Kiến nghị tách hệ số K thành 3 nhóm để ngăn dự án bất động sản đội vốn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa văn bản gửi Quốc hội góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong kiến nghị, HoREA đề cập đến việc sửa đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất.

Chi phí đất đẩy giá căn hộ lên cao

Hiệp hội cho rằng việc nhiều địa phương áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh đang khiến chi phí đất của các dự án bất động sản bị đẩy lên rất cao, chênh lệch lớn so với phương pháp thặng dư.

HoREA dẫn ví dụ một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức (cũ) có bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2 . Tức là nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất…đều áp dụng giá đất là 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nếu định giá theo phương pháp thặng dư, giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Với mức chi phí này, chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng mỗi m2 mới hòa vốn.

HoREA cho rằng chi phí đất đang bị tính cao do áp dụng hệ số K.

Tại dự án tương tự ở đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn), giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số là 37 triệu đồng/m2, trong khi nếu tính theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2, chênh lệch tới 6 lần. Điều này đẩy giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2 nếu chủ đầu tư muốn đảm bảo hiệu quả tài chính.

Hiệp hội nhận định, cách định giá đất hiện nay chưa phù hợp với đặc thù các dự án bất động sản có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao và suất đầu tư khác biệt so với nhà ở riêng lẻ. Đặc biệt là có sự khác biệt rất lớn về suất đầu tư đối với dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hay bình dân.

Việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho mọi loại đất dễ dẫn đến sai lệch lớn giữa giá đất tính toán và thực tiễn thị trường. Từ đó, Hiệp hội đề xuất phân tách hệ số K thành 3 nhóm:

K1 để điều chỉnh bảng giá đất chung.

K2 để xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

K3 dành riêng cho tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án thương mại.

Trong đó, hệ số K3 nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc loại dự án.

Đề xuất “chốt” thời điểm định giá đất cho các dự án BT

Ngoài ra trong văn bản kiến nghị, HoREA kiến nghị bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.

Dẫn chứng trường hợp để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Hiệp hội cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2025, quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng xây BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với chính sách thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng BT.

Một góc Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Chính sách này đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, do đó HoREA đề xuất xem đây là tiền lệ để tháo gỡ cho các dự án BT gặp vướng mắc khác trên cả nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bất cập nằm ở việc Luật Đất đai 2024 và dự thảo nghị quyết đều quy định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Do đó, hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán BT phải là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành công trình, nhằm bảo đảm công bằng và sòng phẳng cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.