Các thị trường bất động sản tiềm năng của châu Á bắt đầu cảm nhận “sức nóng”

Tính đến tháng 4, dường như dự đoán của các chuyên gia đang có dấu hiệu chệch hướng. Tại New Zealand, dữ liệu quý I cho thấy thị trường này đã trải qua mức giảm theo quý lớn nhất trong một thập kỷ.

Trong khi đó tại Úc, dữ liệu mới nhất chỉ ra rằng giá trị nhà ở hai trong số những thành phố lớn nhất là Sydney và Melbourne đều bị ảnh hưởng. Doanh số bán nhà ở Hong Kong đã giảm xuống mức thấp nhất trong hai năm vào tháng 3, trong khi sự sụt giảm giao dịch tương tự ở Singapore đang làm dấy lên nghi ngờ về sự suy yếu trên thị trường đó.

Trên lý thuyết, các mức giảm có vẻ không quá nghiêm trọng. Đơn cử như tại New Zealand, mức giảm được ghi nhận chỉ là 0,6%. Tuy nhiên, theo Tổng giám đốc QV House Price Index, một chỉ số về thị trường nhà ở New Zealand, David Nagel, sự sụt giảm này chỉ ra một điều rằng mức tăng trưởng trong năm nay có thể sẽ thấp hơn.

“Chúng tôi đang thấy tốc độ tăng trưởng hàng năm giảm khá nhanh, đặc biệt là so với những tháng đầu năm 2021, khi thị trường đang đạt đỉnh. Điều này được nhìn thấy rõ nhất ở các thành phố lớn”, theo ông David Nagel.

Dựa trên dữ liệu mới nhất và điều kiện thị trường hiện tại, chuyên gia kinh tế Sharon Zollner của Ngân hàng ANZ dự báo giá nhà ở New Zealand sẽ giảm 10% trong năm 2022.

Tuy nhiên, Zollner lưu ý rằng mặc dù điều này nghe có vẻ bi quan, nhưng thực chất mức giảm này tương đối “mềm”, vẫn sẽ giúp giá nhà trung bình tại New Zealand cao hơn so với thời điểm trước đại dịch.

Tháng 4, trong một triển vọng cập nhật về thị trường Úc, người đứng đầu bộ phận kinh tế Úc của CommBank, Gareth Aird cho biết giá nhà ở Sydney và Melbourne dường như đã đạt đỉnh. CommBank dự đoán giá bất động sản tại Úc sẽ đi ngang trong năm 2022, trước khi giảm khoảng 8% trong năm 2023.

Goldman Sachs dự đoán giá nhà tại Hong Kong sẽ sụt giảm mạnh hơn, theo dự đoán có thể giảm 1/5 trong khoảng thời gian 4 năm. Ngân hàng đầu tư nổi tiếng này đã hạ dự báo từ mức giá cố định trong năm nay xuống mức giảm 5% mỗi năm trong giai đoạn 2022 - 2025.

Trong khi đó, dù vẫn kỳ vọng sẽ chứng kiến ​​sự tăng trưởng ở các thị trường cốt lõi tại APAC trong năm nay, nhưng công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank đã hạ một số dự báo trước đó. Đối với thị trường chính ở Auckland, New Zealand, tăng trưởng năm 2022 hiện được dự báo từ 2 đến 5%, giảm so với mức dự báo tăng trưởng 7% được đưa ra vào tháng 12/2021.

Dự báo về thị trường Singapore, ban đầu là tăng hơn 5%, đã được điều chỉnh xuống từ 1 đến 3%, phần lớn là vì ảnh hưởng từ việc chính phủ thắt chặt các quy định.

Bất động sản vẫn là khoản đầu tư an toàn khi xảy ra khủng hoảng

Không tỏ ra ngạc nhiên, Victoria Garrett, người đứng đầu mảng nhà đất khu vực APAC của Knight Frank đã chỉ ra một loạt yếu tố chứng minh việc những gì khiến giá nhà tăng vào năm 2021 khó có thể lặp lại trong năm nay.

“Giá nhà trung bình tại APAC đã tăng 9,1% trong cả năm 2021. Đây là một mức tăng “đáng kinh ngạc” so với năm 2020, nhất là khi đại dịch vẫn hoành hành. Rủi ro kinh tế từ đại dịch đang lắng xuống, FOMO (lo sợ bị bỏ lỡ) và kỳ vọng về việc các biện pháp kích thích quay trở lại đã tạo ra áp lực mua. Sự chậm trễ trong xây dựng cũng góp phần “đổ thêm dầu vào lửa”, bà Garrett nhấn mạnh.

Bà nói thêm rằng trong khi có những điều kiện khác nhau giữa từng quốc gia, vẫn có một số điểm chung có thể được quan sát được, đáng chú ý là “bóng ma” về chi phí đi vay cao hơn cũng như việc chính phủ các nước siết chặt ngành bất động sản.

Tâm lý mua cũng suy yếu do cuộc khủng hoảng địa chính trị ở Ukraine khiến lạm phát tăng cao, gây ảnh hưởng đến sức mua.

“Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, các chính phủ trong khu vực APAC đã cảnh giác hơn với việc giá bất động sản tăng. Ngoài ra, đại dịch cũng làm tăng khoảng cách giàu nghèo.

Ví dụ, Singapore đã thắt chặt các biện pháp bảo mật vĩ mô để kiềm chế tăng trưởng giá cả, trong khi các cơ quan quản lý ở Úc cũng nâng mức đệm lãi suất tối thiểu mà người cho vay cần tính đến khi đánh giá các đơn vay mua nhà. Tuy nhiên, ở Hong Kong, chính sự trỗi dậy của đại dịch đã làm ảnh hưởng đến sự phục hồi trên thị trường dân cư của nước này, thậm chí ảnh hưởng nặng hơn cả việc tăng lãi suất cho vay cơ bản”, bà Garrett cho biết.

Tuy nhiên, Knight Frank cảm thấy sự đảo ngược của đà tăng giá trong khu vực là khó có thể xảy ra. Theo Garrett, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở tại các thị trường chính chưa thể cải thiện trong một năm tới. Với chu kỳ tăng lãi suất còn trong giai đoạn đầu, vẫn còn cơ hội cho người mua tận dụng mức lãi suất tài chính được đánh giá là có lợi.

Trong cả năm 2022, Knight Frank dự đoán giá nhà ở trên toàn khu vực APAC sẽ tăng với tốc độ chậm lại, nhưng ổn định hơn, rơi vào khoảng 3 – 5%. “Đối với người mua châu Á, đại dịch đã tái khẳng định sức hấp dẫn của bất động sản như một phương tiện cất giữ của cải và đa dạng hóa danh mục đầu tư, điều mà chúng tôi mong đợi sẽ được thể hiện rõ nét trong những tháng tới, khi các nền kinh tế dần ổn định trở lại”, bà Garrett nhấn mạnh.