Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Các chuyên gia đưa quan điểm và giải pháp

Nhiều chung cư cũ đã xuống cấp, xập xệ khiến diện mạo đô thị thủ đô trở nên nhếch nhác ( Ảnh: T/L)

Theo Chương trình số 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025”, TP. Hà Nội đặt chỉ tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại hai đến ba khu chung cư cũ và chuẩn bị triển khai các khu còn lại. Theo đó, ba khu chung cư cũ được đề xuất cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn này là chung cư Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh. Ðây là các khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm đặc biệt, có nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp các hộ dân.

Không nên trông chờ vào doanh nghiệp

KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nêu quan điểm: Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội không phải là một chủ trương mới. Nó đã được xem xét từ nhiều năm nay, tuy nhiên, tại thời điểm này, chúng ta cần nhìn nhận nó bằng một tư duy hoàn toàn mới.

Về kĩ thuật, các chung cư cũ đã được xây dựng từ những năm 1960 - 1990. Thời gian đã quá lâu, công nghệ xây dựng chỉ phù hợp với thời kỳ đó. Đó là những chung cư ở Trung tự, Kim Liên, Quỳnh Mai. Nhà chung cư lúc đó giải quyết được rất nhiều vấn đề, trong đó có vấn đề nhà ở cho cán bộ công nhân viên. Căn hộ chung cư khi đó chỉ khoảng 24, 25 m2 trừ căn hộ đầu hồi có thể lên tới 36 m2. Trải qua 30,40 năm như thế, giá trị của các tòa chung cư cũ dần bị mai một. Và đã đến lúc nó cần phải được xây dựng lại.

Thời kỳ đó chưa đô thị hóa như bây giờ, hầu hết các tòa chung cư đều ở những vị trí rất đắc địa: Gần trường học, chợ, bệnh viện... Vì Nhà nước rất quan tâm, các tòa nhà chung cư khi đó được thiết kế rất bài bản theo kiểu nhà ở của Liên Xô, có sân vườn, trường học, nhà trẻ đều rất gần. Thậm chí còn có cả công viên, thác nước. Tuy nhiên, do cung cách quản lý, chúng ta vẫn quản lý theo kiểu tư duy làng và mang tính nhiệm kỳ, quản lý rất lỏng lẻo. Cư dân trong những căn hộ chung cư đó ngày càng đông, họ không có tiền, không có điều kiện để cải tạo không gian sống. Mãi sau này chuồng cọp mới xuất hiện. Diện mạo của các toà chung cư này trở nên nhếch nhác, xập xệ. Các không gian trống, khoảng cách giữa các toà nhà (khoảng 32m) bị lấn chiếm để bán hàng, làm chợ tạm, chợ cóc, có chợ còn được hợp thức hoá, thành khu mua sắm sầm uất. Trong khi diện mạo đô thị mới ngày càng khang trang hiện đại, thì những chung cư cũ này trở nên tồi tàn, nhếch nhác. Con người sống ở đó thực chất là đang cố sống, chứ không phải là nơi sống tốt, đảm bảo an toàn, chưa nói đến tiện nghi tối thiểu.

Từ 20 năm nay, Hà Nội đã muốn cải tạo lại những chung cư cũ này nhưng chưa thể làm được, vì còn đang lấn cấn về nguồn lực và cách thức vận hành. Đã có thời kỳ người ta coi vấn đề này là giao cho doanh nghiệp, Nhà nước hỗ trợ. Điều này rất mập mờ vì doanh nghiệp họ làm vì lợi nhuận chứ không phải là làm từ thiện. Việc cải tạo những chung cư cũ này là trách nhiệm của nhà nước, phải lấy quỹ An Sinh để làm.

Muốn làm, trước hết phải thay đổi tư duy. Những khu chung cư đó phải là những khu đô thị nén. Một khu đất có 10 chung cư 5 tầng, giờ chỉ cần xây 2 toà chung cư 30 tầng, thì quỹ đất dôi dư ra để dành xây trường học, nhà trẻ, vườn hoa, cây xanh để tạo không gian đáng sống. Chúng ta cần điều chỉnh quy hoạch, cho phép xây cao tầng.

Thứ hai, chúng ta cần bỏ ngay tư duy đền bù nhiều hơn cho những người đang sống ở đấy. Hiện nay Bộ Xây dựng đã cấp phép cho căn hộ 25m2, vẫn bằng diện tích chung cư cũ, nhưng được thiết kế đồng bộ và tiện nghi hơn, nội thất hiện đại hơn, vẫn đáp ứng được nhu cầu ăn ở và sinh hoạt cho người dân. Với người dân đang sinh sống ở đấy, Đảng và Nhà nước rất nhân đạo, rất dân chủ nhưng cần phải làm nghiêm theo pháp luật. Khi thu hồi, chỉ thu hồi và đền bù đúng diện tích đã giao, không chấp nhận phần cơi nới, tự cải tạo. Có thể đền bù một phần chi phí cải tạo, cơi nới. Riêng về đất, người dân chỉ có quyền sử dụng đất và công trình trên đất, quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, khi cần thiết Nhà nước phải thu hồi. Phải thống nhất và quyết liệt.

Như thủ tướng Phạm Minh Chính đã nói: Giai đoạn này, Chúng ta cần làm thật, nói thật và phải có tư duy mới đột phá. Phải giao cho chính quyền. Hà Nội đang xây dựng chính quyền đô thị, đây là yếu tố rất thuận lợi.

Với các doanh nghiệp tham gia, thậm chí chúng ta cần tổ chức đấu thầu. Và những doanh nghiệp này phải được tạo điều kiện, thứ nhất là được giảm thuế, thứ hai là được tạo điều kiện khi tham gia những công trình phúc lợi khác của thành phố.

Thứ ba, cần bỏ ngay tư tưởng trông chờ vào doanh nghiệp. Doanh nghiệp họ làm vì lợi nhuận. Chủ trương, chính sách đúng thì chúng ta đừng lấn cấn. Chúng ta có quyền điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh theo hướng có lợi cho nhân dân chứ không phải phục vụ doanh nghiệp. Khi làm được như vậy thì những chung cư cũ sẽ được thay đổi. Ở đó sẽ mọc lên những chung cư mới của thời đại mới, mang tính nhân văn, tính ưu việt của chế độ, để tạo nơi ở, tạo không gian sống an toàn, văn minh, hiện đại cho người dân

Chúng ta cũng đừng quá câu nệ những quy chuẩn cũ. Phải quyết liệt để giải quyết được quỹ đất cho một đô thị hiện đại, đông dân cư. Tránh để thất thoát và lãng phí quỹ đất như thực trạng của nhiều dự án vẫn bỏ không trên địa bàn Hà Nội hiện nay.

Nên xem xét phương án huy động nguồn lực từ cộng đồng

Tiến sĩ, KTS Nguyễn Cao Lãnh – Trưởng Khoa Kiến trúc, trường Đại học Xây dựng đề xuất: Về bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, đã có nhiều nhà khoa học, nhà nghiên cứu đưa ra những giải pháp và thực hiện thử nghiệm ở một số khu vực. Tuy nhiên vẫn chưa thực sự hiệu quả vì chủ yếu chúng ta vẫn xem xét ở vấn đề đầu tư. Muốn cải tạo chung cư cũ thì cần có những doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào. Tuy nhiên nếu để doanh nghiệp làm, doanh nghiệp sẽ đòi hỏi phải có lợi nhuận. Vậy tại sao chúng ta không xem xét phương án để chính những người dân đang sống tại chung cư ấy tự đầu tư vào? Hiện nay, ở trường Đại học Xây dựng, chúng tôi đã có một số những nghiên cứu về phương án kêu gọi huy động vốn đầu tư từ cộng đồng để cải tạo, thậm chí là xây lại những chung cư cũ đó. Chúng tôi đã tổ chức một số hội thảo tương đối lớn để nghiên cứu về vấn đề này. Đồng thời đã thử thực hiện khảo sát thí điểm ở một chung cư cũ trên đường Giải Phóng. Qua đó cho thấy, đây là một trong những giải pháp được đánh giá là hay nhất, tạo được sự đồng thuận của người dân.

Cần cơ chế, chính sách đề bù cho phù hợp

Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: Từ năm 1992, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ. Nếu muốn đột phá thì cần sửa đổi, bổ sung một số luật, báo cáo Chính phủ, Quốc hội cho thành phố một số cơ chế đặc thù về vấn đề này. Cùng với đó, cần xác định rõ vai trò trong cải tạo chung cư cũ; tỷ lệ người dân đồng thuận bao nhiêu thì được triển khai; lựa chọn chủ đầu tư theo tiêu chí nào; thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch có được phân cấp không… Thành phố cần xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025; xác lập tiến trình lập quy hoạch chi tiết các chung cư cũ; xác định các chung cư cũ nguy hiểm để có thể thí điểm một nơi làm một cách triệt để để người dân thấy là “quyết tâm làm chứ không phải là không làm”.

Bên cạnh đó, ông Nghiêm cũng cho rằng: Cần cơ chế, chính sách đền bù tái định cư khi di dời, cải tạo chung cư cũ, không để xảy ra tình trạng thành tích của nhiệm kỳ này thành gánh nặng cho nhiệm kỳ sau.

Box: Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, phần lớn các chung cư cũ trên địa bàn thành phố được xây dựng từ năm 1960 đến những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ, quy mô từ hai đến năm tầng, tập trung tại bốn quận nội thành (cũ), trong đó, quận Ba Đình có 214 chung cư, quận Đống Đa có 415 chung cư, quận Hai Bà Trưng có 244 chung cư, quận Hoàn Kiếm có 99 chung cư.

Qua các đợt rà soát, kiểm tra, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 08 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, thành phố có 18 dự án cải tạo chung cư cũ và đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Hà Nội đã hoàn thành cải tạo một số chung cư cũ C1 Thành Công, B6 Giảng Võ, Khu tập thể TW Đảng (số 44 ngõ 260 Đội Cấn). Hiện thành phố đang triển khai thủ tục cải tạo 14 dự án, tiến hành 5 đợt kiểm định, đánh giá phân loại được 378 nhà chung cư cũ, giao 19 nhà đầu tư đề xuất ý tưởng quy hoạch 30 khu chung cư cũ trong đó đã báo cáo 19 hồ sơ ý tưởng quy hoạch xây dựng lại các khu chung cư cũ.