Bốn chiến lược đầu tư vào bất động sản thương mại

Nhưng đây vẫn là thời điểm tuyệt vời để đầu tư vào CRE khi các chủ sở hữu gặp khó khăn về tài chính và các tài sản có mức giá thấp kỷ lục nhưng lại có tiềm năng tăng trưởng đáng kể về công suất thuê, doanh thu và dòng tiền.

Mua các khách sạn giảm giá sâu ở ngoại ô

Thị trường khách sạn bị ảnh hưởng nhiều hơn bất kỳ loại hình bất động sản nào khác, bởi đại dịch đã khiến công suất thuê, doanh thu trên phòng khả dụng và dòng tiền sụt giảm đáng kể. Hầu hết các khách sạn chỉ đạt công suất 40% nhưng đối với loại hình bất động sản có chi phí cố định cao như khách sạn, chỉ số này sẽ khó có duy trì được trong thời gian dài. Nhiều khách sạn sẽ đóng cửa vĩnh viễn như New York Hilton ở Quảng trường Thời đại, trong khi phần lớn sẽ lâm vào tình trạng khó khăn hoặc bị người cho vay siết nợ cho đến khi nền kinh tế phục hồi trở lại.

Tuy nhiên, điều này lại mang đến một cơ hội lớn cho chủ sở hữu hoặc nhà điều hành muốn mua lại những khách sạn này với mức chiết khấu sâu. Các nhà đầu tư nên tập trung vào các khách sạn ở các thị trường ngoại ô thuộc chuỗi nhượng quyền thương mại ở quy mô quốc gia và gần các sân bay để được hưởng lợi khi hoạt động đi công tác trở lại bình thường. Với tỷ lệ lấp đầy 40%, hầu hết các khách sạn đều thua lỗ, tuy nhiên, khi nền kinh tế cải thiện và nhu cầu bị tạm hoãn từ hoạt động kinh doanh và du lịch giải trí tăng lên, các khách sạn sẽ chứng kiến ​​sự gia tăng đáng kể trong thu nhập hoạt động ròng và dòng tiền.

Mua trung tâm thương mại giảm giá sâu và tiến hành tái cấu trúc

Sự khó khăn trong lĩnh vực bán lẻ đã trầm trọng hơn do đại dịch và nhiều chuyên gia bán lẻ dự đoán có 15.000 cửa hàng tại Mỹ sẽ đóng cửa trong năm 2020, tăng lên rất nhiều so với con số 10.000 của năm 2019. Tuy nhiên, ngành bán lẻ lại phát triển các hoạt động chuyển nhượng những trung tâm thương mại cũ kỹ, dột nát hoặc gặp khó khăn về tài chính, sau đó được chuyển đổi thành các khách sạn, không gian công nghiệp, sân chơi bowling, khu ăn uống, các nhà hàng hoặc rạp chiếu phim theo mô hình drive-in, trung tâm y tế và nhà ở.

Đã có rất nhiều trường hợp tương tự diễn ra tại Mỹ, khi các công ty CRE mua lại các trung tâm thương mại cũ hoặc các đại siêu thị với giá chiết khấu sâu ở mức 20-50 USD mỗi foot vuông, sau đó đóng cửa 50% hoặc hơn các không gian bán lẻ và chuyển các mặt bằng trống trở thành các mục đích sử dụng như đã đề cập ở trên.

Tuy vậy, có rất ít công ty tại Mỹ có đủ chuyên môn về đầu tư và phát triển CRE để hoàn thành các loại giao dịch vốn đòi hỏi sự thay đổi về “công năng của bất động sản để mang lại giá trị cao nhất và tốt nhất”. Mặc dù các dự án này có độ rủi ro cao và khó rót vốn, chúng lại có thể tạo ra lợi nhuận đầu tư đáng kể.

Phát triển các tòa nhà văn phòng ngoại ô xung quanh các thành phố

Khi các chuyến bay phục vụ du lịch và công tác của cá nhân và công ty trở lại, thị trường văn phòng ngoại ô bao quanh các đô thị sẽ được hưởng lợi rất lớn. Thị trường cao ốc văn phòng ngoại ô trên toàn nước Mỹ trước thời kỳ Covid-19 khá kém, với tỷ lệ trống trên 12% và tăng trưởng giá thuê chậm. Nhiều thị trường ngoại ô chỉ có rải rác các tòa nhà văn phòng cổ điển những năm 1980 và 1990 nhưng cũng chưa bao giờ đạt công suất trên 85%.

Tuy nhiên, trong thế giới hậu Covid, chỉ số này sẽ thay đổi khi nhu cầu về sản phẩm văn phòng tại khu vực ngoại ô tăng lên đáng kể. Hiện tại, điểm sáng là phân khúc văn phòng hạng A ở ngoại ô, nơi có thêm 3,9 triệu feet vuông (được thúc đẩy phần lớn nhờ chất lượng và việc chuyển dịch văn phòng sang các khu vực mới) và giá thuê trung bình tăng 3% lên 32,15 USD mỗi feet vuông.

Theo Jones Lang Lasalle, thị trường văn phòng Hoa Kỳ trong nửa đầu năm 2020 đã ghi nhận 14 triệu feet vuông bị bỏ trống, đưa lượng hấp thụ ròng xuống mức -8,4 triệu feet vuông, tương đương -0,2% hàng tồn kho. Các thành phố như New York và San Francisco, nơi chứng kiến ​​sự di cư đáng kể của các công ty và người dân, là nguyên nhân làm mất đi 26,7% tổng số công suất sử dụng tại Mỹ trong quý 2/2020. Diện tích cho thuê thứ cấp, trong khi đó, tăng 10,6% tương đương 5,2 triệu feet vuông, lên con số khổng lồ 61 triệu feet vuông trên toàn quốc.

Vì vậy, các chủ đầu tư xây dựng các tòa nhà văn phòng nên chuyển trọng tâm sang các khu vực ngoại vì nhu cầu về không gian văn phòng chất lượng tại đây sẽ tăng cao.

Bán các chung cư cao tầng ở nội thành và tái đầu tư vào các căn hộ sân vườn ngoại ô

Sự di cư của khách thuê khỏi các thành phố có giá cao, nơi tập trung giới công nghệ là một thay đổi về cấu trúc lâu dài đối với thị trường cho thuê ở Mỹ.

Theo Yardi Matrix, tăng trưởng giá thuê theo năm tính đến tháng Tám đã giảm -5,5% ở San Jose, -5,1% ở San Francisco, -1,0% ở Portland, -2,1% ở Los Angeles và -1,8% ở Washington DC. Mức giá thuê tại những thành phố tương tự trong thời gian còn lại của năm 2020 dự kiến sẽ còn giảm hơn nữa.

Nếu bạn là một nhân viên trẻ tuổi trong lĩnh vực công nghệ và có thể làm việc tại nhà, tại sao bạn lại phải chi 3.500 USD mỗi tháng cho một căn hộ một phòng ngủ ở San Francisco, nếu bạn có thể thuê một căn hộ ở Lake Tahoe hoặc Reno, bang Nevada với giá chỉ 1.200 USD mỗi tháng?

Mặc dù các chỉ số về căn hộ sẽ tiếp tục xấu đi ở khu vực đô thị, nhu cầu sẽ tăng mạnh ở các thị trường ngoại ô xung quanh những khu vực này. Một trong những CRE được định giá cao nhất trong vài năm qua là các căn hộ cao tầng ở đô thị, được giao dịch với tỷ lệ giới hạn dưới 4,0% tại nhiều thị trường trọng yếu. Chủ sở hữu của những bất động sản sản này nên bán chúng trước khi phải chứng kiến sự suy giảm trong thu nhập hoạt động ròng và tỷ lệ vốn hóa cao hơn.