Chật vật với bài toán thống kê và lạm phát, các ngân hàng trung ương không thể điều tiết giá nhà

Các ngân hàng trung ương bị ám ảnh bởi lạm phát ngày càng đồng cảm với hoàn cảnh của hàng triệu người mua bị đẩy ra khỏi thị trường bất động sản do giá nhà tăng vọt. Tuy nhiên, việc họ đưa ra hành động lại là một việc khác.

Janet Yellen, Bộ trưởng Tài chính Mỹ, đã phát biểu vào tháng trước về mối quan tâm của bà đối với “giá nhà ở cao hơn sẽ gây áp lực cho các gia đình mua nhà lần đầu hoặc có thu nhập thấp hơn”.

Quan điểm của bà giống với Chủ tịch Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) Christine Lagarde. Bà Lagarde đã thừa nhận vào hồi tháng 6 rằng “sự đứt gãy liên kết giữa giá nhà ở và tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong thời kỳ đại dịch dẫn đến nguy cơ điều chỉnh giá”.

Nhưng giá nhà không được tính trực tiếp vào các biện pháp kiểm soát lạm phát chính để định hình nhiệm vụ của các ngân hàng trung ương ở các nền kinh tế tiên tiến. Vì vậy, các tổ chức này không bắt buộc phải tìm cách đẩy giá nhà đi xuống khi chúng tăng.

Nhiệm vụ của các ngân hàng trung ương là duy trì sự ổn định tài chính, nhưng hầu hết họ không coi thị trường nhà ở là một nguồn rủi ro chính. Các nhà kinh tế cũng viện dẫn các lý do thống kê để giữ giá nhà nằm ngoài việc các biện pháp kiểm soát lạm phát.

Tại sao lạm phát không bao gồm giá nhà?

Các nhà thống kê từ lâu đã chống lại việc đưa giá nhà vào các biện pháp kiểm soát lạm phát chính.

“Chỉ số giá tiêu dùng nhằm mục đích đo lường mức độ tiêu dùng, trong khi nhà không phải là một sản phẩm tiêu dùng giống như các mặt hàng khác”, Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONS) của Vương quốc Anh cho biết vào năm 2016 khi đánh giá mức độ phù hợp để đưa chi phí nhà ở vào tính toán lạm phát.

Quan điểm đó được tất cả các cơ quan thống kê hàng đầu thế giới đồng tình duy trì.

Cũng giống như việc loại trừ những thay đổi về giá trị của các khoản đầu tư như cổ phiếu, trái phiếu, bitcoin hoặc vàng, các ngân hàng trung ương không muốn đưa yếu tố đầu tư của việc sở hữu nhà, đặc biệt là giá đất, vào bài toán lạm phát.

Nhưng điều này lại khiến các dịch vụ và lĩnh vực phục vụ mua nhà - nơi ở, không gian sống, vị trí và an ninh - nằm ngoài nhiều thống kê lạm phát chính thức.

Làm thế nào để đưa giá nhà vào chỉ số lạm phát?

Các nhà thống kê đồng ý rằng không có giải pháp hoàn hảo. Các phương pháp thuần túy về mặt khái niệm dường như không thể đo lường được trong thực tế và các biện pháp trong thực tế lại mắc những khiếm khuyết về mặt lý thuyết.

Các cơ quan thống kê Mỹ thì ước tính dựa vào sự thay đổi trong giá thuê nhà mà người dân sở hữu. Họ cho rằng chi phí thuê nhà là ước tính tốt nhất về mức tiêu thụ dịch vụ nhà ở, mặc dù xu hướng cho thuê thường khác biệt đáng kể so với giá nhà.

Phương pháp “tiền thuê tương đương” này cũng được Vương quốc Anh áp dụng vào năm 2017.

EU đã có một cách tiếp cận khác. Cơ quan thống kê EU (Eurostat) và ECB thích một phương pháp "mua ròng" nhằm tìm cách đo lường sự thay đổi giá của ngôi nhà chứ không phải giá mảnh đất để xây dựng ngôi nhà đó. Họ vẫn đang loay hoay với bài toán phân chia giá nhà ở thành giá nhà và giá đất.

Mặc dù ECB năm nay mới yêu cầu Eurostat nên đưa chi phí nhà ở do chủ sở hữu sử dụng vào tính toán lạm phát của khu vực đồng euro, nhưng thực tế điều này đã được đề cập kể từ năm 2000 và chưa thể thực hiện.

Đến năm 2007, Mervyn King, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Anh vào thời điểm đó, nhận xét rằng yêu cầu này “dường như không thể được hoàn thành nhanh chóng” - và không có nhiều thay đổi kể từ đó. Bà Lagarde thừa nhận rằng bất kỳ thay đổi nào cũng cần vài năm để có hiệu lực.

Đưa giá nhà vào chỉ số lạm phát sẽ có tác dụng gì?

Tác dụng không nhiều như mong muốn.

ONS phát hiện ra rằng biện pháp đo lường dựa trên mua ròng sẽ tăng nhanh hơn 65% so với dựa trên giá thuê tương đương từ năm 2005 đến năm 2020. Nhưng với nhiều thành phần khác của tập hợp hàng hóa và dịch vụ được sử dụng để tính toán lạm phát chính, điều này chỉ có tác động tối thiểu đến tốc độ tăng giá chung.

Một cách tiếp cận khác, được sử dụng trong chỉ số giá bán lẻ lỗi thời của Vương quốc Anh, là sử dụng giá nhà cùng với lãi suất thế chấp để xác định các khoản thanh toán tiền mặt hàng tháng liên quan đến quyền sở hữu nhà. Theo biện pháp đó, nhà ở sẽ kéo lạm phát giảm trong 15 năm qua vì việc cắt giảm lãi suất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính đã kéo chi phí thế chấp xuống mức thấp trong lịch sử.

Bà Lagarde nói rằng tác động lên lạm phát chung của khu vực đồng euro bao gồm cả nhà ở do chủ sở hữu sử dụng sẽ là "khá nhỏ". Bà nói: “Có những khoảng thời gian chi phí này cao hơn một chút và có những thời điểm nó thấp hơn một chút”.

Richard Barwell, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu vĩ mô tại BNP Paribas Asset Management, cho biết: “Đưa giá nhà vào lạm phát không thể thay đổi chính sách tiền tệ, sẽ mất nhiều thời gian để Eurostat thực hiện và trong khi đó, vẫn chưa rõ ECB sẽ đưa giá nhà vào các quyết định của mình ra sao”.

Các ngân hàng trung ương có nên thay đổi hay không?

Đầu năm nay, New Zealand đã trở thành quốc gia đầu tiên yêu cầu ngân hàng trung ương đánh giá tác động của các quyết định chính sách tiền tệ đối với mục tiêu của chính phủ là hỗ trợ giá nhà bền vững hơn.

Điều này ban đầu dường như là một thay đổi đáng kể, đòi hỏi phải tăng lãi suất nếu giá tiếp tục tăng nhanh gần đây.

Tuy nhiên, trên thực tế, Ngân hàng Dự trữ New Zealand (RBNZ) đã giải thích nhiệm vụ mới của mình một cách hẹp hơn: can thiệp khi giá nhà được cho là không bền vững. Trong tuyên bố chính sách tiền tệ hồi tháng 5, ngân hàng này đã định nghĩa tính bền vững không nằm trong phạm vi bong bóng và tuyên bố rằng “các yếu tố mang tính cấu trúc giải thích tại sao giá nhà cao” và lãi suất thấp giúp cho mức giá cao hơn này trở nên bền vững.

Francesco Pesole, một nhà phân tích tại ngân hàng ING, cho biết RBNZ “không đề cập rõ ràng đến lạm phát giá nhà”, mặc dù giá nhà “có thể đóng một vai trò nào đó”.

Các chính phủ khác đang tìm kiếm giải pháp nhanh chóng cho vấn đề tăng giá nhà ở cũng phải đối mặt với tình thế khó xử tương tự: tăng lãi suất để kiểm soát giá nhà có nguy cơ dẫn đến thất nghiệp và giảm mức sống, do đó làm suy yếu sự ổn định tài chính. Bà Lagarde đã mô tả điều này như một “hành động cân bằng”, tức là được việc này thì lại hỏng việc kia.

Vì vậy, các chính phủ và ngân hàng trung ương có thể sẽ tiếp tục lo lắng về khả năng chi trả - nhưng không thể giải quyết được vấn đề do những hạn chế ở thời điểm hiện tại.