Chủ đầu tư bất động sản công nghiệp “né” áp lực tăng giá thuê

Giá thuê khu công nghiệp ở phía Bắc leo lên đỉnh cao mới. Ảnh: Thành Nguyễn

Đất đẹp, giá cao

Thông tin từ JLL Việt Nam cho biết, trong quý I/2021, thị trường phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp duy trì ở mức 75%, còn tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn là 98%.

Về giá thuê, việc ngành sản xuất phục hồi mạnh mẽ đã đẩy giá đất công nghiệp đạt đỉnh mới, ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ 2020. Tương tự, giá thuê nhà xưởng xây sẵn ở mức 4,5 USD/m2/tháng, tăng 5,8% theo năm, trong đó thị trường Bắc Ninh có mức tăng mạnh nhất, đạt 9%.

Tại thị trường phía Nam, cả đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt lần lượt 86% và 82%, tăng tương ứng 60 điểm và 76 điểm phần trăm so với quý IV/2020. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm trước, ngược lại, nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới.

Về giá thuê, giá đất khu vực phía Nam cũng leo lên đỉnh mới 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ 2019. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1%.

Theo giới chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá thuê tại các khu công nghiệp tăng cao như nguồn cung mới hạn chế, kỳ vọng vào sự dịch chuyển chuỗi cung ứng, nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ... Đánh giá về diễn biến giá thuê và tác động đến thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, JJL Việt Nam cho rằng, cơ bản, khi giá thuê tăng cao thì tiêu chuẩn bàn giao cũng phải cao hơn và hiện nay, cuộc đua về giá diễn ra chủ yếu giữa các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài.

“Các chủ đầu tư nước ngoài đang cạnh tranh nhau mạnh mẽ về giá thuê, chứ không phải chủ đầu tư trong nước bởi sự khác biệt về sản phẩm. Dù vậy, họ cũng phải nhìn ngó nhau, không phải muốn giá cao thế nào cũng được. Tôi cho rằng, mức giá thuê hiện tại là hợp lý”, bà Vân nói.

Tại thị trường phía Nam, cả đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt lần lượt 86% và 82%, tăng tương ứng 60 điểm và 76 điểm phần trăm so với quý IV/2020. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm trước, ngược lại, nhà xưởng xây sẵn chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới.

Về giá thuê, giá đất khu vực phía Nam cũng leo lên đỉnh mới 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ 2019. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1%.

Theo giới chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá thuê tại các khu công nghiệp tăng cao như nguồn cung mới hạn chế, kỳ vọng vào sự dịch chuyển chuỗi cung ứng, nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ... Đánh giá về diễn biến giá thuê và tác động đến thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, JJL Việt Nam cho rằng, cơ bản, khi giá thuê tăng cao thì tiêu chuẩn bàn giao cũng phải cao hơn và hiện nay, cuộc đua về giá diễn ra chủ yếu giữa các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài.

“Các chủ đầu tư nước ngoài đang cạnh tranh nhau mạnh mẽ về giá thuê, chứ không phải chủ đầu tư trong nước bởi sự khác biệt về sản phẩm. Dù vậy, họ cũng phải nhìn ngó nhau, không phải muốn giá cao thế nào cũng được. Tôi cho rằng, mức giá thuê hiện tại là hợp lý”, bà Vân nói.

Nhu cầu kho bãi gia tăng là một trong những yếu tố khiến giá thuê đất công nghiệp tăng cao. Ảnh: Dũng Minh

Còn bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhìn nhận, sự gia tăng từ nhu cầu sử dụng thực, trong khi nguồn cung chưa kịp đáp ứng là nguyên nhân chính khiến giá thuê đất khu công nghiệp tăng cao. Ngoài ra, việc tăng giá thuê còn đến từ việc chi phí đầu tư tăng lên, khi các chủ đầu tư bỏ vốn nhiều hơn cho sản phẩm cho thuê của mình. Các khu vực có mức tăng giá mạnh đều có vị trí đẹp, gần cảng biển, sân bay, giao thông thuận lợi...

Về khách thuê, theo bà An, ở phía Bắc, chiếm chủ yếu là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao như lắp ráp ô tô, sản xuất linh kiện điện tử..., còn ở phía Nam, lĩnh vực đầu tư tập trung vào công nghệ sinh học, công nghệ thông tin, dược phẩm và hàng không, riêng khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long chủ yếu thu hút các lĩnh vực về chế biến nông sản. Miền Trung với đặc thù giá thuê đất còn rẻ nên thu hút được nhiều ngành nghề sử dụng quỹ đất lớn và không cạnh tranh về lao động.

Hướng tới nơi “giá đẹp”

Nhìn nhận tác động của việc tăng giá đất đến khách thuê, bà Nguyễn Hồng Vân cho rằng, không tính theo tháng như căn hộ, giá đất khu công nghiệp được tính theo chu kỳ vì là các hợp đồng thuê dài hạn, tối thiểu từ 5 năm, nên việc tăng giá ngắn hạn chủ yếu ảnh hưởng đến khách thuê mới.

Đưa ra lời khuyên cho các khách thuê mới ở giai đoạn hiện tại, bà Vân cho rằng, giải pháp hiệu quả là nhìn vào hợp đồng thuê để ràng buộc các điều chỉnh về giá. Khách thuê cần khống chế mức độ điều chỉnh phần trăm giá thuê diễn ra như thế nào, trong bao lâu, nói cách khác là cần “chặn trên, chặn dưới” mức biến động giá thuê trong chu kỳ vài năm một lần.

Ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Colliers Việt Nam cho biết, việc giá thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh khiến các doanh nghiệp có nhu cầu thuê lúng túng. Để ứng phó với thực tế này, theo ông Chí, các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất gắn chặt với chuỗi công ty đối tác cần quan tâm tới yếu tố khoảng cách, tức là dịch chuyển nhà xưởng ra khu vực cách “tâm điểm” một khoảng thời gian di chuyển từ 40-50 phút, cách làm này vừa giúp giảm chi phí thuê, vừa có thể đảm bảo kết nối với các đơn vị trong chuỗi sản xuất cũng như sự thuận tiện khi đi lại, vận chuyển hàng hóa nhờ hạ tầng giao thông liên vùng phụ cận và trung tâm Hà Nội hay TP.HCM khá hoàn chỉnh hiện nay.

Với các doanh nghiệp chưa quá lệ thuộc vào chuỗi liên kết và có thể bắt đầu hình thành một chuỗi sản xuất mới, có thể tìm đến các địa phương xa trung tâm hơn, chẳng tại khu vực phía Bắc có thể chọn Thanh Hóa, bởi tỉnh này có một vị trí chiến lược quan trọng: Có cảng nước sâu Nghi Sơn với năng lực khai thác hơn 100 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, có khả năng tiếp nhận tàu tải trọng 100.000 DWT, khu kinh tế Nghi Sơn với diện tích 106.000 ha là 1 trong 8 khu kinh tế ven biển được vận hành với nhiều cơ chế ưu đãi; sân bay Thọ Xuân đang được quy hoạch để trở thành sân bay quốc tế, còn cửa khẩu Na Mèo giúp liên thông với Lào và một số quốc gia Đông Nam Á khác, trong khi tuyến cao tốc Bắc - Nam đoạn Ninh Bình - Thanh Hóa đang dần hoàn thiện. Ngoài ra, Thanh Hóa còn có nguồn nhân lực dồi dào với hơn 2,5 triệu người trong độ tuổi lao động, chiếm đến hơn 60% dân số của tỉnh...

“Một yếu tố quan trọng khác là giá thuê bất động sản công nghiệp trung bình tại Thanh Hóa hiện vào khoảng 45 USD/m2/kỳ hạn thuê, thấp hơn đáng kể so với các tỉnh, thành phố lân cận như Hà Nội là 140 USD/m2/kỳ hạn thuê, Hải Phòng là 95 USD/m2/kỳ hạn thuê, Hưng Yên là 75 USD/m2/kỳ hạn thuê, Hải Dương là 60 USD/m2/kỳ hạn thuê…”, ông Chí dẫn chứng thêm.