Châu Á đứng trước nguy cơ khủng hoảng nợ bất động sản (Phần 2)

Hàn Quốc thị trường bất động sản nợ 2.000 tỷ USD

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang phải giải quyết khoản nợ lên tới 2,6 triệu tỷ won (2.000 tỷ USD). Tính đến cuối tháng 6/2022, tổng số dư nợ của các khoản vay tài trợ dự án bất động sản (bao gồm cả chứng khoán) lên tới 152.000 tỷ won (118 tỷ USD). Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất của thị trường này lại đến từ tỷ lệ nợ hộ gia đình ở mức cao nhất thế giới, được thúc đẩy bởi tâm lý đầu cơ nhà đất của người dân.

Theo thống kê, khoảng 75% tài sản hộ gia đình tại Hàn Quốc có liên quan đến bất động sản. Trong đó, mỗi cá nhân thuộc nhóm 100 người giàu nhất sở hữu đến 207 căn hộ. Các hộ gia đình tại đây vay nợ rất nhiều, lên tới 175,5% thu nhập khả dụng, đẩy tỷ lệ nợ hộ gia đình trên GDP lên 104,3% vào quý 1 năm 2022. Phần nhiều trong các khoản nợ này dành để vay thế chấp hoặc thuê nhà. Theo báo cáo, những người trong độ tuổi 30 và trẻ hơn ở Hàn Quốc chiếm khoảng 30% giao dịch mua nhà trong giai đoạn 2019 - 2021, với trào lưu “mua tích trữ” do lo sợ giá nhà tiếp tục tăng. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm có tốc độ tăng trưởng vay tín dụng nhanh nhất.

Khoảng 75% tài sản hộ gia đình tại Hàn Quốc có liên quan đến bất động sản (hình minh họa)

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc là ngân hàng trung ương đầu tiên ở châu Á tăng lãi suất kể từ khi đại dịch bùng phát, đã phải giảm tốc độ thắt chặt chính sách tiền tệ do lo ngại mức lãi suất thế chấp cao hơn có thể làm gia tăng các vụ vỡ nợ và đẩy nền kinh tế đến gần hơn với khủng hoảng tài chính.

Sau các động thái của chính phủ, giá nhà tại Hàn Quốc đã liên tục giảm trong nhiều tháng qua. Vào tháng 08/2022, giá nhà có mức giảm hàng tháng tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Theo sau đó là kịch bản bi đát cho thị trường tín dụng với vụ vỡ nợ thương phiếu đầu tiên trị giá 143 triệu USD đến từ Iwon Jeil Cha, nhà phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Legoland Korea tại tỉnh Gangwon. Công ty mẹ của Iwon Jeil Cha là Gangwon Jungdo Development, có đến 44% cổ phần thuộc sở hữu của chính quyền địa phương.

Vụ vỡ nợ này khiến giới đầu tư quan ngại về mức độ tín nhiệm của các bên đi vay, dẫn tới sự thiếu hụt thanh khoản trên thị trường vốn và đẩy lợi suất trái phiếu tăng đột biến. Tại một số địa phương, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp vọt lên mức cao nhất trong hơn một thập kỷ, phản ánh rủi ro gia tăng trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Hàn Quốc, nhất là với ngành bất động sản do môi trường lãi suất cao hơn.

Hình minh họa

Để xoay chuyển tình thế, chính phủ Hàn Quốc đã đưa ra hàng loạt biện pháp và chính sách khác nhau. Vào tháng 10/2022, chính phủ đã kích hoạt một gói hỗ trợ trị giá hơn 50.000 tỷ won (35 tỷ USD) để giải cứu thị trường tín dụng, với 10.000 tỷ won dành cho ngành bất động sản. Sang tháng 11/2022, Hàn Quốc tiếp tục mở rộng quỹ bình ổn để tăng tính thanh khoản cho các thương phiếu đảm bảo bằng bất động sản lên mức 2.800 tỷ won (2,1 tỷ USD). Trong đó, 1.000 tỷ won sẽ được dùng để hỗ trợ trực tiếp cho trái phiếu phát hành bởi các nhà phát triển.

“So với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, những khó khăn trên thị trường vốn ngắn hạn vẫn đang tiếp diễn. Chúng tôi đã triển khai thêm các biện pháp hỗ trợ thị trường, vì chứng khoán bảo đảm bằng bất động sản và thương phiếu là những mắt xích yếu nhất trong thị trường vốn ngắn hạn”, một quan chức Hàn Quốc cho biết.

Lãnh đạo tại 20 ngân hàng và tổ chức tín dụng tại Hàn Quốc cho biết sẽ mua thương phiếu và cổ phiếu bảo đảm bằng bất động sản, và hợp tác để duy trì hạn mức tín dụng cho các công ty tài chính phi ngân hàng. Trong động thái mới nhất, Hàn Quốc cũng quyết định giảm việc phát hành trái phiếu chính phủ và tiến hành một cuộc thanh tra toàn diện đối với các khoản vay tài trợ dự án bất động sản tại 5.000 dự án để ngăn ngừa rủi ro tài chính.

Việt Nam trái phiếu bất động sản là tâm điểm

Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP của Việt Nam, có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành và tạo ra nhiều việc làm. Tâm lý thị trường cũng có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc và Hàn Quốc khi người dân đều coi trọng sở hữu và đầu tư nhà đất. Kể từ sau đại dịch Covid-19, việc chính phủ siết tín dụng bất động sản để kiểm soát sự phát triển quá nóng và ngăn chặn đầu cơ đã khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn. Lãi suất tăng và doanh số bán hàng sụt giảm càng thổi phồng khoản nợ hiện có, gia tăng thêm áp lực lên hệ thống tài chính và nền kinh tế.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/08/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 777.235 tỷ đồng. Bộ Tài chính cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản đạt 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87%.

Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường tài chính Việt Nam sau hàng loạt sai phạm về phát hành của các doanh nghiệp lớn trong ngành. Tính đến hết tháng 10/20222, FiinRatings cho biết giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành của Việt Nam là 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức phi tài chính. Trong đó, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 là 21.850 tỷ đồng.

Tuy dư nợ này không lớn nhưng phần nhiều lại được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành, do vậy rủi ro là khá lớn. Bên cạnh đó, áp lực trả nợ của ngành bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể, năm 2023 là 119.050 tỷ đồng và năm 2024 là 111.810 tỷ đồng.

Trước tình hình này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tái cấu trúc nợ theo nhiều hình thức khác nhau, bao gồm chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản hoặc chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu và thu xếp giãn nợ. Các phương thức này đã được áp dụng tại Trung Quốc và Hàn Quốc, giúp hơn 46% lô trái phiếu vỡ nợ của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc được xử lý ổn thỏa.

Xét về quy mô, dư nợ của trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam so với GDP đang ở mức dưới 15%, thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực như Malaysia, Thái Lan, Singapore, đang ở ngưỡng 26% - 44%. Do đó, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để phát triển kênh tín dụng này cho thị trường bất động sản trong dài hạn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp trong nước đang thành công trong việc huy động vốn vay quốc tế, được đánh giá là vô cùng tiềm năng khi Việt Nam luôn là điểm sáng về thu hút FDI.

Tạm kết

Nhìn toàn cảnh, nguy cơ khủng hoảng nợ bất động sản tại châu Á chủ yếu hình thành do tâm lý đầu cơ của người dân đẩy bong bóng giá lên cao và các khoản nợ tài trợ cho dự án bất động sản bị dồn lại trong suốt thời gian dài, được thổi bùng lên khi lãi suất tăng cao và tín dụng thu hẹp.

Về dài hạn, điều kiện tín dụng thắt chặt, môi trường lãi suất tăng và lợi suất thấp hơn sẽ tạo ra khó khăn chồng chất cho các nhà phát triển bất động sản châu Á. Nhưng ở mặt tích cực, bối cảnh này giúp phơi bày các khoản nợ xấu để làm trong sạch, minh bạch và đưa thị trường về trạng thái cân bằng. Đây cũng là cơ hội để thúc đẩy các giao dịch mua bán và sáp nhập, khẳng định vị thế cho các nhà phát triển tốt và từng bước xây dựng một thị trường bất động sản bền vững.

Trong bối cảnh nợ xấu và vỡ nợ gia tăng, các bên liên quan trong ngành bất động sản cần hợp tác để thực hiện các biện pháp tái cấu trúc nợ. Quá trình tái cấu trúc này cần diễn ra kịp thời và linh hoạt với điều kiện thị trường để tránh các hậu quả khó lường khiến bong bóng nợ phình to và nổ tung.