Cơn ác mộng 30 năm trước tái diễn, thị trường nhà ở toàn cầu có thể mất 10 năm mới hồi phục

Covid-19 đã khiến nền kinh tế của Anh rơi vào tình trạng bế tắc kể từ năm 2020. Chính phủ phải vào cuộc để trợ giúp thị trường bất động sản bằng cách cắt giảm thuế đối với người mua. Biện pháp tạm thời này đã gây ra một loại hưng phấn trên thị trường, khiến giá nhà trung bình tăng lên tới 31.000 bảng Anh (35.000 USD), cao gấp đôi mức giá nhà được khấu trừ thuế nhiều nhất.

Tình trạng điên cuồng này từng diễn ra vào những năm 1980, khi chính phủ cắt giảm thuế cho các cặp vợ chồng mua nhà, đẩy nhu cầu vọt và giá nhà tăng vọt. Cú giảm giá sau đó vô cùng tàn khốc và mất gần 9 năm thị trường mới hồi phục.

Theo Simon French, nhà kinh tế trưởng tại ngân hàng đầu tư Panmure Gordon, thị trường nhà ở Anh hiện đang đối mặt với những thách thức tương tự. Ông dự báo giá nhà sẽ giảm 14% trong vòng 3 năm tới, quay về mốc của năm 2013 nếu đặt trong điều kiện hiện tại. Bloomberg Economics dự kiến ​​giá nhà sẽ giảm khoảng 10% trong năm tới.

Không chỉ ở Anh, thị trường bất động sản toàn cầu đang phát ra tín hiệu suy thoái tương tự 30 năm trước.

Các quốc gia như Úc, Canada và Thụy Điển đều chứng kiến ​​giá nhà đạt kỷ lục trong những năm gần đây do chi phí vay rẻ, khiến người mua vẫn sở hữu được nhà dù giá cả tăng vọt. Nhưng hiện nay, họ đang phải đối mặt với nhiều tính toán khác khi các ngân hàng trung ương nâng trần lãi suất để hạ nhiệt lạm phát.

Lãi suất cao khiến kỷ nguyên tiền rẻ diễn ra trong nhiều năm kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 chấm dứt. Điều này gây ra tác động đối với tài sản hộ gia đình và tăng trưởng kinh tế, vào thời điểm mà nguy cơ suy thoái đã xuất hiện ở nhiều quốc gia.

Manoj Pradhan, người sáng lập công ty nghiên cứu Talking Heads Macroeconomics và từng là nhà kinh tế học của Morgan Stanley, cho biết: “Có những điểm tương đồng giữa thị trường hiện tại và trước đây. Lạm phát tăng cao có thể khiến mọi việc tồi tệ hơn rất nhiều. Mức tăng lãi suất và tỷ lệ nợ hiện tại khá cao so với 30 năm trước. Mà thị trường nhà ở lại rất nhạy cảm với việc lãi suất tăng”.

Canada

Năm 1990, lãi suất tại Canada lên tới 13% và thị trường nhà ở Toronto rơi vào tình trạng đóng băng sâu trong nhiều năm. Doanh số bán hàng giảm mạnh và giá nhà chạm đáy khi mất hơn một phần tư giá trị vào năm 1996.

Ngày nay, Ngân hàng Quốc gia Canada cho biết số lượng nhà rao bán lại trên toàn quốc có thể giảm nhiều hơn so với đầu những năm 1990, thậm chí ngay cả ở các vùng ngoại ô Toronto và các thành phố xa hơn mà nhiều người đổ xô đến mua nhà trong đại dịch. Tại các thành phố Kitchener và Waterloo, bang Ontario, giá nhà giảm 16% trong sáu tháng đầu năm nay. Ở Oakville và Milton, hai vùng ngoại ô gần Toronto hơn là nơi sinh sống của nhiều chuyên gia tài chính, giá đã giảm 14%.

Vì giá nhà vẫn đang cao hơn đáng kể so với trước đại dịch nên các đợt giảm giá tiếp theo vẫn có thể diễn ra.

Trung Quốc

Hình ảnh những dự án dở dang cho thấy tình trạng ảm đạm của thị trường bất động sản Trung Quốc, kéo theo các cuộc tẩy chay trả nợ ngân hàng của người mua trong năm nay.

Theo ước tính của S&P Global Ratings, khoảng 2 triệu ngôi nhà chưa được hoàn thiện do các nhà phát triển tạm dừng xây dựng. Tình trạng này gợi nhắc đến sự sụp đổ 30 năm về trước của thị trường Hải Nam, một hòn đảo nghỉ mát từng được mệnh danh là “Hawaii của Trung Quốc”. Hải Nam đã thu hút hàng loạt nhà phát triển bất động sản vào những năm 1980 khi trở thành khu vực đầu tiên được tự do hóa kinh tế. Giá nhà đã tăng hơn gấp ba lần từ năm 1989 đến năm 1992, nhưng sự bùng nổ chấm dứt vào năm sau đó khi Bắc Kinh thắt chặt chính sách tiền tệ và cho vay trong lĩnh vực này. Truyền thông địa phương đưa tin hơn 600 tòa nhà bị bỏ hoang trên đảo vào thời điểm đó.

Trung Quốc cũng theo đuổi các chính sách tương tự để kiềm chế sự bùng nổ của thị trường nhà ở trên toàn quốc trong ba năm qua. Nguồn tài chính đã bị thắt chặt và chính phủ yêu cầu các ngân hàng giảm tốc độ cho vay thế chấp. Điều này đã gây ra một làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển và để lại hậu quả là hàng triệu mét vuông nhà ở chưa thể hoàn thành.

Úc

Úc chứng kiến ​​giá nhà tăng mạnh trong thời kỳ đại dịch, nhưng ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất chuẩn lên 250 điểm cơ bản trong vài tháng và giờ đây, thị trường đã đi theo chiều ngược lại.

Theo Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu tại CoreLogic, giá nhà đang giảm nhanh hơn so với thời kỳ suy thoái đầu những năm 1980 và đầu những năm 1990. Giá nhà tại 8 thành phố của Úc đã giảm 5,5% trong năm tháng vừa qua, so với mức 2.9% trong giai đoạn cùng kỳ những năm 1990. Thậm chí, Sydney chứng kiến giá nhà giảm trong 8 tháng liên tiếp và thấp hơn 9% so với mức đỉnh.

Một mối quan tâm khác ở Úc, và cũng lặp lại ở các nền kinh tế khác, là tài chính hộ gia đình. Tỷ lệ nợ trên thu nhập tại Úc đang ở mức 187%, gần gấp đôi so với khoảng 70% trong những năm 1990.

Thụy Điển

Giá bất động sản tại Thụy Điển tiếp tục bùng nổ do đại dịch, nhưng mọi chuyện đã thay đổi sau khi lãi suất tăng từ 0 lên 1,75% trong năm nay.

Giá nhà đang giảm với tốc độ kỷ lục và các công ty bất động sản thương mại sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang phải chịu áp lực từ việc tăng lãi suất, tương đương với cuộc khủng hoảng tài chính những năm 1990.

Khi đó, lãi suất tăng đã tạo ra bong bóng bất động sản thương mại, khiến thị trường tài chính sụp đổ và kinh tế Thụy Điển rơi vào khủng hoảng, buộc chính phủ phải nắm quyền kiểm soát các ngân hàng tư nhân đang gặp khó khăn.

Tuy hiện nay việc sử dụng đòn bẩy tài chính của các chủ sở hữu bất động sản thương mại thấp hơn 30 năm trước, nhưng nợ hộ gia đình lại là một rủi ro lớn với tỷ lệ nợ trên thu nhập ở mức 200%, tăng từ khoảng 150% trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Vương quốc Anh

Thị trường nhà ở tại Anh đang rơi vào hỗn loạn sau khi chính phủ công bố một đợt giảm thuế lớn, dù một số trong đó đã bị hủy bỏ. Lợi tức trái phiếu cao góp phần khiến lãi suất tăng vọt, và một số công ty cho vay thậm chí đã rút các sản phẩm cho vay mua nhà ra khỏi thị trường.

Trước đó, nhà môi giới Hamptons International đã cảnh báo rằng giá nhà có thể sẽ giảm nếu lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Anh vượt quá 2,5%. Tỷ lệ này đã ở mức 2,25% và dự kiến ​​sẽ tăng lên ít nhất 3% vào đầu tháng tới. Trong tháng 10, khoản vay thế chấp có lãi suất cố định trung bình 5 năm đã đạt mức đỉnh của 14 năm.

Niraj Shah, một nhà kinh tế tại Bloomberg Economics, cho biết: “Thay vì khủng hoảng tín dụng, cú sốc hiện tại trông giống như vào đầu những năm 1990 khi lãi suất tăng vọt, giá nhà sụt giảm và đà phục hồi kinh tế chậm”.

Theo Danny Dorling, giáo sư tại Đại học Oxford, hai đợt sụt giảm nhà ở gần đây nhất tại Anh đều bắt đầu từ London. Hiện tại, thị trường nhà ở tại thủ đô cũng đang gặp nhiều khó khăn. Giá nhà hiện thấp hơn 4.000 bảng Anh so với mức đỉnh vào tháng 2 và đang giảm ở 10 trong số 33 quận của thành phố.

Hugh Hendry, một nhà đầu tư bất động sản và cựu giám đốc quỹ đầu tư, cho biết: “Giá bất động sản toàn cầu sẽ bị ảnh hưởng do tác động của FED và các ngân hàng trung ương khác. Các nhà đầu tư căng thẳng về vốn sẽ bán phá giá và giá nhà sẽ hạ”.