Chung cư tăng giá, đẩy người nghèo đi xa

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đưa ra dẫn chứng một số dự án ở trục đường Tố Hữu (Hà Nội), trước đây có giá bán tầm 25 triệu đồng/m2 nhưng nay đã lên 27-30 triệu đồng/m2. Theo ông, người mua khó chấp nhận mức tăng đột biến này. Không chỉ bắt đầu tăng giá bán, có những dự án còn “găm" hàng chờ đẩy giá.

Ông Đính cho biết, cùng với nguồn cung, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh. Nhìn chung, trong năm 2019, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung - cầu có biểu hiển ngày càng rõ nét. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nguồn cung đang hạn chế, chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp. Phân khúc nhà giá rẻ, bình dân đang ngày càng khan hiếm. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay quá cao so với thu nhập của người trẻ, thì nhà ở xã hội là một lựa chọn.

Doanh nghiệp ngày càng không mặn mà với nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, hiện nay việc phát triển nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân do chi phí giá đất, chi phí dự án vẫn đang gia tăng trong khi mức giá nhà ở xã hội đang bị đưa ra định mức, mức giá trần khiến doanh nghiệp e dè trong việc phát triển phân khúc này.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 1/2020, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2. Hiện có 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn, tổng diện tích khoảng 8.982.000 m2 đang được tiếp tục triển khai.

Riêng trong năm 2019, bộ đã hoàn thành chín dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 205.500 m2

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá, kết quả này chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 là xây dựng 12.500.000 m2 nhà ở xã hội).

Một thực tế nữa trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội là những năm qua, nhiều người dân sau thời gian “trầy trật” mới mua được nhà lại quay lưng với chính sản phẩm họ đã chọn do chất lượng chưa tốt.

Do đó, bà Vân cho rằng, trong tương lai, để thu hút được người mua đối với sản phẩm ở tất cả các phân khúc, chủ đầu tư cần quan tâm hơn nữa đến chất lượng dự án, hạ tầng, tiện ích xung quanh. Đối với vấn đề phát triển nhà ở xã hội, nếu doanh nghiệp đảm bảo và cam kết về chất lượng căn hộ thì sức mua vẫn rất lớn.

Về phía doanh nghiệp, đại diện JLL cho rằng, hành lang pháp lý đang là vấn đề cần tháo gỡ. Trên thực tế vẫn có những doanh nghiệp chỉ làm phân khúc nhà ở xã hội, nghĩa là họ đang đi vào một thị trường ngách. Do đó rất cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý để doanh nghiệp phát triển phân khúc này, giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

“Tất nhiên, nhà ở xã hội có biên lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại nhưng sức mua phân khúc này vẫn ổn định và bền vững, các nhà đầu tư cũng không quá bi quan khi phát triển phân khúc này”, bà Vân nhận định.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ vẫn thiếu nguồn lực phát triển thời gian tới.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, trong vòng 3-5 năm tới, tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ khan hiếm dù nhu cầu nhà ở bình dân khu vực này luôn ở mức cao. Nhất là nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là khi nguồn lao động nhập cư ngày càng đổ về Hà Nội do quỹ đất đầu tư khó khăn.

“Phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ vẫn thiếu nguồn lực phát triển, nên chỉ bảo đảm tỷ trọng cung ở mức 20% của tổng cung bất động sản cho lượng cầu ở mức 80% của tổng cầu”, ông Phong nhận định.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở vẫn có nhu cầu và động lực phát triển mạnh mẽ, nhất là dòng sản phẩm nhà ở xã hội có giá khoảng 12-13 triệu đồng/m2 và tổng giá bán khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn.

Theo ông Phong, trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư nhà giá rẻ đang rất cần sự hỗ trợ mạnh mẽ của chính quyền, bên cạnh những chính sách hiện hữu. Họ cần nhất là sự hỗ trợ trong kế hoạch giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư, hoàn thiện hệ thống hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông có tính kết nối cao và cơ chế, chính sách đồng bộ khác.

Để tạo điều kiện cho người nghèo đến gần hơn với giấc mơ có nhà, Bộ Xây dựng cho biết đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố quan tâm phát triển nhà ở xã hội; sử dụng đúng khoản tiền các chủ đầu tư nộp tương đương giá trị quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trong năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội; khắc phục lệch pha cung – cầu, phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản nhà ở; đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội cho thuê.