Cơn gió nào đã thổi giá đất tăng điên đảo từ Bắc chí Nam?

Sốt đất diễn ra liên hoàn sau Tết Nguyên đán.

Đầu tư đón đầu

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, dẫn báo cáo mới nhất của CBRE, cho biết tình trạng giá đất tăng xuất hiện và lan rộng ở phạm vi lớn hơn trước rất nhiều.

Giai đoạn 2018-2019, sốt đất xuất hiện nhiều địa phương, song tập trung ở một số khu vực tại TP.HCM như quận 9, Thủ Đức – nơi giá tăng cao nhất khi có dự án lớn.

Tuy nhiên, thời điểm đó rất nhiều nhà đầu tư gặp các vấn đề liên quan đến tài chính khi tham gia vào các cơn sốt.

Cuối 2021, đầu 2022, ghi nhận của CBRE cho thấy giá đất tăng trên diện rộng, ở khu vực cận thành phố như Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đức Hoà, Bến Lức, Phan Thiết…

Khu vực Tây Nguyên như Bảo Lộc, Lâm Đồng, Buôn Ma Thuột, hay tại một số tỉnh miền Trung và miền Bắc đều xuất hiện sốt đất cục bộ.

Lý giải về nguyên nhân, ông Kiệt cho rằng hai năm trở lại đây, nền kinh tế mặc dù bị ảnh hưởng bởi dich Covid-19 nhưng tốc độ phát triển vẫn ở mức tốt.

Bên cạnh đó, kế hoạch đầu tư công ở nhiều địa phương được công bố cùng với các thông tin quy hoạch vùng, kế hoạch tiển khai hạ tầng làm các nhà đầu tư chú ý và đi theo khuynh hướng đầu tư đón đầu khiến giá đất tăng cao.

Ngoài ra, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, nhiều nhà đầu tư muốn tìm một kênh trú ẩn để giữ tài sản và bất động sản là kênh đầu tiên được lựa chọn.

Hơn nữa, từ trước đến nay, đất nền luôn là phân khúc có nhu cầu cao, thanh khoản tốt hơn các phân khúc khác, lợi nhuận cũng cao hơn.

Cũng theo ông Kiệt, trong giai đoạn 2020-2021, nhiều địa phương thu hút được nhà đầu tư trong và ngoài nước đổ về đầu tư các khu công nghiệp, khu kinh tế, phát triển du lịch. Điều này đã mang lại sức hút cho bất động sản tại khu vực.

Mặc dù hiện nay, ngành du lịch vẫn đang chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng lĩnh vực này được dự báo sẽ hồi phục tốt trong thời gian tới .

Chính điều này đã mang lại kỳ vọng cho các nhà đầu tư, khiến họ ráo riết tìm kiếm quỹ đất, kênh đầu tư có thể tận dụng được các yếu tố đó.

Tuy nhiên, chuyên gia của CBRE cho rằng, sốt đất chủ yếu mang tính chất tâm lý, do các nhà đầu tư muốn đón đầu thị trường.

Bên cạnh những khu vực có tiềm năng tăng giá bởi hạ tầng, chính sách thu hút đầu tư, thông tin quy hoạch, cũng có những khu vực được thổi giá bởi những thông tin bên lề, không chính thống, lôi kéo nhà đầu tư, tạo nên những cơn sốt đất ảo, khiến nhiều người không hiểu biết lao đao khi lỡ “đu đỉnh”, không thoát được hàng khi thị trường đóng băng.

Dòng tiền từ chứng khoán

Bổ sung thêm về nguyên nhân của tình trạng sốt đất liên hoàn thời gian qua, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng nhìn vào thị trường chứng khoán thời gian qua có thể hiểu do đâu đất nền lại sốt.

Theo ông Chánh, năm 2021, mặc dù vẫn còn bị ảnh hưởng bởi bối cảnh chung là dịch Covid-19, nhưng số lượng tài khoản chứng khoán đã đạt 4 triệu tài khoản cá nhân. Tổng quy mô của thị trường chứng khoán hiện đã đạt khoảng 123% tổng GDP của Việt Nam, tăng khoảng 43% GDP chỉ trong năm 2021. Đáng chú ý, có những phiên thị trường chứng khoán giao dịch đạt trên 50.000 tỉ đồng.

Chỉ riêng 2021, mức tăng điểm của VN-Index đã đạt gần 400 điểm, lên mốc gần 1.500 điểm, tăng gần 35,74%. Mức tăng này đưa thị trường chứng khoán Việt Nam lọt top 7 chỉ số chứng khoán tăng mạnh nhất trên thế giới.

“Thị trường bất động sản và chứng khoán là hai bình thông nhau. Dễ thấy sau mỗi đợt thị trường chứng khoán tăng ấn tượng với những mốc lịch sử thì bất động sản lại được hưởng lợi”, ông Chánh nói.

Minh chứng là qua năm 2022, có một xu hướng rõ ràng là rất nhiều nhà đầu tư chứng khoán đã chuyển một phần lợi nhuận sang bất động sản, là kênh đầu tư bền vững, đỡ rủi ro hơn.

Điều này cũng đã diễn ra trong các chu kỳ trước của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Chánh, một tháng trở lại đây, xung đột chính trị giữa Nga - Ukraina cũng đã dẫn đến sự thay đổi về khẩu vị đầu tư của các nhà đầu tư trên thế giới, đẩy chi phí nguyên vật liệu tăng lên rất cao. Đặc biệt, lạm phát sẽ là câu chuyện trọng tâm của Việt Nam trong 2-3 năm tới.

Xét trong bối cảnh như vậy, bài toán đặt ra cho nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp sẽ là làm sao để đồng tiền sinh lời một cách bền vững, ít rủi ro.

“Dòng tiền đã dồi dào, cộng với những yếu tố ở trên làm cho bất động sản đón nhận luồng tiền rất lớn, khiến sốt đất lan rộng khắp nơi”, ông Chánh nói.

Bên cạnh đó, tại các đô thị lớn như ở Hà Nội và TP.HCM, những năm gần đây luôn trong tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch để phát triển các dự án lớn. Cùng với đó là sự thắt chặt của thủ tục đầu tư khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, từ đó làm thu hẹp nguồn cung trên thị trường.

Theo ông Chánh, điều này tạo ra làn sóng chuyển dịch, săn tìm quỹ đất tại các tỉnh của các chủ đầu tư, nhất là những khu vực mới nổi, khiến giá đất những nơi này tăng lên nhanh chóng.