Căng thẳng gia tăng trên thị trường bất động sản châu Á

Trong khi việc thắt chặt chính sách tiền tệ và đại dịch Covid-19 đã tác động rõ rệt đến bất động sản thương mại ở Mỹ và châu Âu, thì châu Á lại đối diện với những căng thẳng lớn trong lĩnh vực nhà ở. Một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất, Hàn Quốc, đã chứng kiến giá nhà sụt giảm mạnh nhất trong vòng 25 năm. Việc một công ty xây dựng lớn của nước này chật vật thanh toán các khoản nợ vào năm 2022 đã làm dấy lên lo ngại về nguy cơ lặp lại tình trạng hỗn loạn trên thị trường tín dụng.

Ng Kheng Siang, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định tại châu Á - Thái Bình Dương của công ty tư vấn State Street Global Advisors, cho biết: “Các quốc gia có nợ tiêu dùng hoặc gánh nặng cân đối kế toán cao sẽ là gặp rắc rối nhiều nhất. Hàn Quốc là một trong số đó và thị trường nhà đất của nước này đang suy yếu”.

Bloomberg đã thống kê danh sách một số quốc gia mà rủi ro từ thị trường bất động sản có khả năng bùng phát trong năm 2024.

Hàn Quốc

Thị trường bất động sản Hàn Quốc chịu căng thẳng nhiều nhất trong khu vực, chỉ sau Trung Quốc, với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất trong 1/4 thế kỷ sau nhiều năm tăng trưởng mạnh. Đây là hậu quả trực tiếp từ động thái của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc - ngân hàng trung ương lớn đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ hiện tại vào năm 2021 - nhằm đẩy lãi suất điều hành lên mức cao nhất trong vòng 15 năm.

Tuy nhiên, điều này lại làm nhen nhóm khủng hoảng của ngành bất động sản, bắt đầu bằng một vụ vỡ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022. Tiếp đó là một cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trên thị trường tín dụng của Hàn Quốc kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong khi một loạt các biện pháp giải cứu của chính phủ đã ổn định được tình hình, thì đơn xin giãn nợ của một công ty kỹ thuật và xây dựng vào cuối tháng 12 đã khiến chính quyền phải cam kết hỗ trợ nhiều hơn cho ngành bất động sản.

Hộ gia đình và doanh nghiệp tại Hàn Quốc đều đang ngập trong nợ xấu. Ngân hàng Hàn Quốc cho biết rủi ro liên quan đến các khoản nợ để tài trợ dự án – một loại bảo đảm được sử dụng để cấp vốn cho xây dựng đã gây ra cuộc khủng hoảng năm 2022 – có thể sẽ tăng lên vào năm 2024. Mặc dù vậy, các quan chức cho biết hệ thống tài chính của đất nước nhìn chung sẽ vẫn ổn định.

Chuyên gia kinh tế Kim Jin-wook của Citigroup cho biết: “Tiềm năng tái cơ cấu các khoản vay tài trợ cho dự án bất động sản từ giữa năm 2024 sau cuộc bầu cử vào tháng 4 năm 2024 có thể làm tăng sự biến động trên thị trường tiền tệ ngắn hạn, ít nhất là ở thời điểm hiện tại”.

Indonesia

Đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của ngân hàng trung ương Indonesia kể từ năm 2005 đã khiến các công ty xây dựng nhà ở sử dụng quá nhiều đòn bẩy như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro phải chịu áp lực khủng khiếp. Lý do là lãi suất tăng làm giảm sức mua của các hộ gia đình. Đồng tiền yếu khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn vì làm tăng chi phí trả nợ bằng đô la sắp đáo hạn của các doanh nghiệp, buộc họ phải bán tài sản để huy động tiền mặt.

Fitch Ratings cho biết vào cuối tháng 11/2023 rằng “có thể xảy ra một số trường hợp vỡ nợ” đối với lượng trái phiếu trị giá 132 triệu USD của PT Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6 năm 2024, sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần trái phiếu không có bảo đảm. Theo Fitch Ratings, rủi ro tái cấp vốn đối với PT Lippo Karawaci, công ty của Tập đoàn Lippo tại Indonesia, cũng đang gia tăng. Tổ chức này đã hạ bậc trái phiếu bằng đồng đô la đáo hạn vào tháng 1 năm 2025 của công ty trên xuống CCC+ vào tháng 11 vừa qua.

Tuy nhiên, dự định chấm dứt chính sách thắt chặt tiền tệ của Indonesia đang khiến trái phiếu bất động sản mệnh giá bằng đô la tăng giá, vì vậy các nhà đầu tư dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện.

Fitch Ratings dự đoán hoạt động bán trái phiếu doanh nghiệp trong nước sẽ phục hồi nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng lên và môi trường kinh tế thuận lợi hơn. Tổ chức này cho biết, các bên đi vay có thể sẽ tiếp tục lựa chọn phát hành trái phiếu có kỳ hạn ngắn hơn vào năm 2024, vì nhu cầu với loại trái phiếu này sẽ cao hơn trong bối cảnh không chắc chắn về lãi suất.

Việt Nam

Các vụ án lớn về tham nhũng và sai phạm trong phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đã ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam, vốn đang phải đối mặt với tình trạng dư cung. Hệ quả là, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị đình trệ, các nhà phát triển lâm vào khủng hoảng thanh khoản và không thể trả nợ hoặc triển khai dự án. Tuy nhiên, những điều chỉnh về pháp lý của chính phủ và việc cắt giảm lãi suất nhiều lần đã làm chậm lại vòng xoáy đi xuống của thị trường.

Michael Kokalari, nhà kinh tế trưởng của VinaCapital Group, cho biết trong một báo cáo: “Thị trường bất động sản Việt Nam đã có một năm cực kỳ thách thức, nhưng chúng tôi tin rằng thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất hiện đã qua. Tỷ lệ thế chấp đạt đỉnh cao tới 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023 nhưng sau đó đã giảm đáng kể”.

Tuy nhiên, những dấu hiệu rắc rối vẫn còn. Theo Sue Ong, nhà phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings, một số ngân hàng có bộ đệm vốn mỏng hoặc có mức độ tiếp xúc cao với ngành bất động sản.

Cuộc khủng hoảng bất động sản đã tác động mạnh đến tập đoàn Novaland Investment Group, một trong những nhà phát triển lớn nhất nước. Doanh nghiệp này sở hữu nhiều trái phiếu bằng đô la và đã không thể trả lãi đúng hạn cho lô trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD vào tháng 7/2023.

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, mặc dù trái phiếu này đã tăng giá sau tin tức Novaland đạt được thỏa thuận với các chủ nợ, nhưng vẫn được niêm yết ở mức 36 cent trên mỗi đô la mệnh giá (theo dữ liệu của Bloomberg vào ngày 30/12/2023). Mức giá này phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư về việc thu hồi toàn bộ khoản nợ là thấp.

Hồng Kông

Trái phiếu đô la vĩnh viễn (không có ngày đáo hạn) do một số nhà phát triển của Hồng Kông phát hành đã phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất trong nhiều năm vào tháng 8/2023, trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc đại lục. Trái phiếu của New World Development – một trong những nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất ở Hồng Kông đã dẫn đầu đà sụt giảm này.

Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự suy yếu của thị trường bất động sản Hồng Kông, khiến giá nhà giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm. Doanh thu từ các tòa nhà văn phòng và không gian bán lẻ cũng lao dốc sau 3 năm áp dụng các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt do Covid-19 và đợt thắt chặt tiền tệ lịch sử của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ.

Nhu cầu sụt giảm đến mức các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông buộc phải giảm đáng kể giá bán nhà, một chiến thuật mà họ đã không triển khai trong nhiều năm, trong khi các ngân hàng vật lộn để tìm khách mua lại những nhà bị tịch biên với mức chiết khấu sâu không kém.

Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cao cấp tại Creditsights, cho biết: “Chúng tôi thận trọng với các nhà phát triển ở Hồng Kông sở hữu nhiều dự án nhà ở và thương mại tại các thành phố cấp thấp hơn ở Trung Quốc đại lục, hoặc có danh mục văn phòng lớn bên ngoài các quận trung tâm. Với tình hình hiện tại, tỷ lệ trống sẽ tăng cao và giá thuê vẫn tiếp tục giảm sâu. Chúng tôi cũng đánh giá thấp các nhà phát triển sử dụng đòn bẩy cao, bởi chi phí đi vay bằng đồng đô la Hồng Kông sẽ ngày càng cao và vẫn tiếp tục tăng trong nửa đầu năm 2024”.

Úc

Chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) đã làm dấy lên mối lo ngại về khả năng chấp nhận lãi suất cao hơn của các hộ gia đình.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã chỉ ra rằng nước Úc có thể cảm nhận được tác động của chi phí đi vay cao hơn, khi mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà có lãi suất cố định thấp kỷ lục trong đại dịch sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Theo IMF, hơn 50% các khoản thế chấp tại Úc có lãi suất thay đổi.

RBA đã cảnh báo vào tháng 10/2023 rằng một số lượng nhỏ nhưng ngày càng tăng các hộ gia đình đang ở giai đoạn đầu của tình trạng căng thẳng tài chính. Khoảng 14% khách hàng có khoản vay với lãi suất cố định sẽ phải đối mặt với khoản thanh toán thế chấp tăng hơn 60% sau khi hết hợp đồng cũ.

Theo cơ quan quản lý về rủi ro tài sản nhà ở tại các ngân hàng, các khoản nợ xấu mới tại Úc đã tăng lên mức cao nhất trong vòng 3 năm, mặc dù mức này vẫn được đánh giá là tương đối thấp.