các chính sách ưu đãi, mảng sản phẩm nhà ở cho các đối tượng cần ưu đãi mới ấm dần nhưng còn quá ít so với nhu cầu.

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, một trong những giải pháp là phải thiết lập quan hệ cung cầu mới, cung cấp thêm dòng sản phẩm giá thấp cho thị trường. Đây là cơ hội để giải quyết hàng tồn đọng mà không cần loay hoay giải quyết hàng tồn đọng.

Hiện nay, các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để hạ giá thành nhưng giá bất động sản còn chênh lệch rất lớn so với bình diện chung. Hệ số chênh lệch từ những giá trị bất động sản được khảo sát so với thu nhập bình quân xã hội còn vượt 5-10 lần.

Chênh lệch do nhiều nguyên nhân. Trong cơ cấu giá thành của một dự án bất động sản, thông thường tỷ trọng tiền đất chỉ có thể chiếm 30% là tối đa, chi phí lãi suất ngân hàng tối đa 10%, với cơ cấu này giá bất động sản sẽ rất ổn định và dễ tiếp cận đối với người dân. Nhưng thực tế, giá trị bình quân tổng hợp từ nhiều dự án, tiền đất chiếm 40%, thậm chí 50-60%; lãi suất ngân hàng quá lớn, có khi chiếm tới 50% cơ cấu giá thành.

Bên cạnh những tác động về thủ tục, hai yếu tố trên cần sớm được cải thiện, nhất là chính sách tín dụng cho người tiêu dùng bất động sản. Hiện, tín dụng tiêu dùng chưa phát huy được hiệu quả trên thị trường bất động sản.

Để người mua nhà có thể vay được tiền, ngân hàng cần có quy định chặt chẽ nhưng sự chặt chẽ này chưa thích hợp với đối tượng được vay. Trong khi ngân hàng đòi hỏi phải có thu nhập ổn định, có tài sản thế chấp mới được vay thì người thu nhập thấp không có được các điều kiện này”.