Giải bài toán mua căn hộ trước áp lực tăng giá

Giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục tăng, trong khi các dự án chung cư mới tại TP. HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại

Chung cư liên tục tăng giá

Nền kinh tế phát triển, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi các chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS). Cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp thúc đẩy giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới trong suốt nhiều năm trở lại đây.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP. HCM là 16 điểm phần trăm.

Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ tại TP. HCM, cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập, nhất là tại Hà Nội. Bên cạnh đó, một lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Thống kê từ một đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1.2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1.2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại TP. HCM, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Nguồn cung căn hộ trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án BĐS được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc.

Kỳ vọng NƠXH bật tăng, giá căn hộ sẽ giảm

Tình hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã dần khởi sắc kể từ giữa năm 2023 nhờ những nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước.

Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn là thách thức đối với doanh nghiệp trong năm 2024, nhất là các doanh nghiệp địa ốc, với gần 115,7 nghìn tỷ đồng TPDN BĐS đáo hạn, chiếm 41,4% tổng giá trị TPDN đến hạn năm nay, theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA).

Hoạt động phát hành vào những tháng đầu năm 2024 cũng đã bắt đầu gặp rào cản bởi các điều kiện phát hành và giao dịch trái phiếu khó khăn hơn như quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc khi trở lại thực hiện Nghị định 65/2022 từ đầu năm 2024 sau một thời gian giãn, hoãn theo Nghị định 08/2023. Tuy nhiên, đây chỉ là khó khăn trong ngắn hạn, về lâu dài, việc thực hiện Nghị định 65 sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh hơn.

Về nguồn vốn tín dụng, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ghi nhận liên tục tăng nhờ các giải pháp của ngành ngân hàng, của Chính phủ và các cơ quan liên quan trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án.

Song, tín dụng vay tiêu dùng, mua BĐS trong những tháng đầu năm 2024 vẫn tiếp tục đà suy giảm từ năm 2023 dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp. Bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất... vẫn chưa thể dự đoán. Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Tuy vậy, sau Tết, tín dụng mua nhà đã tăng nhẹ tại một số ngân hàng TMCP có hệ sinh thái BĐS đa dạng, khi người dân đã bắt đầu có động thái đầu tư trở lại.

Sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt cũng được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

Do đó, VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

VARS kỳ vọng, cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực BĐS mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực. Nguồn cung NƠXH sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.