Chuyên gia lưu ý 3 điểm “sống còn” để mua bất động sản không lo lỗ

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản.

Đối với thị trường nhà ở TP.HCM, đến nửa đầu năm 2023 nguồn cung đã sụt giảm 72% so với giai đoạn cùng kỳ năm trước. Thậm chí nếu so sánh nguồn cung so với giai đoạn đại dịch thì năm nay cũng rất thấp. Cụ thể, tổng số nguồn cung của thị trường TP.HCM khoảng 340.000 sản phẩm. Các khu vực chiếm tỷ trọng cao là khu vực phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Quan sát trên thị trường, khu Đông TP.HCM tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ với hàng loạt dự án đang được triển khai như ở khu vực này như: Global City, Senturia An Phú, Fiato Premier, Lumiere Riverside,...

Theo ông Kiệt, trong bối cảnh nguồn cung ở TP.HCM khan hiếm, khu vực phía Nam với các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ đẩy ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ ảnh hưởng đến TP.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An tạo nên sự thay đổi của cả khu vực.

Các chuyên gia thảo luận tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” sáng 20/9.

Về phía các nhà phát triển, chuyên gia Tài chính Ngân hàng - TS. Nguyễn Trí Hiếu, dù thị trường còn trầm lắng, ách tắc về vốn. Tuy nhiên, bất động sản phía Nam vẫn có cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành,Vành đai 3.

“Các nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, ông Hiếu kết luận.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, đánh giá Chính phủ đang hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Với khu vực phía Nam, các tuyến cao tốc, Vành đai sẽ tạo động lực kinh tế. Ông Hiển dự báo TP.HCM và Biên Hòa và một phần Vũng Tàu có cơ hội tăng trưởng một cách bền vững.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng với nhà đầu tư cá nhân đây là thời điểm tốt để mua vì giá bán đang “dễ chịu hơn”. Tuy nhiên TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyên nhà đầu tư nên cân nhắc khả năng cân đối nguồn thu thông qua tiền lương, tiền công để trả gốc lãi.

“Mua để đầu tư nếu vay ít thì được, vay đến 70-80% thì không phải thời điểm tốt. Thị trường sắp tới sẽ khá lắng đọng trong khoảng 6 tháng đến một năm tới nhà đầu tư sẽ cẩn trọng”, ông Khương khuyến nghị.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, nếu nhà đầu tư có tiền mặt thì đây là thời điểm lý tưởng để đi mua vì trên thị trường có rất nhiều sự lựa chọn. Nếu có nhu cầu mua để ở hoặc khai thác cho thuê thì đây là thời điểm phù hợp. Nếu mua để đầu tư kỳ vọng tăng giá thì kỳ vọng đó phải dài, không thể trong một sớm một chiều được.

“Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ phục hồi nhưng cần có lộ trình chứ không thể phục hồi trong ngắn hạn. Vì vậy, bản thân nhà đầu tư cần có kế hoạch dài dạn về dòng tiền, về thanh khoản cũng như khả năng khai thác. Nếu vay 50-70% để đầu tư thì lãi phải trả cho khoản vay đã ngốn hết lợi nhuận”, ông Kiệt nói.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Đinh Thế Hiển chia ra hai nhóm nhà đầu tư để có các hướng dẫn cụ thể.

Đối với nhóm nhà đầu tư an toàn, muốn tìm bất động sản là nơi trú ẩn tài sản thì nên tập trung vào sản phẩm, vào khu vực mà mình hiểu rõ. Nếu ta mua nhà phố hoặc căn hộ để cho thuê thì cần cân nhắc suất sinh lời 4% thì có thể đưa vào danh mục đầu tư.

Về giá, có thể gần bằng mức giá năm 2020. Ngoài ra, nhà đầu tư nhóm này cần có “tiền tươi” khoảng 50% giá trị sản phẩm thì từ nay đến tháng 6/2024 có thể chọn lựa bất động sản để mua. Nếu đáp ứng 3 tiêu chí này thì sản phẩm mua vào sẽ được coi là an toàn, không lo lắng về lỗ.

Với nhóm nhà đầu tư chấp nhận rủi ro và đánh bắt xa bờ, ông Hiển khuyên nên bắt đầu tìm kiếm các sản phẩm đầu tư từ sau tết đến hết năm 2024. Đối với nhóm này, ông Hiển cũng đưa ra 3 tiêu chí.

Thứ nhất, giá phải đi xuống bằng thời điểm năm 2020. Tuy nhiên nhà đầu tư sẽ cần khảo sát để nắm rõ mức giá thời điểm đó, hiện nay có nhiều bất động sản đã giảm về mức giá thời điểm 2019-2020.

Tiếp theo cần quan sát hạ tầng khu vực. Nếu sản phẩm nằm trong bán kính 10-20km của các khu công nghiệp, khu đô thị thì có thể tham khảo về khả năng sinh lời của sản phẩm vì có khả năng khai thác được. Khi đã xác định được khu vực, sản phẩm để đầu tư thì có thể xuống tiền.