Top 20% thu nhập cao nhất Việt Nam cũng chật vật với giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM

Nhận định được Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong báo cáo nghiên cứu thị trường vừa công bố.

Dẫn kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy, nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất – nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người 1 tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP. HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương.

Theo VARS, đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Giá nhà vượt xa khả năng chi trả

VARS giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ từ 40-70 triệu đồng/m², tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60m²) sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm 5 quyết định mua một căn hộ 60m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như không thể mua nhà.

Trong những năm gần đây, khả năng sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã trở thành một thách thức lớn khi giá nhà tại các thành phố lớn không ngừng leo thang.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam trong quý 3/2024, giá căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội đã đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Còn tại TP.HCM, giá đạt 66 triệu đồng/m2, cao hơn Hà Nội không đáng kể.

Đa số người dân không đủ khả năng mua nhà

Trước diễn biến giá căn hộ tại các thành phố lớn không ngừng leo thang, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, ở thời điểm này, người dân có tiền thì cứ tích lũy và tìm mua sản phẩm phù hợp. Cả TP.HCM và Hà Nội đều phải đương đầu với khó khăn về nhà ở đô thị. Giá căn hộ ngày càng tăng, tạo sức ép mua nhà cho người trẻ (thế hệ sinh năm 2000 trở đi). Dự báo người trẻ phải mất trung bình 20-30 năm để mua được căn nhà.

Còn VARS cho biết, khả năng tiếp cận nhà ở, tạo lập chỗ ở của đa số người dân, đặc biệt những người lao động đang giảm mạnh trong vài năm qua.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Nguyên nhân tiếp theo là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Đang có rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn mua nhà phù hợp.

Việc một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Cũng theo VARS, thời gian qua một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao ở cả khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, đã gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Ngoài ra, một trong những yếu tố chính đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng, khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế.

Một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà.

Như vậy, nhóm có thu nhập cao nhất, đại diện “top 20%” của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội.

Để kéo giảm giá nhà, VARS cho rằng ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, "nhân rộng" việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Nếu các khu dân cư, thương mại, và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe buýt nhanh, người dân chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà sẽ được điều chỉnh dần về giá trị thật.