“Bùng nổ” xu hướng chuyển nhượng dự án

Hiện nay, không ít nhà đầu tư buộc phải dừng triển khai hoặc tìm cách chuyển nhượng dự án vì không còn vốn. Ảnh minh họa

Như đã biết, đầu tư một dự án bất động sản cần có nguồn vốn rất lớn, trong khi vốn tự có của doanh nghiệp lại rất hạn chế, đa phần phải dựa vào ngân hàng.Tuy nhiên, với mức lãi suất cho vay ở khoảng 20 - 21%/năm như hiện nay, cùng với việc hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố khiến việc đầu tư trên thị trường hạn chế đi rất nhiều.

Nhiều doanh nghiệp yếu kém về tài chính tài chính không thể triển khai đành cho dự án “đắp mền”, một số doanh nghiệp khác phải “bán tháo, bán chạy” vì không còn đủ vốn để tiếp tục triển khai dự án.

Theo báo cáo của CBRE, chỉ riêng Tp.HCM đã tồn đọng khoảng 10.000 căn hộ trong năm 2010 và thêm 20.000 căn hộ nữa sẽ khó tìm được chủ trong năm 2011. Trong khi đó, tại Hà Nội, những căn hộ có giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, phần lớn lọt vào tay giới đầu cơ.

Nhiều câu hỏi được đặt ra là các nhà đầu tư địa ốc làm thế nào để giải quyết số hàng tồn kho nhằm đảm bảo dòng tiền và năng lực trả nợ? Người tiêu dùng nghĩ gì về giá trị của các căn hộ liên tục ra đời trong nhiều năm qua? Rõ ràng, canh bạc tín dụng bất động sản giữa ngân hàng và các nhà kinh doanh bất động sản ngày càng thêm rủi ro. Liệu có hay không viễn cảnh cuối cùng là nhiều công ty bất động sản sẽ tháo chạy?

Đầu năm 2011, trong các báo cáo tài chính của rất nhiều công ty địa ốc tính đến quý IV/2010 cho thấy, họ đang phải đối mặt với chuyện hàng tồn kho căn hộ lớn và thách thức về dòng tiền trả nợ cho cả ngắn và dài hạn đang là thách thức lớn khó vượt qua. Sự ách tắc này tiềm ẩn một kết cục không mấy lạc quan, không chỉ cho các nhà kinh doanh địa ốc mà cả ngân hàng, vốn đang hứng chịu những khoản dư nợ cho vay bất động sản lớn cũng sẽ lâm cảnh khó khăn.

Do đó, việc siết chặt tín dụng khiến giá nhà đất vẫn chưa trở về giá trị thực. Chính vì vậy vấn đề cho vay tín dụng trong lĩnh vực địa ốc đang là chuyện nhức nhối, chưa có cách giải quyết. Tương lai sẽ rất khó khăn và phức tạp cho hai nhà ngân hàng và địa ốc.

Không chỉ riêng phía doanh nghiệp, mà người mua cũng gặp không ít khó khăn khi phải đi vay tiền để mua bán bất động sản. Theo báo cáo nghiên cứu "Đánh giá nhu cầu nhà ở và các yếu tố quyết định hành vi vay vốn mua nhà của người dân trên địa bàn Hà Nội và xu hướng thị trường nhà ở năm 2011" của Công ty Cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), trong số 400 mẫu điều tra tại thị trường bất động sản Hà Nội, có 45% người mua nhà có kế hoạch đi vay ngân hàng, 30% có kế hoạch vay mượn từ các nguồn khác. Chỉ có 25% người được hỏi có kế hoạch tự mua nhà ở bằng tiền của mình.

Do đó, nhu cầu nhà ở đối với những người có thu nhật thấp đang trở nên khó khăn hơn. Lãi suất vay mua nhà và tiêu dùng đã đạt mức trên 20%, thử hỏi bao nhiêu phần trăm người dân có nhu cầu thực sự dám vay tiền mua nhà? Đó là chưa kể việc trong khi các nhà đầu tư cố bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ thì người mua nhà vẫn còn tâm lý chờ đợi xem giá sẽ còn giảm xuống đến đâu. Điều này càng đẩy nợ quá hạn của ngân hàng lên cao mà thị trường bất động sản thì vẫn cứ bất động.

Vietnam Report cho rằng, “việc phát triển các kênh tài chính nhà ở phù hợp là điều kiện tiên quyết cho thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt. Nhà ở là tài sản quan trọng nhất, đồng thời cũng là tài sản đầu tư có giá trị lớn nhất đối với đa số hộ gia đình. Tùy theo trình độ phát triển của nền kinh tế, giá nhà ở thường cao hơn so với thu nhập trung bình hằng năm của một hộ gia đình. Do vậy, đa số người dân chỉ có thể mua được nhà ở nếu việc thanh toán được chia nhỏ trong khoảng thời gian dài. Nếu không có các kênh tài chính nhà ở đa dạng, hữu hiệu, thị trường nhà ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mức, hoặc sẽ có mức giá vượt quá "tầm với" của đa số người dân”.

Theo CafeLand, việc hạn chế dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản hay chứng khoán của Chính phủ là một chủ trương đúng. Bởi xét về chất, chúng ta hoàn toàn không thiếu vốn cho lĩnh vực này. Thực tế, trong những năm gần đây, vốn cho bất động sản chảy vào quá mạnh mẽ, thậm chí vốn cho sản xuất trực tiếp cũng đã chảy sang bất động sản, khiến tỷ lệ tăng trưởng tín dụng ngành bị mất cân đối. Việc vốn chảy mạnh và liên tục đã khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Hà Nội và lân cận đã có hiện tượng tăng nóng, điều có thể gây rủi ro lớn khi thị trường bất động sản tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.

Tuy nhiên, liều thuốc thắt chặt tín dụng được dùng vào thời điểm nào, liều lượng bao nhiêu thì cần phải cân nhắc kỹ. Bởi một khi bị “sốc”, thị trường không thế chấp nhận mức giá đang hình thành vì quá cao, người dân không mua, doanh nghiệp không có tiền trả ngân hàng. Hệ thống ngân hàng tiếp tục chịu ảnh hưởng từ sự cố trong tín dụng bất động sản.

tag: bds thieu von