CEO Đại Phúc Land: Bất động sản 2020 cần nhiều thay đổi để đột phá

Đó là những chia sẻ đầy tâm huyết của bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, trong cuộc trao đổi với CafeLand liên quan đến tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản.

Cần một chính sách ổn định

Theo bà, đâu là điểm nhấn của thị trường bất động sản trong năm 2019?

Cho tới bây giờ, trong tất cả đánh giá từ cấp lãnh đạo cơ quan quản lý nhà nước cho đến doanh nghiệp, nhà đầu tư đều đồng ý một quan điểm rằng, 2019 là một năm “khủng hoảng” về pháp lý. Thực vậy, hàng loạt dự án bất động sản “đứng bánh”, không thể triển khai vì liên quan đến vấn đề pháp lý đã kéo theo sự chững lại của thị trường.

Đối với doanh nghiệp, đây là rủi ro nằm ngoài tầm kiểm soát. Hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường bất động sản của Việt Nam. Họ đánh giá tiềm năng chúng ta rất tốt. Tuy nhiên, điểm e ngại duy nhất của họ là những vấn đề liên quan đến pháp lý. Do đó, họ không an tâm đổ tiền vào đầu tư khi thấy pháp lý và chính sách vĩ mô thiếu ổn định.

Doanh nghiệp trong nước cũng vậy, phát triển bất động sản chịu những rủi ro về pháp lý, chính sách rất lớn. Nó có thể làm thay đổi hoàn toàn kế hoạch phát triển kinh doanh của doanh nghiệp theo cách mà họ không thể kiểm soát. Đặc biệt, với những doanh nghiệp đầu tư những dự án lớn, có quá trình chuẩn bị, triển khai lên đến 10, thậm chí 15 - 20 năm thì rất cần sự ổn định về chính sách.

Đây chính là “điểm nghẽn” làm lãng phí nguồn lực, không khơi thông được sự phát triển thị trường. Thậm chí nó còn để lại nhiều hệ luỵ vì bất động sản là sản phẩm tổng hợp của nhiều ngành nghề khác nhau. Bất động sản khó khăn sẽ kéo theo sự đi xuống của nhiều lĩnh vực khác.

Đâu là cách để xoá “điểm nghẽn” này, thưa bà?

Để thị trường bất động sản phát triển cần phải có sự thay đổi, mạnh dạn thay đổi một cách có hệ thống, từ trên cao xuống, từ chính sách vĩ mô, thủ tục, pháp lý đến cách quản lý vận hành của cơ quan quản lý nhà nước. Năm 2020 là thời điểm thích hợp cho sự thay đổi. Bởi nếu không làm nhanh thì thị trường sẽ bị trì hoãn. Trong khi chúng ta lại đang có rất nhiều yếu tố thuận lợi để phát triển.

Năm 2020, cầu về bất động sản vẫn còn rất cao. Tại TP.HCM, nhu cầu tăng thêm mỗi năm khoảng trên dưới 50.000 sản phẩm bất động sản để đáp ứng, tương ứng khoảng 5 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung khan hiếm dẫn đến cung cầu phát triển không đúng quy luật, đang bị bóp méo.

Do đó, cần phải sớm gỡ nút thắt để thị trường được khơi thông, tận dụng nguồn lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, những lợi thế từ ảnh hưởng của kinh tế thế giới như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung… Nếu nắm bắt được những cơ hội này, thì chúng ta sẽ phát triển rất nhanh.

Các nước như Singapore, Hàn Quốc để có thể phát triển như bây giờ thì cũng có những thời diểm phải thay đổi đột phá, thay đổi ý chí từ trên xuống, đồng bộ, mạnh mẽ. Do đó, vai trò điều tiết của nhà nước, cơ quan công quyền là cực kỳ quan trọng, nếu chỉ phụ thuộc vào doanh nghiệp thì rất khó vì những rủi ro về pháp lý, chính sách không nằm trong sự kiểm soát của họ.

Thị trường bất động sản Việt Nam cần những thay đổi để đột phá. Ảnh: Thuận Nguyễn

Hướng tới bất động sản vùng ven

Xu hướng đầu tư vùng ven TP.HCM đang bùng nổ. Theo bà, đây có phải là cách để doanh nghiệp tự giải cứu mình trong thời điểm hiện nay?

Bất động sản hiện có hai dạng thị trường. Một là thị trường cũ tức là cải tạo nâng cấp đô thị đã hiện hữu. Hai là khái niệm thị trường mới thường nằm trong bán kính từ 10 – 30km so với khu vực trung tâm. Hay có thể gọi là vùng phụ cận, tuỳ vào khoảng cách, điều kiện hạ tầng giao thông của mỗi địa phương khác nhau.

Đầu tư khu vực hiện hữu có một số hạn chế liên quan đến quỹ đất, giá thành, hạ tầng, quy hoạch cho nên bất động sản khu này thường chỉ có thể phát triển ở dạng quy mô nhỏ lẻ, đan xen trong các khu dân cư hiện hữu.

Những yếu tố về quy hoạch, hạ tầng, kiến trúc không cho phép dự án được phát triển một cách tối ưu. Chẳng hạn trong khu bảo tồn kiến trúc thì không thể nào xây cao tầng hay khu vực có hạ tầng quá tải thì không thể nào xây dựng dự án với mật độ cao được. Ngoài ra, khu hiện hữu mật độ dân số cao, chi phí đầu tư đầu vào lớn nên giá bán thường cao.

Tuy nhiên, ở góc độ cá nhân tôi thấy rằng, khu vực trung tâm vẫn còn có tiềm năng để chỉnh trang, nâng cấp. Bởi nếu so với các đô thị lớn trong khu vực thì mật độ dự án cao tầng trong nội đô của các đô thị Việt Nam vẫn còn khá thấp. Vấn đề ở đây là do hạn chế về hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật của chúng ta đã không theo kịp được tốc độ đô thị hoá dẫn đến hiện tượng quá tải như ngập nước, kẹt xe và nhiều hệ luỵ khác.

Đối với thị trường phụ cận, hiện đang rất được các chủ đầu tư quan tâm. Để phát triển được hay không thì phụ thuộc rất lớn vào chiến lược phát triển chung của thị trường. Trong đó, có vai trò quan trọng của kết nối của hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng của từng địa phương.

Ví dụ, Khu Đông TP.HCM với các dự án hạ tầng như hầm Thủ Thiêm, xa lộ Hà Nội mở rộng hay dự án cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây thì rõ ràng đã tao động lực cho toàn bộ khu Đông khởi sắc. Khu vực này cực kỳ thu hút các chủ đầu tư tham gia.

Ngoài ra, nó còn phụ thuộc vào chiến lược phát triển của từng chủ đầu tư. Chẳng hạn với Đại Phúc, tập trung phát triển các đại đô thị có quy mô từ vài chục đến hàng trăm hecta. Những dự án này phải hội tụ đủ ba yếu tố: nằm trong bán kính không quá 10km so với trung tâm, có hệ thống giao thông thuận tiện và ven các con sông để tạo ra một môi trường sống khép kín, đầy đủ tiện ích cho người mua.

Đầu tư và đầu cơ tác động ra sao đến giá trị, sự bền của thị trường bất động sản?

Bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của sự phát triển. Trên thị trường có hai xu hướng cần phân biệt là đầu tư và đầu cơ. Đầu tư thì hướng đến sự ổn định, dài hạn hơn. Còn đầu cơ mang tính lướt sóng, ngắn hạn, dạng cơ hội theo sóng của thị trường.

Nhưng để thị trường bất động sản phát triển bền vững thì nên theo hướng đầu tư. Đầu tư bất động sản là kênh trú ẩn rất an toàn, chống mất giá của đồng tiền. Đây cũng là nhu cầu thiết yếu, kênh tích luỹ tài sản phổ biến của người Việt Nam với nhu cầu chuyển đổi tài sản để tích luỹ cho thế hệ sau. Do đó, đầu tư dài hạn, ổn định là rất tốt, còn nếu chỉ đầu cơ thì chỉ thu lợi trước mắt, không có sự tác động tích cực cho sự phát triển của kinh tế xã hội.

Với doanh nghiệp phát triển dự án cũng vậy, cần hướng đến kế hoạch lâu dài, có tầm nhìn và có chiến lược rõ ràng. Sản phẩm phải đúng với kỳ vọng và giá trị mà khách hàng bỏ ra. Mục tiêu hướng đến là dự án thật, nhu cầu thật và giá trị thật chứ không thể đầu tư ngắn hạn, manh mún.

Mà muốn doanh nghiệp đầu tư dài hạn thì rất cần sự ổn định từ chính sách, pháp lý vì nguồn lực đổ vào dự án là rất lớn, nếu chính sách thay đổi liên tục sẽ gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp.

Giá nhà trung tâm quá cao, buộc người ít tiền phải về vùng ven mua nhà. Tuy nhiên, thị trường những khu vực này có quá nhiều rủi ro pháp lý, lừa đảo. Đâu là giải pháp an toàn cho người mua?

Đây là bài toán khó. Bởi vì để có được phân khúc vừa túi tiền thì liên quan đến quỹ đất, chi phí đầu tư. Giá nhà trung tâm cao do quỹ đất đã gần hết, chi phí đầu vào cao. Điều này đã dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tự phát một cách tràn lan ở khu vực vùng ven. Đây là một cảnh bảo, bởi nếu làm không tốt thì sau này những khu vực trên sẽ biến thành những khu dân cư rất lụp xụp, phát triển manh mún, khó điều chỉnh.

Giải pháp là nên hướng tới sự phát triển bền vững từ định hướng của cơ quan quản lý nhà nước. Tốc độ đô thị hoá hiện rất nhanh và thấy rõ. Hồi xưa khu vực quận 9, Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè cư dân rất thưa thớt, nhưng chỉ năm năm trở lại đây thì mật độ gia tăng dân số cơ học rất cao. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước phải có định hướng phát triển cho xu hướng này. Chẳng hạn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đủ tiềm lực có thể phát triển các dự án đô thị quy mô đủ lớn, quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đồng bộ.

Bên cạnh đó, cần có những cơ chế, khuyến khích, thu hút các chủ đầu tư ra những khu vực này tạo nên các đô thị vừa đóng góp vào chỉnh trang diện mạo quy hoạch địa phương vừa tạo ra những môi trường sống đầy đủ điều kiện nhưng có chi phí ở mức hợp lý với người dân. Đó là bài toán cân đối từ phía cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và cả người mua.

Bà nghĩ gì về thị trường bất động sản 2020?

Thị trường đang không có sự hài hoà giữa cung và cầu, tức nhu cầu thì vẫn có nhưng nguồn cung khan hiếm do một số nút thắt về pháp lý. Đồng thời, cũng có sự lệch pha giữa thu nhập của người dân và giá bán bất động sản. Đây rõ ràng là bài toán khó, cần phải giải trong năm 2020. Giải pháp từ phía Nhà nước cần có những chính sách để ưu tiên phát triển theo khu vực, theo từng phân khúc phù hợp để cân đối lại nguồn cung cầu.

Mọi công cụ đã có trong tay, quan trọng là chúng ta có thay đổi để hoá giải khó khăn cho thị trường bất động sản và chớp lấy những cơ hội phát triển đang rất tốt hay không mà thôi.

Xin cám ơn bà!