Cấp sổ đỏ theo văn bản 703 dễ gây “vỡ trận” condotel

Phải minh bạch hồ sơ

Phát biểu tại tọa đàm, luật sư Huế cho rằng lâu nay nhiều người cứ hô hào phấn đấu đạt tăng trưởng du lịch cao, nhưng lại chưa có số liệu về phát triển condotel nói riêng. Trong khi đó, doanh nghiệp cần dữ liệu để quyết định đầu tư, địa phương cần dữ liệu để quyết định cấp phép cho các dự án condotel.

Bên cạnh đó, tất cả các văn bản đã thừa nhận condotel là phòng khách sạn được xây dựng dạng căn hộ để kinh doanh du lịch. Do đó, đất đai phải là đất thương mại dịch vụ.

Luật sư Huế cho biết, công ty luật của ông đang tiếp nhận vụ 70 hộ kiện chủ đầu tư liên quan đến condotel. Chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12%, đã trả đủ, nhưng UBND tỉnh Khánh Hoà cấp giấy chứng nhận là đất ở (không hình thành đơn vị ở).

“Do Luật không quy định khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, nên tôi cho rằng phải đa dạng hình thức kinh doanh loại hình này. Chúng ta phải xác định condotel là căn hộ du lịch, phải đúng mục đích và pháp lý rõ ràng, từ đó lựa chọn nhà đầu tư uy tín”, luật sư Huế nói.

Theo luật sư Huế, văn bản 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ không có gì mới, chỉ là văn bản mang tính hướng dẫn nội bộ cho các Sở TNMT các tỉnh. Tinh thần pháp lý của văn bản 703 đều dựa trên luật hiện hành như Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản.

Luật sư Nguyễn Danh Huế.

Văn bản này không phải văn bản quy phạm pháp luật nhưng nhiều người lại hồ hởi, coi đó như “giấy khai sinh” cho condotel.

“Phải khẳng định, condotel dù có sổ đỏ hay không có sổ đỏ cũng là căn hộ để kinh doanh, chứ không vào ở được. Việc cấp sổ đỏ theo văn bản 703 sẽ làm nhiều nhà đầu tư chộp giật, có nguy cơ “vỡ trận” condotel, vì bán căn hộ cho nhiều người. Do đó, việc cấp sổ đỏ cho condotel phải minh bạch hồ sơ”, luật sư Huế nhấn mạnh.

Theo ông, việc cấp sổ đỏ cho condotel có thể là cú hích, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính việc cấp sổ đỏ này cũng phát sinh hai điều.

Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro.

Thứ hai, nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Vấn đề được luật sư Huế đặt ra là nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản khi đó sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được.

Vấn đề này Bộ TNMT và Bộ VHTT&DL không giải quyết được. Chưa nói đến khi mua dự án, nhà đầu tư thứ cấp đã vay ngân hàng, sau khi được giao căn hộ lại tiếp tục vay ngân hàng, như vậy sẽ có tình trạng chỉ có một căn hộ, nhưng nhà đầu tư lại vay nhiều ngân hàng.

“Chúng ta đang có quy chế quản lý nhà chung cư, chúng ta có thể ban hành quy chế riêng cho loại hình condotel này, chủ đầu tư có thể tự thành lập đơn vị quản lý hay nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và trả chi phí quản lý. Điều quan trọng hiện nay là chúng ta đang thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết. Còn về khung pháp lý, chúng ta đã có hệ thống quy phạm pháp luật hiện tại cơ bản đáp ứng được thực tế”, đại diện Công ty Luật Hừng Đông cho biết.

Không cần quá lo lắng

Cùng trao đổi về vấn đề này, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng của tổng thể một chuỗi các hoạt động trong quy trình.

Theo đó, cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đơn giản chỉ là sự ghi nhận sự cho phép hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước đối với chủ nhà đầu tư. Còn cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp tức là thừa nhận giao dịch hợp pháp trên thị trường thứ cấp đó.

Theo bà Thịnh, việc cấp giấy chứng nhận thời gian qua với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” khi chưa có Văn bản 703 khiến cơ quan quản lý địa phương lúng túng. Bởi nếu cấp phép thì vi phạm quy định pháp luật, còn không cấp phép thì bị phản ánh là khó dễ.

“Do đó, văn bản 703 đã đưa ra hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận, chúng ta không nên lo lắng quá, chỉ cần đảm bảo đầu vào chuẩn, câu chuyện này là giữa nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Người có tài sản cũng phải tạo lập tài sản một cách hợp pháp”, đại diện Bộ TN&MT cho biết.

Bà Thịnh cũng cho biết, Luật đất đai 2003 có chấp nhận chế độ đa loại hình mục đích sử dụng đất trong một dự án đầu tư thì trong Luật đất đai 2013 cũng vẫn giữ nguyên như vậy.

Bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai.

Năm 2005, Thông tư 01 của Bộ TN&MT có xác định mục đích sử dụng đất đối với dự án có cả đất ở và đất thương mại dịch vụ. Một khu phức hợp có cả đất ở và sử dụng dịch vụ thì xác định là đất ở. Luật đất đai 2013 hoàn toàn kế thừa và chúng ta có thể tham khảo Điều 3 Nghị định 01.

Trường hợp mù mờ thông tin nhà đầu tư sơ cấp, thứ cấp và đầu vào một số địa phương giao đất ở không hình thành đơn vị ở thì có dự án được cấp, không được cấp, cấp xong thu hồi nếu như xác định hình thức sử dụng đất chưa phù hợp với pháp luật.

“Trong văn bản 703 có đề cập đến vấn đề các địa phương rà soát, xem xét các điều kiện cụ thể, xem xét các yếu tố quy hoạch. Do đó, vấn đề sở hữu công trình, diện tích chung, riêng, các bộ nên ngồi lại với nhau”, đại diện Bộ TN&MT đề nghị.

Gắn condotel với chính sách phát triển đất đai

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng để condotel phát triển, cần gỡ được một trong hai nút thắt chính. Đó là gắn sự phát triển của condotel với chính sách phát triển về đất đai.

Tại các nước phát triển như Mỹ, các chủ đầu tư đầu tư vào condotel sẽ không bị vướng bởi đã có chế độ sử dụng đất rành mạch. Tại đây, nếu doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì thì sẽ được hưởng mức thuế thấp, còn muốn thuê dài hạn thì thuế mức thuế phải chịu sẽ cao.

Tuy nhiên, ở Việt Nam chính sách đất đai có thể đã không còn phù hợp với nền kinh tế thị trường. Do đó, doanh nghiệp khi đầu tư vào condotel đang gặp một số vướng mắc về mặt pháp lý… khiến họ e ngại.

Thêm nữa, xét về tư duy đầu tư bất động sản, hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang khai thác bất động sản bằng việc chờ giá bất động sản tăng theo thời gian. Đây là tư duy rất xấu, được hình thành từ chính sách đất đai thiếu ổn định của Việt Nam. Đây là điểm cần tháo gỡ.

“Tôi cho rằng chúng ta nên gắn liền chính sách đất đai với chính sách thuế. Theo đó, khi doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian dài thì vẫn có thể nhưng khi ấy thuế đất sẽ phải nộp cao hơn. Và ngược lại nếu như doanh nghiệp muốn thuê đất với thời gian ngắn thì thuế đất cũng được đánh giá thấp hơn. Chính sách như vậy sẽ làm thay đổi quan niệm của doanh nghiệp về bất động sản”, ông Võ đề nghị.