Chiến lược đầu tư ngành Bất động sản

1. Diễn biến Ngành Bất động sản đầu năm 2010

Điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2010 là việc áp dụng Nghị định số 71 từ ngày 08/08/2010 đã hạn chế nhất định sự tham gia của giới đầu cơ, và vì vậy làm cho thị trường bất động sản có ít khả năng phục hồi trong ngắn hạn. Không những vậy, sự thiếu vắng bộ phận này sẽ làm cho thị trường bất động sản trong thời gian tới có khả năng chững lại. Tuy vậy, về dài hạn Nghị định 71 sẽ minh bạch hóa thị trường, giúp hoạt động đầu tư trở nên chuyên nghiệp hơn.

Sự biến động giá vàng và USD trong thời gian qua đã kìm hãm đà phục hồi của thị trường bất động sản. Giá vàng tăng mạnh, kết hợp với việc giảm giá đồng nội tệ đã đẩy giá bán bất động sản tính theo giá vàng và USD tăng cao. Đây là lực cản lớn cho thị trường bất động sản trong ba quý đầu năm 2010 và dự báo sẽ tiếp tục ảnh hưởng trong thời gian tới.

Lãi suất trong nước tiếp tục đứng ở mức cao. Mặt bằng lãi suất hiện tại vào khoảng 15%-16% đối với các khoản vay trung và dài hạn. Mức lãi suất khá cao này đã hạn chế dòng vốn chảy vào bất động sản.

Tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi Thông tư 13 bắt đầu có hiệu từ ngày 01/10/2010. Thông tư này quy định hệ số rủi ro của tất cả các khoản cho vay nhằm kinh doanh bất động sản là 250%. Đây được xem là rào cản mới đối với loại hình tín dụng này.

Dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào bất động sản TP.HCM. Với 12 dự án và tổng vốn 811 triệu USD, lĩnh vực bất động sản đang dẫn đầu về tỷ lệ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào TP.HCM trong 8 tháng đầu năm nay, chiếm 60.8%. Hiện tại, các nhà đầu tư Hàn Quốc đang dẫn đầu về vốn, với 373 triệu USD (chiếm 27.96%), trong khi Singapore lại chiếm ưu thế về số dự án (44 dự án, chiếm tỷ lệ 18.88%).

1.1 Thị trường đất nền

Giao dịch trầm lắng trong những tháng đầu năm 2010. Số lượng giao dịch thành công được ghi nhận tại các sàn giao dịch hầu như rất ít. Những biến động vĩ mô như chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cao và Nghị định 71 đã phần nào không ủng hộ sự đột biến của thị trường trong ngắn hạn. Chỉ số giá đất nền ở TP.HCM giữ xu hướng đi ngang trong những tháng đầu năm 2010.

Đất nền Đồng Nai có những đợt sốt ngắn hạn. Với kế hoạch mở sân bay quốc tế tại Long Thành, Đồng Nai, giá đất tại các vùng lân cận tăng mạnh trong thời gian ngắn bất chấp sự cảnh báo của giới chuyên gia. Một số giả định cho rằng việc tăng giá này có thể là do một bộ phận môi giới kết hợp để đẩy giá lên cao. Hiện đã có hơn 50 dự án bất động sản trong vòng bán kính 25 km xung quanh sân dự án Sân bay Long Thành. Chúng tôi cho rằng đây là nguồn cung rất lớn so với nhu cầu nhà ở tại Đồng Nai, và vì vậy, giá tăng cao chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ.

Đất nền Ba Vì, Hà Nội sụt giảm mạnh. Sau những tháng tăng mạnh, bất động sản ở Ba Vì, Hà Nội đã giảm hơn 70% so với đỉnh điểm và hầu như không có giao dịch sau thông tin không di dời trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì. Có thể thấy việc tăng giá đất ở nhiều khu vực ở Hà Nội trong thời gian qua là kết quả của sự thiếu minh bạch ở thị trường này.

1.2 Thị trường căn hộ, nhà ở

Giá USD và vàng tăng cao đã tiếp tục kìm hãm giao dịch. Hầu hết giao dịch ở phân khúc bất động sản cao cấp đều được tính theo USD hay theo giá vàng. Trong 10 tháng đầu năm, thị trường đã chứng kiến nhiều đợt tăng giá mạnh của vàng và USD. Điều này đã khiến cho giá bán các loại bất động sản tính theo vàng và USD tăng lên rất mạnh và hạn chế đáng kể đến sự sôi động trong giao dịch.

Điểm nóng vẫn là phân khúc nhà giá thấp. Phân khúc nhà ở giá thấp có diện tích 60-80 m2 được sự quan tâm của người tiêu dùng và giới đầu tư, đặc biệt là căn hộ có giá từ 600-800 USD/m2. Tại TP.HCM, nguồn cung nhà giá thấp bùng nổ tại các quận Bình Tân, Bình Thạnh, Tân Phú, Thủ Đức và quận 2, 7. Gần đây, các dự án phát triển theo đại lộ Đông Tây tăng giá khá mạnh. Một số doanh nghiệp như CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) và CTCP Vạn Phát Hưng (HoSE: VPH) nắm bắt được xu hướng và đã có những dự án nhà cho người có thu nhập thấp dọc theo trục đại lộ này.

Cạnh tranh tiếp tục tăng cao. Hầu hết các công ty kinh doanh bất động sản đã có sự thay đổi trong chiến lược, khi chuyển mạnh sang phân khúc nhà giá thấp, điển hình là CTCP Bê Tông & Xây dựng VINACONEX Xuân Mai (HNX: XMC). Dự kiến trong thời gian tới, nguồn cung ở phân khúc này sẽ tiếp tục tăng cao, và mức độ cạnh tranh sẽ tiếp tục khốc liệt.

1.3 Thị trường văn phòng cho thuê

Nguồn cung gia tăng mạnh trong 10 tháng đầu năm. Trong năm 2010, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục chứng kiến một loạt các dự án lớn được đưa vào sử dụng như: tòa nhà Vincom Tower , Bảo Việt… Tòa nhà Bitexco Financial Tower đi vào hoạt động sẽ cung cấp khoảng 50,000 m2 văn phòng cho thuê, hơn 5,000 m2 trung tâm thương mại, đáp ứng nhu cầu làm việc của gần 10,000 người. Dự báo nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục gia tăng mạnh trong vòng 3 năm tới.

Công suất cho thuê đạt mức cao. Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê vẫn còn dấu hiệu đóng băng trong những tháng đầu năm. Tuy nhiên, công suất cho thuê trung bình của ngành đạt 85% diện tích bao phủ, tỷ lệ này bình ổn so với các quý trước. Trong đó nổi bật nhất là CTCP Cơ Điện lạnh (HoSE: REE), có tỷ lệ cho thuê luôn đạt trên 95%.

Giá cho thuê có xu hướng giảm nhẹ về cuối năm. Theo thống kê của Savills giá thuê trong quý 3 có xu hướng giảm nhẹ so với các quý trước. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A là 57 USD/m2, hạng B là 33 USD/m2, hạng C là 22 USD/m2 giảm nhẹ từ 2%-3% so với các tháng trước.

1.4 Thị trường mặt bằng bán lẻ

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh nhưng công suất thuê luôn đạt ở mức cao. Theo số liệu thống kê gần đây, hơn 90% mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội đã được lấp đầy. Chúng tôi cho rằng thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng cao khi nền kinh tế phục hồi. Tại TP.HCM công suất trung bình đạt 94%, giảm nhẹ 2% so với quý trước, giá thuê giảm gần 9% so với quý trước đó. Ngoài vị trí thuận lợi và tiện tích, việc quản lý chuyên nghiệp trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trên thị trường này.

1.5 Thị trường bất động sản du lịch

Đây là lĩnh vực mới đối với thị trường Việt Nam . Tuy nhiên, theo đánh giá của giới đầu tư thì thị trường này ở Việt Nam sẽ có tốc độ phát triển cao do tiềm năng vẫn chưa được khai thác hết.

Cao điểm của mùa vụ tập trung vào quý 1 và 4. Vì vậy, trong quý 3 giá phòng cho thuê và công suất phòng giảm so với các tháng trước. Công suất thuê trung bình ngành đạt 59% trong quý 3 so với quý trước là 65%. Trước sự sụt giảm công suất, giá cho thuê cũng có xu hướng giảm khoảng 4% so với các tháng trước đó.

2. Triển vọng Ngành Bất động sản trong quý 4/2010 và năm 2011

Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi trong ngắn hạn, khi các yếu tố về chính sách không ủng hộ cho sự tăng trưởng trong ngắn hạn của thị trường.

Với áp lực lạm phát và giảm giá tiền tệ, nhiều khả năng chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ tiếp tục duy trì trong quý 4/2010 và quý 1/2011. Việc giảm lãi suất trong thời gian tới sẽ trở nên khó khăn hơn và là lực cản đối với dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản.

Đà tăng của giá vàng và USD vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Một số nhận định cho rằng tỷ giá USD và vàng có thể tiếp tục tăng cao vào các tháng cuối năm. Dòng tiền sẽ bị phân tán sang hoạt động đầu tư vào USD và vàng. Đồng thời giá USD và vàng tăng cao sẽ làm cho giá bán bất động sản tiếp tục tăng cao, hạn chế sự tiếp cận của phía cầu.

Triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản đến từ khả năng duy trì tốc độc phát triển kinh tế của Việt Nam . Tốc độ tăng trường GDP của năm 2010 dự kiến đạt 6.5%, và định hướng trong năm 2011 tốc độ tăng trưởng GDP có thể đạt 7.5%. Đây chính là yếu tố quan trọng để ổn định và phát triển thị trường bất động sản.

Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng kinh tế và dân số của Việt Nam đang ở mức cao. Đến năm 2030, dự kiến dân số sống tại Hà Nội sẽ gần 10 triệu người và tại TP.HCM là hơn 12 triệu người. Nếu tính theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 15 m2/người thì trong giai đoạn 2010 - 2030, hai thành phố lớn này sẽ cần phải cần thêm khoảng 160 triệu m2 nhà để đáp ứng được nhu cầu nhà ở. Đây cũng chính là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp trong ngành tiếp tục mạnh dạn đầu tư vào các dự án địa ốc tiềm năng.

Trong thời gian tới, các dự án bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ quy hoạch và cải tạo cơ sở hạ tầng. Tại Hà Nội, trục đường Láng - Hòa Lạc và quốc lộ 32 hiện đang được mở rộng. Việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện cho thị trường phía Tây Hà Nội tăng trưởng mạnh. Một số công ty như CTCP Đầu tư Đô thị & KCN Sông Đà (HoSE: SJS), CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL) và CTCP Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG) hiện đang nắm giữ nhiều quỹ đất sạch quanh các trục đường này sẽ có cơ hội phát triển dự án thuận lợi.

Trong khi đó, TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm với các trung tâm mới đã được xác định là Thủ Thiêm , Nam Sài Gòn, Tây Bắc Củ Chi và Tân Kiên. Các công trình hạ tầng giao thông hiện nay như Đại lộ Đông Tây (Giai đoạn 1), Cầu Phú Mỹ, Cầu Thủ Thiêm đã hoàn thành và hầm chui qua sông Sài Gòn (quý 1/2011), toàn tuyến Đại lộ Đông Tây (quý 2/2011), đường cao tốc Sài Gòn - Long Thành - Dầu Giây (2013), tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đang được đầu tư triển khai...

Những dự án này sẽ làm thay đổi cấu trúc đô thị, thu hút lượng vốn đầu tư lớn trong những năm sắp tới. Sự thuận tiện đi lại từ trung tâm thành phố ra ngoại thành sẽ làm tăng thêm giá trị các dự án tại khu vực Quận 2, Quận 9, Huyện Bình Chánh, Huyện Nhà Bè. Điều này sẽ mở ra cơ hội cho các công ty bất động sản đang sở hữu các dự án tại các khu vực này như CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HoSE: HAG), CTCP Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín (HoSE: SCR), CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HoSE:NBB), CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (HoSE: BCI)...

2.1 Thị trường đất nền

Những ràng buộc về chính sách khó cởi trói cho phân khúc đất nền. Việc cho phép huy động 20% vốn và giới hạn giao dịch chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho đến khi dự án hoàn thành phần móng, sẽ tác động không nhỏ đến thị trường giao dịch đất nền trong thời gian tới.

Rủi ro bất động sản ở Long Thành, Đồng Nai tiếp tục tăng cao. Với những gì đã diễn ra ở Ba Vì, Hà Nội, chúng tôi cho rằng bong bóng bất động sản ở Đồng Nai có khả năng diễn ra nếu giá đất nền tiếp tục tăng cao; trong khi thời gian để thực hiện dự án Sân bay Long Thành vẫn còn khá dài. Hơn 50 dự án xung quanh sân bay có thể tạo một lượng cung khá lớn trong tương lai.

2.2 Thị trường căn hộ

Căn hộ cao cấp có thể sẽ tiếp tục đóng băng. Không có sự gia tăng trong nguồn cung, nhưng cầu vẫn không được cải thiện dù giá đã có giảm so với những tháng đầu năm. Chúng tôi cho rằng thị trường căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đóng băng khi thiếu vắng sự tham gia của giới đầu cơ. Một sự cải thiện đáng kể chỉ có thể diễn ra vào giữa năm 2011 khi nền kinh tế đã phục hồi thật sự và chính sách tiền tệ được nới lỏng trở lại.

Cạnh tranh ngày càng gia tăng tại phân khúc nhà giá thấp. Hầu hết các công ty bất động sản đều đang có chiến lược tập trung vào phân khúc nhà giá thấp. Vì vậy, trong thời gian tới các dự án nhà thu nhập thấp đồng loạt tung ra sẽ tạo nên một làn sóng cạnh tranh rất mạnh trên thị trường này.

Chúng tôi cho rằng giá khó có khả năng tăng khi dự kiến có khoảng 10,300 căn hộ tiếp tục tung ra thị trường vào năm sau. Tại TP.HCM, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở Quận 8, dọc theo Đại lộ Đông Tây.

2.3 Thị trường văn phòng cho thuê

Nguồn cung tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng cho thuê tăng thêm chủ yếu tập trung ở Quận 1 và Quận 7. Kinh tế Việt Nam dự báo sẽ có sự phát triển ổn định và ngày càng thu hút nhiều công ty nước ngoài. Nhu cầu về văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Với nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp trong nước, chúng tôi cho rằng văn phòng hạng C tiếp tục có lợi thế hơn so với hạng A, B.

2.4 Thị trường mặt bằng bán lẻ

Giá thuê mặt bằng bán lẻ có khả năng giảm do cạnh tranh và nguồn cung mới tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tại TP.HCM, nguồn cung tương lai dự kiến tiếp tục tập trung vào Quận 1 và Quận 7.

Với những cam kết gia nhập WTO, các doanh nghiệp nước ngoài càng dễ dàng tham gia vào thị trường bán lẻ Việt Nam . Chúng tôi cho rằng đây chính là yếu tố hỗ trợ cho thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

2.5 Thị trường bất động sản du lịch

Do đặc thù mùa cao điểm tập trung vào quý 1 và 4, chúng tôi cho rằng trong thời gian tới bất động sản du lịch sẽ có sự cải thiện đáng kể về công suất cho thuê. Tuy nhiên, với hơn 2,000 phòng cho thuê tiếp tục tung ra thị trường nên giá cho thuê khó có thể tăng mạnh trong năm 2010.

Thị trường du lịch Việt Nam đã phát triển mạnh trong thời gian qua. Tính chung 9 tháng năm 2010, ước có khoảng 3.7 triệu lượt khách đến Việt Nam , tăng 34.2% so với cùng kỳ năm 2009. Đây là yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản du lịch phát triển trong thời gian tới.

3. Cổ phiếu quan tâm: HAG, NBB, SJS, NTL

Thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi trong năm 2010. Tuy vậy, chúng tôi kỳ vọng vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có thế mạnh về quỹ đất và có các dự án hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng như trục Đại lộ Đông Tây, khu vực phía Tây Hà Nội. Chúng tôi cho rằng, các doanh nghiệp này phần nào tránh được sự đóng băng của thị trường và kết quả hoạt động kinh doanh trong năm 2010 được dự báo vẫn ổn định.

CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HoSE: HAG): Trong 9 tháng đầu năm 2010, HAG ước đạt 2,211 tỷ đồng LNTT, hoàn thành 73.7% kế hoạch điều chỉnh cả năm là 3,000 tỷ đồng. Chúng tôi cho rằng HAG có thể hoàn thành kế hoạch đặt ra dựa vào các nguồn thu chắc chắn trong năm 2010.

Điểm nhấn của HAG là tiềm năng tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận dài hạn không chỉ tập trung vào các dự án bất động sản mà còn các lĩnh vực khác như: khoáng sản, trồng và chế biến cao su, thủy điện. Bên cạnh đó, HAG được đánh giá là công ty có năng lực tài chính mạnh. Nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian gần đây đã tích cực mua vào cổ phiếu HAG. Giá trị mua ròng của khối ngoại đối với cổ phiếu này tính từ đầu năm đến nay đã hơn 1,700 tỷ đồng.

CTCP Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB): 9 tháng đầu năm NBB lãi ròng hợp nhất xấp xỉ 121.9 tỷ đồng, tăng 184.5% so với cùng kỳ năm trước. So với kế hoạch kinh doanh cả năm, NBB thực hiện được 56.05% chỉ tiêu tổng doanh thu (550 tỷ đồng) và 110.83% chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế (110 tỷ đồng). Chúng tôi cho rằng khẳ năng hoàn thành của NBB hoàn toàn có thể dựa vào nguồn thu chắc chắn từ dự án City Gate Town . Đây là dự án được hưởng lợi từ trục Đại lộ Đông Tây.

Thị trường chính của NBB là căn hộ chung cư với diện tích sở hữu 12 ha. Quỹ đất của NBB là các dự án tại vị trí chiến lược trên đại lộ Đông Tây, Quận 8, TP.HCM. Trong thời gian gần đây, giới đầu tư bất động sản đã chứng kiến tốc độ tăng giá chóng mặt giá các dự án xung quanh trục Đại lộ này. Chúng tôi cho rằng đây là điểm rất thuận lợi giúp NBB tránh được tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản. Ngoài ra, NBB còn có hơn 600 ha đất dự án khu dân cư, khu đô thị sinh thái tại các tỉnh Quảng Ninh, Bình Thuận, Quảng Nam .

CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (HoSE: SJS): Sở hữu hơn 100 ha đất nền dự án ở Khu vực phía Tây Hà Nội, trục đường Láng – Hòa Lạc. Đây là trục đường được hưởng lợi từ thay đổi cấu trúc hạ tầng và Đại lễ Ngàn năm Thăng Long.

Ngoài ra, SJS còn có quỹ đất sạch rất lớn, khoảng 1,400 ha đất ở phía Tây Hà Nội, Nhơn Trạch Đồng Nai, Quảng Nam, Đà Nẵng. Các dự án sẽ mang lại nguồn thu vững chắc cho SJS là khu đô thị mới Nam An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội (28ha), khu dân cư Bắc Trần Hưng Đạo, Hòa Bình (24ha), khu đô thị Văn La, Văn Khê, Quận Hà Đông, Hà Nội (12ha).

Chúng tôi cho rằng SJS đang sở hữu một quỹ đất rất lớn và điều đó đã góp phần gia tăng sức mạnh của SJS trên thị trường bất động sản. Tiềm năng của SJS được chúng tôi đánh giá cao, do khu vực phía Tây Hà Nội đang là khu vực được hưởng lợi rất lớn từ việc tái cấu trúc thành phố.

CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL): Sở hữu 16 ha đất nền có thể kinh doanh, vị trí chủ yếu là tại thị trấn Trạm Trôi, Hà Nội. Đây là khu vực có mức tăng giá đất khá mạnh từ 13 triệu/m2 lên 30 triệu/m2 trong 6 tháng đầu năm 2010. NTL đã hưởng lợi và dòng tiền thu về từ các dự án này trong tương lai dự kiến là rất tích cực.

Ngoài ra, NTL còn có quỹ đất 150 ha tại phía Tây Hà Nội và khu vực Lương Sơn, Hòa Bình. Các dự án lớn mà NTL đang theo đuổi là dự án khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, Trạm Trôi (38ha), khu đô thị Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy, Hà Nội. NTL có kế hoạch tiếp tục đầu tư vào dự án khu đô thị Tây Đô, là một dự án có tiềm năng lớn do có vị trí tốt trên vành đai 4 Hà Nội. Với dự án này, công ty đã “đặt 1 chân” vào chuỗi vành đai 4 của Hà Nội. Công ty hiện đã có giấy phép đầu tư cho dự án này và dự kiến sẽ có doanh thu trong 2 năm tới.