Dự án thành hình, đông đảo cư dân dọn về ở, giá chuyển nhượng thấp hơn giá gốc vài triệu/m2, vậy là đủ cho người “cẩn thận” nhất xuống tiền thông qua hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, những giao dịch căn hộ có chủ-chưa sổ hồng như vậy đang khiến không ít thượng đế đánh cược vận may để có giấy chứng nhận sở hữu BĐS.

Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, vàng và chứng khoán đều không còn là nơi cất giữ an toàn (trước khi sinh lợi), nhiều khách hàng ngoại tỉnh lẫn người lao động ngụ cư lâu năm ở thành phố đã quyết định “xuống tiền” vào BĐS.

Dễ như mua nhà… chờ sổ

Tâm lý giao dịch tại các khu “chợ nhà đất” như Trung Hòa – Nhân Chính, Lê Văn Lương, Trung Yên, Linh Đàm hay Cầu Giấy – Xuân Thủy, đã có biến chuyển trong định hướng mua nhà của đại bộ phận những người có nhu cầu ở thực. Theo phân tích của ông Tiến, lãnh đạo một công ty BĐS – kiêm tư vấn luật đặt trụ sở gần trường ĐH Thương Mại, nguồn cầu thực đã được cụ thể hóa thành lượng giao dịch thành công đáng kể tại một số dự án hoàn thành.

Cùng quan điểm, bà Thủy, phụ trách kinh doanh một sàn giao dịch đóng tại Hoàng Đạo Thúy thừa nhận thanh khoản căn hộ chung cư hoàn thiện đã “sáng” hơn thời kỳ nửa cuối năm 2014. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế khá trái ngược: dự án đang làm móng, đào hầm (chưa đủ điều kiện mở bán chính thức theo quy định) dù được PR, lăng xê rầm rộ, thậm chí liên tục mang danh “cháy hàng ngay lúc được phê duyệt”, thì suất đặt chỗ, đặt cọc căn hộ đa phần là nhà đầu tư (và nhân viên sàn giao dịch). “Dự án ở trung tâm nội thị, giá gốc dự kiến chưa tới 22 triệu đồng/m2, được ngân hàng bảo trợ tiến độ lẫn vay mua, nhưng chưa “nhú” lên mặt đất thì chỉ có thứ cấp lao vào nhằm hớt váng tâm lý. Ví dụ như hai dự án ở khúc giao Hoàng Ngân - Lê Văn Lương”, bà Thủy chỉ rõ.

Nhiều Thượng đế vẫn chấp nhận đánh cược may rủi vào những giao dịch căn hộ có chủ - chưa sổ

Với những khách hàng nung nấu dự định mua chung cư thương mại trung cấp trở xuống, họ đều mặc định công thức: cứ chờ dự án hoàn công, dân về ở vài tháng tới một năm, nếu không có vấn đề gì (an toàn, tiện ích, sinh hoạt) thì sẽ tìm mua. Đương nhiên, nguồn cung chính là những chủ sở hữu cũ, bao gồm cả nhà đầu tư, đăng tin cần bán với đủ lý do: cắt lỗ, yêu cầu di chuyển, công việc….

Thừa cẩn trọng trước khi quyết định mua, nhưng lại thiếu bao quát kiến thức luật pháp về BĐS, khách hàng thường yên tâm xuống tiền cho căn hộ đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ hồng) với cơ sở pháp lý duy nhất: Hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc và hóa đơn mua bán căn hộ (do chủ đầu tư xuất cho người chủ sở hữu ban đầu. Chứng nhận sở hữu BĐS trường hợp này lại là câu chuyện dài mà ít ai ngờ tới.

Lắt léo pháp lý sở hữu…

Thông thường, sản phẩm được giao dịch là căn hộ đã bàn giao cho chủ sở hữu; chủ nhân đã dọn về sinh sống ổn định. Hồ sơ căn hộ bao gồm hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, biên bản bàn giao, hóa đơn thanh toán, phiếu thu tiền hợp thức – hợp pháp. Người mua và kẻ bán (sở hữu BĐS) cùng làm hợp đồng ủy quyền, bên mua giữ toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán gốc, thông báo của chủ đầu tư về giao dịch, các đợt nộp tiền… và chỉ thiếu sổ hồng (chờ cấp).

Tuy nhiên, pháp luật lại không bảo hộ dạng thức mua bán này. Lý do, khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định đối với giao dịch mua bán căn hộ thì căn hộ đó phải đáp ứng 3 điều kiện: Phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (sổ đỏ); Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án.

Cung cách để “lách luật” đã và đang được vận dụng phổ biến trong thị trường là sử dụng hợp đồng ủy quyền công chứng. Chi tiết, hai bên mua – bán sẽ thực hiện đủ các bước sau: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán), nêu rõ cam kết phạt cọc; Hợp đồng ủy quyền, bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp GCN quyền sở hữu nhà (sổ đứng tên bên bán); thực hiện hợp đồng mua bán cho căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; Cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang Biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Thực tế lại khó khăn hơn lý thuyết vừa nêu. Theo Điều 581 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa để thực hiện việc quản lý nhà ở - hợp đồng này không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, Điều 588 nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết (khoản 4 Điều 589 BLDS). Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ giá trị hợp đồng mua bán với chủ sở hữu cũ) tự thân vận động làm thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Kinh nghiệm rút ra, theo một số đơn vị trung gian thực hiện giao dịch loại này, tuyệt đối không bỏ tiền vào sản phẩm loại này. Vì, mua căn hộ đã bàn giao (chưa sổ) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán. Khi ra sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (đã thanh toán đủ) để gây khó khăn, vòi vĩnh là rất cao. Ngoài ra, người mua cũng không thể thế chấp BĐS loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Đông Hưng (TBKD)
  • Nhà giàu Trung Quốc bỗng… 'hết tiền' mua nhà trên thế giới

    Nhà giàu Trung Quốc bỗng… 'hết tiền' mua nhà trên thế giới

    Nhìn ra thế giới  -  30/01/2017 3:21 PM

    Việc chính phủ Trung Quốc tăng kiểm soát luồng vốn thoái đang khiến các thị trường bất động sản toàn cầu 'hạ nhiệt'.

  • Luật chưa nghiêm, người mua nhà chưa yên tâm

    Luật chưa nghiêm, người mua nhà chưa yên tâm

    Kiến thức bất động sản  -  27/01/2017 8:26 PM

    CafeLand - Thời gian vừa qua, một loạt các sai phạm của một số chủ đầu tư dự án bị phát giác khiến dư luận xôn xao. Chẳng hạn như dự án bị thế chấp, chủ đầu tư bán cùng một căn hộ cho nhiều khách hàng, dự án chưa được cấp phép xây dựng hay xây dựng không đúng nội dung được cấp phép, chất lượng công trình không đảm bảo. Đứng trước vấn đề này, câu hỏi về khung pháp lý trong việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà dự án bất động sản được nhiều người đặt ra.

  • Thu hút khách mua bằng tiềm năng cho thuê

    Thu hút khách mua bằng tiềm năng cho thuê

    Kiến thức bất động sản  -  05/02/2017 9:27 AM

    CafeLand - Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản 2017 vẫn là kênh chọn lựa của nhiều nhà đầu tư cá nhân, nhưng quy mô sẽ giảm khá nhiều, một phần do nguồn vốn từ ngân hàng thương mại bị thu hẹp. Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số sản phẩm có ưu thế mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

  • Những lưu ý không thể bỏ qua khi quyết định mua nhà đã qua sử dụng

    Những lưu ý không thể bỏ qua khi quyết định mua nhà đã qua sử dụng

    Thị Trường  -  04/12/2016 8:45 AM

    Việc lựa chọn mua nhà đã qua sử dụng đối với người có mức thu nhập trung bình là một lựa chọn hấp dẫn. Khi tìm mua nhà đã qua sử dụng, người mua cần phải thật cẩn thận, xem xét tỉ mỉ, khảo sát nhiều lần rồi mới nên quyết định xuống tiền mua nhà.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Luxgarden 1,587 - 3,642
Lạc Hồng Lotus 2 2,470 - 3,458
Việt Đức Complex (Tòa C) 1,898 - 3,536
Lạc Hồng Lotus Hạ Long 1,086 - 1,876
Aloha Condotel 1,000 - 1,852
Khu dân cư thương mại Phước Thái 560 - 1,134
The Coast Villas 4,500 - 6,325
An Bình City 1,924 - 2,964
Saigon South Plaza 948 - 1,463
Eco Lake View 1,449 - 2,205
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.