Cảnh giác thị trường địa ốc Bắc Giang

Nhiều khu đất đấu giá tại Bắc Giang được người mua đẩy giá lên cao, sau đó bỏ của chạy lấy người

Thị trường nhiều tiềm năng

Một trong những “điểm nóng” của thị trường địa ốc phía Bắc thời gian qua phải kể đến Bắc Giang. Cách thủ đô Hà Nội khoảng 50 km về phía Bắc và nằm trong hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Bắc Giang là một trong những thủ phủ công nghiệp lớn nhất miền Bắc với 6 cụm khu công nghiệp và gần 40 khu công nghiệp vừa và nhỏ.

Sự chuyển mình mạnh mẽ của nền kinh tế kéo theo hàng triệu lao động và hàng ngàn chuyên gia nước ngoài tới Bắc Giang làm việc, đẩy nhu cầu bất động sản lên cao hơn bao giờ hết, qua đó kéo giá tăng theo.

Thống kê của Sở Xây dựng Bắc Giang cho thấy, toàn tỉnh hiện có 40 dự án bất động sản do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, dự kiến có khoảng 26.000 lô đất ở sẽ được cung cấp ra thị trường khi các dự án hoàn thành trong vài năm tới.

Riêng TP. Bắc Giang, từ nay đến năm 2021, Thành phố có kế hoạch xây dựng 38 khu dân cư, cung cấp gần 10.000 lô đất ở.

Trong đó, hiện có khoảng 6 dự án đang triển khai, dự kiến cung cấp khoảng 3.000 sản phẩm với giá 11 - 25 triệu đồng/m2, mức giá ngang với nhiều dự án ở khu vực Hà Nội. Không chỉ ở TP. Bắc Giang, những khu đất thưa dân cạnh Khu công nghiệp mới Vân Chung (huyện Việt Yên) cũng giao dịch sôi động không kém với mức chào bán từ 15 - 20 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ cho biết, về cơ bản, Bắc Giang là địa phương thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đến mở nhà máy, thu hút nhiều lao động và chuyên gia đến làm việc, dẫn đến sự gia tăng dân số cơ học, qua đó khiến nhu cầu về nhà ở tăng.

Bên cạnh đó, thời gian gần đây, UBND tỉnh Bắc Giang cũng đã công bố quy hoạch lại đô thị, đặc biệt quan tâm đến quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng…, kéo theo thị trường bất động sản nơi đây cũng phát triển.

Sôi động đấu giá đất

Ngày 9/6, có mặt tại phiên đấu giá quyền sử dụng 121 lô đất ở khu số 3, Khu đô thị phía Nam, xã Tân Tiến (TP. Bắc Giang), phóng viên không khỏi ngạc nhiên khi thấy gần 1.000 người với gần 2.000 hồ sơ tham gia.

Tất cả các lô đất đều đấu giá thành công, tổng giá trị trúng đấu giá hơn 323,7 tỉ đồng, tăng hơn 125,1 tỉ đồng so với giá khởi điểm, tương đương tăng 63%, trong đó nhiều lô đất được trả giá cao gấp 2 lần so với giá khởi điểm.

Vẫn tại khu vực trên, ngày 16/6, UBND TP. Bắc Giang và Công ty TNHH Đấu giá Hùng Dương Bắc Giang tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 84 lô.

Mặc dù những lô đất lần này đều có giá khởi điểm khá cao, nhưng thông qua đấu giá, 100% các lô đều có người trúng, với tổng giá trị 618,171 tỉ đồng, cao hơn 250,98 tỉ đồng so với giá khởi điểm, tương đương tăng 68%.

Cá biệt, có lô đất diện tích 592 m2, giá khởi điểm hơn 10,3 tỉ đồng, song qua đấu giá, khách trả gần 22,6 tỉ đồng; lô diện tích 500 m2, giá khởi điểm 8 tỉ đồng, khách trả gần 17,2 tỉ đồng…

Tương tự, UBND huyện Việt Yên thời gian qua tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở cũng thu hút hàng trăm người tham gia. Mặc dù các lô đất đã được xác định giá khởi điểm khá sát với thị trường, nhưng kết quả giá đấu trúng vẫn cao hơn 20 - 30%, thậm chí một số lô có vị trí đắc địa đã tăng từ 2 - 3 lần so với giá khởi điểm.

UBND huyện Yên Dũng cũng tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng 83 lô đất ở, tổng diện tích hơn 8.500 m2 tại thôn Minh Đạo, xã Tân An thu hút gần 600 người với hơn 1.900 hồ sơ tham gia. Các lô đất đều được đấu giá thành công với tổng số tiền trúng đấu giá hơn 81 tỉ đồng, tăng 2 lần so với giá khởi điểm.

Theo báo cáo của Bắc Giang, hiện UBND các huyện, thành phố còn hơn 6.300 lô đất ở đã hoàn thành xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công, chuẩn bị đưa ra đấu giá. Ngoài ra, còn 16 dự án xây dựng nhà ở với tổng số gần 9.000 căn hộ dự kiến cung cấp cho khách hàng trong thời gian tới.

...Nhưng cần thận trọng

Các cuộc đấu giá đất thành công trên cho thấy sự sôi động của thị trường bất động sản Bắc Giang và đem lại hiệu quả cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng, việc đẩy giá đất lên cao tạo ra những rủi ro cho thị trường và việc đẩy giá này có bàn tay của các “cò”.

Trước đây, “cò” chỉ hoạt động nhỏ lẻ, “ôm” vài ba lô, song nay đã liên kết thành các hội, nhóm để tạo sóng, đẩy giá.

Ông Nguyễn Văn Sơn, Giám đốc Ban quản lý Dự án Khu đô thị Kosy Bắc Giang cho biết: “Những lô đất này thực chất là do các “cò” đất đầu cơ nhằm tạo cơn sốt ảo”.

Cũng theo ông Sơn, trước khi diễn ra phiên đấu giá, các “cò” đất thường khảo sát nhu cầu của thị trường để làm giá. Ngay sau phiên đấu giá, các lô đất sẽ được họ “ôm”; đồng thời sang tay nhiều lần trong nội bộ nhằm tạo sóng và giao dịch ảo, đẩy giá lên cao để thu hút người dân tham gia và chốt lời.

“Người mua và nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ về các dự án và nhu cầu thị trường, từ cơ quan nhà nước và các nhà chuyên gia để tránh rơi vào “bẫy giá” của môi giới, cò đất”, đại diện Kosy Bắc Giang khuyến cáo.

Thực tế, theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại khu vực đất vừa được đấu giá, hằng ngày có rất đông người kéo đến xem đất, vài quán nước được dựng tạm, trở thành điểm giao dịch bất động sản di động.

Không những vậy, trên khắp các diễn đàn mạng về bất động sản Bắc Giang cũng nhan nhản thông tin chào bán đất vừa trúng đấu giá.

Theo thông tin từ Phòng Tài chính kế hoạch TP. Bắc Giang, riêng năm 2018, toàn Thành phố có 53 lô đất sau khi trúng đấu giá, nhà đầu tư không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt cọc, với tổng số lên đến gần 7 tỉ đồng.

Nguyên nhân là do các nhà đầu tư chốt giá quá cao so với giá thị trường, nên chấp nhận bỏ cọc, tránh lỗ nặng hơn. Ở hai phiên đấu giá gần đây, vì chưa đến hạn nộp tiền mua những lô đất đã trúng, nên cơ quan chức năng không biết chính xác có bao nhiều trường hợp lại bỏ tiền đặt cọc.

Khảo sát tại một số huyện lân cận, sau những phiên đấu giá đất gần đây cũng có tình trạng trên.

Bà Hoàng Thị Bích Loan, đại diện Công ty TNHH Đấu giá Thành Phát (TP. Bắc Giang) chia sẻ, gần đây không chỉ nhà đầu tư chuyên nghiệp đến từ TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Thái Nguyên… tham gia phiên đấu giá, mà còn có nhiều người dân, cán bộ, công nhân viên chức, người lao động tại các cơ quan nhà nước cùng tham gia, khiến cho các phiên đấu giá nóng lên.

Không ít trường hợp không đủ tiền thì cùng nhau hùn vốn hoặc cố vay ngân hàng để tham gia đấu giá với hy vọng sang tay ngay kiếm lời. Nếu thị trường địa ốc trầm lắng, những trường hợp “ôm” nhiều đất, trong khi tiền đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, sẽ dễ dẫn đến phá sản, nợ nần chồng chất.

Những yếu tố này rất nguy hại đối với nền kinh tế, làm hạn chế nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ tạo ra của cải cho xã hội.

Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh tỉnh Bắc Giang cho biết, chỉ trong quý I năm nay, dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất và đầu tư kinh doanh bất động sản khác là gần 100 tỉ đồng.

Thực tế, con số này sẽ cao hơn nhiều, bởi có trường hợp làm hồ sơ vay tiền ngân hàng để sửa chữa nhà cửa, nhưng có khi lại đầu tư mua bất động sản.

Để giải quyết tình trạng trên, ông Nguyễn Thanh Luân, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh tỉnh Bắc Giang cho biết, đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại trong tỉnh kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng lớn/nhóm khách hàng lớn vay vốn đầu tư vào các dự án bất động sản có quy mô lớn; chỉ xem xét cho vay dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.