Các dự án BT cải tạo chung cư cũ tại Hải Phòng: 100% chỉ định thầu

4 dự án cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT của Hải Phòng lựa chọn nhà đầu tư trước khi Nghị định 63/2018/NĐ-CP có hiệu lực. Ảnh: Hải Châu

Năm 2016, Dự án Xây dựng lại chung cư U19 Lam Sơn - dự án xây dựng chung cư cũ đầu tiên theo hình thức BT tại Hải Phòng - lựa chọn được nhà đầu tư là Tổng công ty Xây dựng Bạch Đằng. Tổng mức đầu tư của dự án này vào khoảng 36,5 tỷ đồng.

3 dự án tiếp theo đã lựa chọn được nhà đầu tư đến thời điểm này là Dự án Đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi, quận Ngô Quyền (gọi tắt là dự án U1, U2, U3); Dự án Cải tạo chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn TP. Hải Phòng - Công trình Goldenland 5, xây dựng chung cư HH3, HH4 phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền (gọi tắt là Dự án HH3, HH4); Dự án Cải tạo chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn TP. Hải Phòng - Công trình Goldenland 5, xây dựng chung cư HH1, HH2 phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền (Dự án HH1, HH2).

Tổng mức đầu tư của 3 dự án này lần lượt là 109 tỷ đồng, 1.712 tỷ đồng và 1.247 tỷ đồng. Nhà đầu tư duy nhất được lựa chọn thực hiện 3 dự án lớn này là Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (gọi tắt là Hoàng Huy).

Các dự án hiện đã bàn giao hoặc đang triển khai thi công. Riêng Dự án HH1, HH2 có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư vào ngày 31/8/2018. Hợp đồng chưa được ký kết để chờ hướng dẫn mới của Bộ Tài chính về việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo các thông tin đã công bố, 4 dự án đều do chính nhà đầu tư trúng thầu lập đề xuất dự án và sau đó được lựa chọn theo hình thức chỉ định thầu với cùng lý do chỉ có duy nhất 1 nhà đầu tư trúng sơ tuyển.

Việc chỉ định thầu cả 4 dự án cải tạo chung cư cũ đầu tiên thực hiện theo hình thức BT tại Hải Phòng tuy “đúng quy trình” nhưng cũng đặt ra câu hỏi: Tại sao những dự án chung cư cũ ở vị trí khá trung tâm, có thể đối ứng bằng những quỹ đất đẹp có giá trị bất động sản khá cao tại một thành phố lớn lại không có nhà đầu tư nào quan tâm, ngoài nhà đầu tư đề xuất dự án?

Lời giải cho câu hỏi này rất khó để đưa ra rõ ràng. Một số chi tiết sau có thể đáng lưu ý, như ở Dự án U1, U2, U3, dù đến tháng 4/2017 Hoàng Huy mới chính thức được lựa chọn là nhà đầu tư nhưng tại Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2016, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của Công ty đã phát sinh 211 triệu đồng cho Dự án, chứng tỏ nhà đầu tư này đã theo đuổi Dự án từ khá sớm. Ngoài ra, theo một nguồn tin của Sở Xây dựng TP. Hải Phòng, thời điểm đấu thầu Dự án U1, U2, U3 quỹ đất đối ứng cho dự án BT chưa được xác định cụ thể.

Đối với Dự án HH3, HH4, thông tin từ một số phương tiện truyền thông gần đây cho thấy, Hải Phòng đã tiến hành làm thủ tục để điều chỉnh quy hoạch cục bộ tỷ lệ 1/2000 cho khu đất tại địa chỉ 199 Tô Hiệu từ đất công cộng cấp thành phố sang đất hỗn hợp (ở kết hợp với dịch vụ thương mại) để giao cho Hoàng Huy làm đối ứng Dự án H3, H4. Rất có thể khi đấu thầu Dự án khoảng nửa đầu năm 2017, khu đất đối ứng chưa được phê duyệt quy hoạch 1/2000.

4 dự án cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT của Hải Phòng đã thực hiện lựa lựa chọn nhà đầu tư trước khi Nghị định 63/2018/NĐ-CP (NĐ 63/2018) có hiệu lực. NĐ 63/2018 đã có nhiều quy định siết chặt hơn đối với dự án BT, trong đó yêu cầu bắt buộc quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư phải được xác định và phê duyệt trong báo cáo nghiên cứu khả thi, làm cơ sở để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500 (nếu có) của quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư phải được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật trước khi báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt.

Theo Sở Xây dựng Hải Phòng, còn hàng chục dự án cải tạo chung cư cũ tại Thành phố dự kiến triển khai theo hình thức BT. Với việc thực hiện theo quy định mới tại NĐ 63/2018, kỳ vọng việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ không rơi vào kịch bản cũ.