Chung cư mini: Tồn tại hay không tồn tại

Từ vài năm nay, có nhiều ý kiến khen, chê. Thuộc dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ hướng tới người thu nhập trung bình, CCMN đón nhận hành lang pháp lý bao gồm Nghị định 71/NĐ-CP, Thông tư hướng dẫn số 16 và Quyết định 13 của UBND Tp. Hà Nội. Đáp lại dư luận cho rằng "sổ đỏ CCMN là không tưởng", đầu quý II/2013, thị trường nhà ở đã chứng kiến dự án đầu tiên được cấp sổ.

Phân khúc nhỏ, băn khoăn lớn

CCMN thực chất là dòng sản phẩm phái sinh của BĐS nhà ở giá rẻ từ những năm 2009. Chẳng khó giải thích về "sức sống" bền bỉ của loại hình căn hộ diện tích nhỏ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, kinh doanh như CCMN. Còn nhớ, 2 năm trước, những căn hộ CCMN trong khu vực nội đô chủ yếu có mức giá 700 triệu – 1,5 tỷ đồng/căn (diện tích 30-70m2, chưa bao gồm VAT và nội thất, lệ phí sang tên) và được giao dịch rất chóng vánh. Băn khoăn về sổ hồng căn hộ CCMN của đại bộ phận khách hàng, bức xúc về các chủ đầu tư "ăn xổi", dối người mua dần xuất hiện và đòi hỏi khung pháp lý chuẩn cho sản phẩm nhà ở này.

Các chính sách, văn bản luật hướng tới phát triển, quản lý CCMN đang "vô tình" gây khó cho người dân,
chủ đầu tư lẫn cơ quan địa phương trong quá trình thực hiện

Năm 2010, Nghị định 71, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ra đời, nhưng tình hình vẫn "đâu đóng đấy". Người mua, kẻ bán vẫn tìm tới nhau thông qua các bản hợp đồng mua bán căn hộ mà không ai dám chắc sổ hồng sẽ được cấp hay không (?!) Theo đó, bên bán (chủ đầu tư) cam kết sẽ thực hiện quá trình cấp sổ hồng căn hộ cho khách trong 6-12 tháng sau khi nhận nhà. Đồng thời, phía người mua "được" giữ lại 10-20 triệu đồng gọi là "làm tin". Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn nêu rõ trong hợp đồng: chịu phạt theo lãi suất ngân hàng nếu sai hẹn cấp sổ, hoặc chấp nhận khách trả lại nhà và hoàn tiền mua.

Sản phẩm được pháp lý công nhận tính sở hữu của người mua, bên bán cam kết trách nhiệm, giá lại rẻ hơn các loại nhà ở thương mại, mua bán dễ dàng hơn nhà ở xã hội, CCMN lập tức hút khách trong khoảng thời gian từ cuối 2010 đến đầu 2013.

Gần 3 năm sau khi Nghị định 71, Thông tư 16 có hiệu lực, giới kinh doanh BĐS cũng như người dân Hà Nội vẫn chưa thể "mục sở thị", hay được các phương tiện truyền thông đưa tin về một căn hộ CCMN được cấp sổ. Đáp lại nỗi trăn trở về quyền sở hữu căn hộ, cũng như mong đợi của rất nhiều chủ đầu tư CCMN, là "gáo nước lạnh" từ Sở TN&MT Hà Nội.

Đầu tháng 5/2013, đại diện Sở TN&MT Hà Nội khẳng định: "Trước khi Nghị định 71 có hiệu lực, một số căn hộ CCMN được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ). Tuy nhiên, sau khi có Nghị định 71 đến nay, Sở không cấp thêm bất kỳ một giấy chứng nhận nào… Chiều theo Nghị định 71, hiện nay hầu hết các CCMN trên địa bàn Tp.Hà Nội đều không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận".

Người dân nên "thông cảm"...

Cơ sở pháp lý dành cho CCMN một lần nữa được bổ sung bằng Quyết định 13 (có hiệu lực từ 4/5/2013) của UBND Tp. Hà Nội liên quan tới tiêu chí cụ thể để xét duyệt cấp sổ hồng căn hộ mini. Tới quý IV/2013, kết quả đã được cải thiện bằng…một dự án CCMN ở Phú Thượng (Q.Tây Hồ) được hoàn thiện cấp sổ đỏ toàn bộ các căn hộ. Với tiến độ này, hàng trăm nghìn căn hộ CCMN tại Thủ đô e rằng sẽ phải chờ đợi thêm vài năm nữa mới mong nhìn thấy tấm sổ "thông hành".

Chủ sở hữu băn khoăn về sổ đỏ căn hộ CCMN đã bỏ tiền mua (mà chưa thấy đâu). Lý do duy nhất dẫn tới việc chậm trễ thực hiện cấp GCNQSH căn hộ cho người mua, là chủ đầu tư xây dựng kinh doanh CCMN có những sai phạm trong quá trình thực hiện công trình (xây sai GPXD, vượt tầng, không đáp ứng đủ nhu cầu về quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu, PCCC, an toàn công trình… theo quy định chi tiết tại Quyết định 13 của Tp.Hà Nội).

Tuy nhiên, truy ngược về gốc của vấn đề cho thấy, vai trò của nhà quản lý (thể hiện qua sự chậm trễ trong ban hành chính sách, quy định liên quan) đã gây vô số phiền hà, bức xúc cho cả bên bán lẫn bên mua. Nghị định 71, Thông tư 16 đi vào cuộc sống từ 2010, nhưng phải tới lúc xuất hiện quá nhiều đòi hỏi từ thực tế đời sống xây dựng lẫn an sinh, cơ quan quản lý Hà Nội mới ban hành Quyết định 13 hướng dẫn chi tiết.

Sau gần 3 năm chưa thể "chạm" tới "căn bệnh" của thị trường căn hộ CCMN, NĐ71 đang được phát huy hiệu quả tối đa nhờ giới chức Hà Nội. Theo một đại diện chủ doanh nghiệp chuyên phát triển CCMN ở Hà Nội từ 4 năm nay, "độ trễ" của chính sách là… không tránh khỏi. Bởi quá trình hình thành và phát triển loại hình nhà ở này "tiềm tàng nhiều vấn đề". Nói như Gs.Ts.KH Đặng Hùng Võ: "Người dân, nhất là những người đang sử dụng một căn hộ CCMN cũng nên thông cảm và chờ đợi những quyết định sáng suốt từ phía các cấp lãnh đạo".

Thực tế thị trường nhà ở, trong đó có CCMN vốn rất phức tạp từ nhiều năm nay nên việc "thông cảm" cho các cấp quản lý là đương nhiên và cần thiết. Chẳng đâu xa, công trình xây dựng không phép, sai phép nhưng bảo đảm một số điều kiện, được nộp tiền từ 40-50% giá trị phần vi phạm để được tồn tại và điều chỉnh GPXD (quy định tại Nghị định 121 của Chính phủ, có hiệu lực từ 30/11/2013, thay thế Nghị định 23 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh BĐS…).

Như vậy, "Trường hợp CCMN được xây dựng không có GPXD hoặc xây dựng sai với giấy phép thì không được cấp sổ" trong Quyết định 13 vô hình trung bị "hóa giải": những chủ đầu tư xây dựng CCMN sai GPXD, hoàn toàn "có thể" hợp thức hóa phần công trình vi phạm và đó là cơ hội được cấp sổ đỏ cho căn hộ CCMN của rất nhiều người dân!