Có 1 tỉ đồng, đầu tư ở “tọa độ” nào để đón sóng Vành đai 3 TP.HCM?

Con đường biến đất thành “vàng”

Dự án đường Vành đai 3 TP.HCM được phê duyệt từ năm 2011 có tổng chiều dài 90km đi qua địa bàn 4 tỉnh thành gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại dự án chỉ mới hoàn thành được khoảng 15km đoạn đi qua tỉnh Bình Dương. 76km còn lại của dự án đang được đốc thúc triển khai.

Sơ đồ hướng tuyến của dự án đường Vành đai 3 TP.HCM

Theo Phó Thủ tướng Lê Văn Thành, dự kiến đến tháng 6/2023 tuyến đường sẽ được khởi công và hoàn thành toàn bộ vào năm 2026.

Khi hoàn thành, dự án sẽ góp phần quan trọng hình thành mạng lưới giao thông kết nối các địa phương vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Trong kì họp Quốc hội vừa qua, nhiều đại biểu Quốc hội cũng đã nhấn mạnh vai trò đặc biệt quan trọng của tuyến đường này.

Cụ thể, tuyến đường Vành đai không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, giảm đi áp lực về giao thông cho các đô thị trung tâm, đồng thời tạo nên một sự kết nối về không gian phát triển cho cả vùng.

Khi tuyến đường này hình thành thì các vùng lân cận quanh đường sẽ hình thành lên các trung tâm đô thị, các trung tâm thương mại, các trung tâm phân phối. Đây chính là một nguồn lực rất lớn cho quá trình phát triển ở các vùng.

Đặc biệt, dọc hai bên tuyến đường Vành đai sẽ có thêm hàng ngàn hecta đất trở thành đất vàng, đất bạc, có thêm nhiều khu đô thị, nhiều khu công nghiệp, các trung tâm văn hóa, khoa học, trường đại học…

1 tỉ đồng đầu tư ở đâu?

Tác động to lớn của tuyến đường Vành đai 3 với thị trường bất động sản trong thời gian tới là điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, với chiều dài gần 80km đi qua 4 địa phương có điều kiện phát triển kinh tế xã hội khác nhau thì lựa chọn khu vực nào để đầu tư lại không đơn giản.

Giả sử, với số vốn 1 tỉ đồng thì người mua có thể đầu tư ở khu vực nào trên tuyến đường này?

Anh Huy, một nhà đầu tư cho biết, tuyến đường Vành đai 3 tại TP.HCM sẽ đi qua các khu vực quận 9 (TP. Thủ Đức), huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn và Bình Chánh.

Với tầm tài chính 1 tỉ đồng, khu vực quận 9 sẽ hiện nay khó tìm được lựa chọn phù hợp cả đất nền lẫn căn hộ vì mức giá ở đây đã quá cao.

Chẳng hạn, dự án căn hộ đang được quảng cáo có giá bán thấp nhất khu vực này là MT Eastmark City cũng từ 39 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất nền nhiều dự án khu vực này trung bình cũng khoảng từ 60 – 70 triệu đồng/m2.

Với các khu vực còn lại của TP.HCM là Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Đây đều là những khu vực thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển, quỹ đất còn nhiều và giá còn mềm.

Khảo sát tại xã Bình Mỹ (Củ Chi) giá đất nền tại các dự án như Bình Mỹ Center, Bình Mỹ Garden, Bình Mỹ Riverside…đang dao động khoảng từ 18 – 20 triệu đồng/m2, nền đất với diện tích từ 80 – 100m2.

Tương tự, tại các xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Đông, Đông Thạnh (Hóc Môn) người mua cũng sẽ có nhiều lựa chọn đất nền dự án với giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Ngoài đất nền dự án, khu vực Củ Chi, Hóc Môn nở rộ loại hình đất nông nghiệp được giới thiệu thích hợp để làm nhà vườn, khu nghỉ dưỡng. Giá bán loại đất này khoảng từ 1,5 – 5 triệu đồng/m2 tuỳ khu vực.

Tại Đồng Nai, Nhơn Trạch là thị trường đáng chú ý nhất có đường Vành đai 3 đi qua. Tại các xã như Long Tân, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh…giá bán đất nền dự án hiện khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2. Một số khu vực xa hơn giá từ 10 – 15 triệu đồng/m2.

Loại hình đất nông nghiệp để làm nhà vườn ở Nhơn Trạch cũng được nhiều người tìm mua với mức giá từ 1 – 3 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương, tuyến đường Vành đai 3 đi qua thành phố Thuận An và Dĩ An. Đây là hai đô thị đã phát triển, nằm liền kề với TP.HCM nên thị trường bất động sản rất sôi động.

Ngoài trừ một số khu vực trung tâm giá quá cao thì nếu chịu khó tìm, người mua vẫn có nhiều lựa chọn với các dự án đất nền giá trung bình từ 20 – 25 triệu đồng/m2 tại hai thành phố này. Ngoài ra, khu vực này còn có nhiều lựa chọn với phân khúc chung cư với hàng loạt dự án đã và đang được xây dựng có mức giá dưới 2 tỉ đồng/căn.

Tại Long An, đường Vành đai 3 đi qua địa bàn huyện Bến Lức. Đây là khu vực có giá bán đất nền còn khá mềm nếu so với các địa phương trên. Cụ thể, mức giá phổ biến của nhiều dự án đất nền ở Bến Lức hiện chỉ từ 10 – 20 triệu đồng/m2.

Theo anh Huy, với bức tranh giá của các khu vực như trên, thị trường thích hợp để đầu tư với số vốn 1 tỉ đồng là các huyện Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM), Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Bến Lức.

Sản phẩm đầu thích hợp là đất nền dự án có giá trên dưới 20 triệu đồng, diện tích trung bình 50m2. Bên cạnh cạnh đó là đất nông nghiệp làm nhà vườn.

Anh Huy cho biết, với số vốn tự có khoảng 1 tỉ đồng, nhiều người sẽ dùng đòn bẩy (vốn vay) để tăng thêm sự lựa chọn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang khó khăn về thanh khoản, tín dụng siết chặt thì không nên sử dụng vốn vay hoặc nếu có thì tỉ lệ dưới 30% để đảm bảo an toàn.

Theo kế hoạch, dự án đường Vành đai 3 sẽ khởi công tháng 6/2023 và hoàn thành năm 2026. Tuy nhiên, những dự án hạ tầng lớn thường có độ trễ nhất định. Do đó, người mua đất dọc tuyến đường này cần tầm nhìn ít nhất 2 – 3 năm.

Ngoài ra, khi mua đất ở những khu vực này thì cần kiểm tra kĩ tính pháp lý, bởi nhiều dự án dù đã triển khai nhiều năm nhưng đến nay không làm được sổ.

Đặc biệt, với loại hình đất nông nghiệp nếu người mua không nắm chắc quy hoạch, không có kiến thức, kinh nghiệm thực tế thì không nên mua vì đây là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro.