Các tổ chức châu Á rót vốn vào nợ bất động sản tại Mỹ

Các nhà đầu tư tổ chức tại châu Á đang đặt cược vào lợi nhuận từ mảng nợ bất động sản tại Mỹ, trong bối cảnh niềm tin tăng lên với quy mô vốn sở hữu bất động sản tại quốc gia này.

“Nợ bất động sản mang lại lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro tốt nhất hiện nay trên thị trường bất động sản Mỹ”, Todd Henderson, Giám đốc toàn cầu về bất động sản tại công ty quản lý tài sản DWS, cho biết.

“Việc nhiều ngân hàng khu vực và ngân hàng nhỏ rút lui khỏi thị trường, cùng với việc các ngân hàng lớn hạn chế cho vay đã tạo ra khó khăn đáng kể về nguồn vốn. Điều này đang tạo ra cơ hội thực sự độc đáo, với lợi nhuận lớn hơn đối với các bất động sản rủi ro hơn hoặc khó xin bảo lãnh vay vốn từ ngân hàng”.

Craig Oram, Giám đốc điều hành tại công ty LaSalle Debt Investor, đã mô tả thị trường bất động sản Mỹ hiện là “một không gian rất hấp dẫn để tạo ra nợ”.

Ông nói: “Ngoài môi trường lãi suất cao, thì chi phí cho vay và mức độ ràng buộc thấp kết hợp với nguồn vốn hạn chế đang mang lại lợi nhuận hấp dẫn hơn các thị trường khác”.

“Mức cho vay dựa trên giá trị tài sản thế chấp (LTV) thấp hơn so với giai đoạn 2021-2022 đang trở thành tiêu chuẩn trong bảo lãnh phát hành, vì người cho vay đang hạn chế đòn bẩy trong điều kiện thị trường và dự báo lãi suất trong tương lai. Trong 2 năm trước, đòn bẩy trung bình đối với các khoản vay bắc cầu nằm trong khoảng LTV từ 75% đến 85%. Hiện nay, tỷ lệ này chỉ ở mức 60% đến 70%”.

Lãi suất tăng

Các chuyên gia cho biết, sự quan tâm của các tổ chức đầu tư châu Á vào nợ bất động sản Mỹ đang tăng lên đáng kể.

Theo khảo sát của tổ chức Preqin, nhu cầu đầu tư trên toàn cầu vào bất động sản Mỹ trong năm nay đã đạt mức cao nhất kể từ năm 2021.

Một chuyên gia cho biết: “Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư châu Á đang chuyển hướng sang nợ bất động sản tư nhân với lượng vốn tăng lên đáng kể”.

Chris Pilgrim, Giám đốc điều hành thị trường vốn toàn cầu tại châu Á – Thái Bình Dương của Colliers, cho biết: “Rất nhiều tổ chức từ khu vực này đang nhắm đến thị trường tín dụng bất động sản Mỹ. Nhìn chung, Mỹ là thị trường rất mạnh ở mảng này vì có sẵn vốn, sản phẩm và tính thanh khoản tốt”.

Chiến lược dài hạn

Ben Tschann, đại diện công ty luật Goodwin, cho biết việc các nhà đầu tư đổ xô vào nợ bất động sản tư nhân tại Mỹ không phải là xu hướng nhất thời.

Ông nói: “Thị trường này đã có lịch sử phát triển lâu dài nhờ nhu cầu lành mạnh, niềm tin vào đồng đô la Mỹ và nền kinh tế phát triển nhất thế giới, cùng khả năng chịu đựng mạnh mẽ trước những khó khăn và gián đoạn”.

Các chuyên gia cho rằng việc cung cấp các khoản vay ưu tiên (là khoản vay được ưu tiên trả nợ trước), vốn sở hữu ưu đãi và tín dụng thứ cấp (hay tài trợ hạng hai – mezzanine financing – là sự kết hợp giữa cho vay nợ và vốn chủ sở hữu, mang lại cho người cho vay quyền chuyển đổi thành cổ phần của công ty trong trường hợp vỡ nợ), là các phương tiện rót vốn mà nhà đầu tư châu Á đang sử dụng, sau này sẽ trở nên phổ biến nhờ mức lợi nhuận tốt.

Ông Tschann nói: “Để trở thành người cho vay thế chấ đầu tiên, các nhà đầu tư có thể phải bỏ ra 60-70% giá trị tài sản. Việc tài trợ hạng hai cần ít vốn hơn nhưng mức lợi nhuận cũng rất tốt. Ví dụ, nhà đầu tư có thể bỏ ra 10 triệu USD và nhận được mức lợi nhuận 15-17%, thậm chí hơn nếu đa dạng hóa danh mục đầu tư”.