Căn hộ mới dưới 40 triệu/m2 ở TP.HCM gần như biến mất

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở đã tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Đặc biệt, kể từ năm 2018 đến nay, khi chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng.

Giá nhà ở đã tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua.

Hệ quả là giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực phát triển kinh tế trọng điểm tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. Điều này dẫn đến việc sở hữu nhà ở khó khăn hơn bao giờ hết.

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 của Avison Young, tại TP.HCM, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước.

Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TP.HCM và Hà Nội, mức giá bán phổ thông, tức dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Tương tự, VARS cũng cho rằng với người lao động thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân, giáo viên, hoặc nhân viên văn phòng mới đi làm, việc tiết kiệm để mua một căn nhà tại khu vực đô thị đã, đang và sẽ tiếp tục trở thành một mục tiêu rất xa vời.

“Với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giá nhà giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn khó có khả năng mua nhà. Trong khi thực tế, giá các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị, chỉ có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong một giai đoạn nhất định sau thời gian tăng trưởng nóng và chắc chắn khó giảm sâu trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển dự án bao gồm chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, nhất là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao”, VARS cho biết thêm.

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 11 tháng qua thành phố chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, quy mô 31.167 căn, bằng khoảng một phần ba số lượng dự án triển khai cùng kỳ các năm trước.

Trong đó dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn có 4 dự án với 1.611 căn, giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái, 100% đều là nhà ở cao cấp với giá bán bình quân lên đến 9,39 tỷ đồng một căn.

Theo HoREA, cơ cấu sản phẩm nhà ở thành phố trong 11 tháng đầu năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như “kim tự tháp ngược”. Kể từ năm 2020, nhà ở bình dân có 163 căn chiếm 1%, nhưng các năm sau đó thì không còn nhà ở bình dân.

Cụ thể là năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng đầu năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản thành phố. Đến thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại.

Thực tế này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững.

Tình trạng số lượng nhà ở bình dân bị sụt giảm mạnh trên thị trường bất động sản còn xảy ra tại các đô thị lớn trong cả nước, trong lúc nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất lớn.

Theo Hiệp hội, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật “cung - cầu” với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và theo Bộ Xây dựng nhận định, với “Bảng giá đất điều chỉnh” năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.