Bộ TN&MT nói gì về việc “cấp sổ” cho condotel?

Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là phi thực tế

Tháng 2 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi các Sở TN&MT hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Bà Thịnh cho biết, ngay sau khi được ban hành, công văn 703 đã nhận được sự đón nhận hào hứng của dư luận. Tuy nhiên, vẫn còn những ý kiến nghi ngại về nội dung của công văn này.

Theo lãnh đạo Cục Đăng ký Đất đai, công văn 703 có hai nội dung quan trọng.

Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất, văn bản áp dụng theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch 2017. Theo đó, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch.

Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sẽ thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống. Loại hình này được quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg.

Theo bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, khái niệm "Đất ở không hình thành đơn vị ở" là không thực tế.

Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư 27 ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ TN&MT thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Thứ hai, về việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43, Khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01 của Chính phủ.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43 năm 2014 và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24 năm 2014 của Bộ TN&MT; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33 năm 2017 của Bộ TN&MT.

Do đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai và các luật có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Liên quan đến việc một số địa phương đưa vào văn bản phương thức đất ở không hình thành đơn vị ở, bà Thịnh cho rằng điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật. Nếu là đã đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở...

“Đất ở không hình thành đơn vị ở là không thực tế. Khái niệm này dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin gữa các nhà đầu tư, khách hàng”, bà Thịnh nói và cho rằng, việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư thị trường này.

Cần nới rộng “chiếc áo” pháp luật

GS. Đặng Hùng Võ

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, đánh giá văn bản 703 của Bộ TN&MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp thì sẽ xử lý ra sao. Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này.

“Chúng ta cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được và phát triển du lịch. Mục tiêu của luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt”, ông Võ phát biểu.

Theo ông, chúng ta cần tư duy bằng kinh tế chia sẻ chứ đừng tư duy theo kinh tế truyền thống, không nên băn khoăn việc là chung cư, nhà ở hay khách sạn.

“Việt Nam còn bỡ ngỡ về kinh tế chia sẻ, luẩn quẩn trong tư duy kinh tế truyền thống để đòi hỏi quản lý kinh tế chia sẻ là ko hợp lý. Để đổi mới mô hình tăng trưởng, kinh tế chia sẻ là yêu cầu bức thiết”, ông Võ đề nghị.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng Giám đốc Alpha Real, cho rằng bản chất của condotel là kinh tế chia sẻ, nên sẽ phù hợp để phát triển thúc đẩy hạ tầng du lịch để lôi kéo và đáp ứng lượng lớn khách trong nước và khác quốc tế đến Việt Nam.

Khi đó các chủ đầu tư làm ăn uy tín, có năng lực vận hành vẫn có điều kiện phát triển tốt, không để các chủ đầu tư không có năng lực biến thành kênh huy động vốn dẫn tới kiện tụng.