Có nên cứu bất động sản?

Nên để thị trường loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, chỉ để lại những công ty có thực lực.

Lãi suất huy động đã giảm xuống còn 12%/năm. ngân hàng nhà nước quyết định nới tín dụng đối với một số nhu cầu vay vốn xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở nhằm vực dậy thị trường bất động sản. Mở ra cơ hội sở hữu nhà cho người dân là đúng, nhưng nếu cởi trói tín dụng để cứu các doanh nghiệp bất động sản là không công bằng.

Có thực sự lỗ?

Khi khủng hoảng kinh tế diễn ra, thị trường bất động sản bị đóng băng, các doanh nghiệp đã đồng loạt kêu cứu. Họ đã tổ chức hàng loạt hội thảo lớn nêu khó khăn, liên tục vận động Chính phủ về mặt chính sách. Ngày 11.4.2012, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã làm việc với Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia. Theo đó, kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, Thành Ủy, Ủy ban Nhân dân TP.HCM và Sở Xây Dựng TP.HCM cho giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% xuống còn 18-20% và cho giãn nộp thuế đến hết năm 2013.

Hiệp hội này còn kiến nghị cho doanh nghiệp bất động sản được vay vốn ngân hàng để đầu tư phát triển các dự án với lãi suất từ 14-16% rồi có lộ trình kéo giảm xuống 11-12%. Họ cũng kiến nghị điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 69, Nghị định 120 về thu tiền sử dụng đất nhằm hạ giá đầu vào cho các dự án bất động sản, gián tiếp hạ mặt bằng giá nhà đất...

Thế nhưng, theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, không cần thiết phải ra tay cứu thị trường bất động sản. Ông cho rằng giá nhà ở Việt Nam đã quá cao so với mức sống người dân, nếu đi cứu doanh nghiệp bất động sản là không có trách nhiệm với dân và Nhà nước khi đó chỉ phục vụ cho một nhóm lợi ích.

Giá nhà tại Việt Nam được xếp vào hàng cao nhất thế giới, thậm chí cao hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển. Phần lớn người lao động, nhất là người sống nhờ vào tiền lương, không có khả năng mua nhà khi giá nhà cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của họ. Nhìn lại trong 20 năm qua, giá nhà đất đã tăng hơn 100 lần. Đó là lý do kinh doanh bất động sản trong giai đoạn thị trường sôi động được xem là ngành siêu lợi nhuận. Vì thế, khi thị trường đi xuống, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận có lãi ít hay lỗ. Đây là điều hợp lý.

Một điều nữa là doanh nghiệp kêu cứu như thế nhưng liệu có đúng là họ lỗ lớn và đang gặp khó khăn nghiêm trọng? Theo ông Võ, ngay trong thời kỳ kinh tế suy giảm, từ tháng 1.2011 đến tháng 10.2011, giá nhà ở trung bình của cả nước luôn tăng. Đến tháng 10 và 11.2011, giá đã bắt đầu tăng chậm lại. Cá biệt có một số dự án giảm giá tới 30%, nhưng đây không phải là trường hợp phổ biến.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, riêng tại Hà Nội, từ đầu năm 2009 đến đầu năm 2010, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40%. Trong năm 2010 giá căn hộ chung cư đứng ở mức cao. Đến tháng 10.2011, giá căn hộ chung cư mới giảm từ 3-8% so với cuối năm 2010.

Giá đất nền khu vực phía Tây Hà Nội từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2010 cũng tăng mạnh khoảng 60-70%; có dự án giá tăng gấp đôi. Đến tháng 10.2011 giá đất nền của hầu hết các dự án đều giảm từ 10-20% so với tháng 12.2010 nhưng so với giá tháng 1.2010 thì vẫn không giảm.

Đã qua rồi thời hoàng kim của thị trường bất động sản những năm 2006-2007. Lĩnh vực này không còn mang lại siêu lợi nhuận như trước, nhưng không phải là không có lợi nhuận. Vẫn có những doanh nghiệp triển khai các dự án đúng kế hoạch và có lãi. Chẳng hạn như Công ty Cổ phần Vincom. Lãi sau thuế năm 2011 của doanh nghiệp này vẫn đạt 1.074 tỉ đồng. Công ty cho biết, tính đến cuối năm 2011, người mua căn hộ, biệt thự của 3 dự án Royal City, Times City và Vincom Village đã thanh toán được 11.951 tỉ đồng. Số tiền đã thanh toán của khách hàng sẽ được ghi vào doanh thu và lãi trong các năm tiếp theo.

Lợi nhuận sau thuế của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai năm 2011 cũng đạt 1.325 tỉ đồng, trong đó phân nửa là từ bất động sản. Theo Chủ tịch Hội đồng Quản trị Đoàn Nguyên Đức, lãi từ bất động sản năm 2011-2016 sẽ ổn định ở mức 1.500-1.700 tỉ đồng/năm, dựa trên số lượng bình quân mỗi năm khoảng 2.500 căn hộ được tung ra thị trường.

Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng trong tình hình hiện nay, các doanh nghiệp cũng phải tuân theo quy luật thị trường: có doanh nghiệp tiếp tục phát triển và có doanh nghiệp bị đào thải. Nên để thị trường loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, chỉ để lại những công ty có thực lực.

Hơn nữa, nếu bây giờ giảm lãi suất cho vay để cứu các công ty đang mấp mé bờ vực phá sản thì chỉ giống như tiêm thần dược cho người hấp hối để họ sống lại, nhưng chắc cũng chỉ sống lay lắt. Điều này về lâu dài không lợi cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản Việt Nam vốn chẳng hoạt động theo quy luật cung cầu. Những người có nhu cầu về nhà ở thực sự thì không thể mua nổi vì giá nhà quá đắt. Phần lớn các dự án đều dành cho người có tiền. Họ đổ tiền để đầu cơ, rồi đẩy giá nhà đất lên cao hơn nữa, khiến thị trường bị méo mó.

Theo Bộ Xây dựng, hiện còn 7 triệu cư dân đô thị có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, báo cáo về thị trường bất động sản Hà Nội của Công ty Colliers International cho thấy trong số 26.000 căn hộ được chào bán trong năm 2011 tại Hà Nội, có tới 50% là căn hộ cao cấp (hơn 30 triệu đồng/m²). Đây là phân khúc đang bị “chết đứng”.

Rõ ràng, khi doanh nghiệp không nắm bắt được nhu cầu của thị trường (tức nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình, vốn chiếm phần lớn dân số), chủ yếu phát triển dự án cao cấp thì việc làm ăn thua lỗ chẳng có gì là lạ.

Sao không xây nhà cho thuê giá rẻ?

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng cần để cho bất động sản tiếp tục xì hơi. Các công ty bất động sản phải tự tìm giải pháp cho mình, chứ không thể trông chờ vào sự can thiệp của Nhà nước.

Trên thực tế, Nhà nước có muốn cứu cũng chưa chắc được. Người dân nay đã “cạch mặt” bất động sản, không muốn đổ tiền vào thị trường này nữa. Một là họ chờ cho giá nhà đất giảm hơn vì biết lượng cung hiện rất dồi dào. Hai là những người có nhu cầu thực sự vẫn không đủ khả năng mua nhà.

Lương hai vợ chồng trẻ cộng lại chừng 20 triệu đồng/tháng cũng không thể mua nổi căn hộ 66 m², giá khoảng 1 tỉ đồng, vốn được cho là tương đối rẻ . Nếu phải vay 50% tiền ngân hàng để mua, với lãi suất 17%/năm, mỗi tháng họ phải trả 7 triệu đồng lãi. Đó là chưa tính đến tiền gốc phải trả dần. Giả sử mỗi tháng gia đình này để dành được 12 triệu đồng để trả tiền nhà thì phải mất đến 8 năm mới có thể trả xong cả lãi lẫn gốc. Đó là trong trường hợp họ đã có sẵn nửa tỉ đồng không phải vay mượn.

Trong khi đó, Bộ Xây Dựng cho biết trên cả nước đã diễn ra làn sóng di cư mạnh mẽ. Từ năm 2004-2009, tổng số người di cư là 9,09 triệu, chủ yếu từ nông thôn ra thành thị và giữa các tỉnh (tăng hơn 3,2 triệu người so với những năm 1994-1999). Nghĩa là áp lực nhà ở tại các thành phố đang ngày càng nặng nề. Vì vậy, nên khuyến khích xây căn hộ cho thuê giá rẻ.

Về vấn đề này, Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM, nhận xét: “Mua đất xây nhà cho thuê là hình thức kinh doanh có hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh doanh lớn, vừa đem lại nguồn thu ổn định cho nhà đầu tư, đồng thời giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở xã hội”.

Nhà đầu tư thứ cấp quay lưng

Đối với nhà đầu cơ bất động sản, thời kỳ sôi động của những năm 2006-2007 đã qua rồi. Trong thời sốt đất, thị trường lên ào ào, có khi phải vận động các mối quen biết mới mua được đất nền hoặc căn hộ chung cư. Mua hôm trước, bán hôm sau đã có lời, giống như mua bán rau, về thực chất chỉ là bán qua bán lại giữa những nhà đầu cơ hoặc đầu tư với nhau; ít người mua để ở. Hiện nay, họ không dại gì mua thêm nhà cửa, đất đai nữa vì rất khó bán lại.

Khó vì không ai mua, nếu có cũng không thể lời hơn so với gửi tiền ngân hàng; lãi suất tiền gửi hạ xuống còn 12% thì vẫn tốt hơn bỏ một số tiền lớn mua bất động sản rồi chờ bán, mà bán không được nhanh. Đó là chưa nói đến cơ hội kiếm lời từ thị trường chứng khoán (từ đầu năm đến nay, thị trường chứng khoán TP.HCM đã tăng 34% với khối lượng giao dịch luôn đạt mức cao, đến 88 triệu cổ phiếu trong tháng 3.2012, tăng 60% so với tháng trước đó).

Khó vì thủ tục giấy tờ rắc rối, nhiêu khê, nhất là đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đây, chỉ cần công ty có dự án chứng nhận là được. Nay phải xin công ty đó cấp giấy đồng ý cho chuyển nhượng, đóng thêm tiền ép móng cọc (nếu là đất nền) rồi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Công chứng xong thì đi đóng thuế, đóng thuế xong mới quay lại công ty làm thủ tục chuyển nhượng chính thức.

Vì thế, không ít nhà đầu cơ vẫn còn kẹt nhiều nhà cửa, đất đai hay căn hộ chung cư. Dù họ đã giảm giá để cắt lỗ nhưng vẫn chưa thể bán được. Còn các chủ đầu tư dự án bất động sản do đã đâm lao nên phải theo lao, luôn đề xuất, kiến nghị các giải pháp, để được cứu là chuyện đương nhiên. Nhưng nên để cho thị trường vận hành theo đúng quy luật cung cầu, tự sinh tự diệt. Không thể lãng phí thêm nguồn lực đất đai, tài chính vì những doanh nghiệp kém cỏi. Doanh nghiệp có năng lực, biết kinh doanh, có vốn liếng và làm ăn đàng hoàng chắc chắn sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn này.