Bỏ phí bảo trì là giải pháp cực đoan

Tại một hội nghị của Bộ Xây dựng về công tác vận hành, sử dụng, quản lý nhà chung cư, lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở.

Theo vị này, quy định khi mua nhà phải nộp 2% ngay từ đầu như hiện nay còn nhiều vấn đề phức tạp phát sinh. Khi bỏ khoản quỹ này, nếu sau đó phát sinh vấn đề cần phải có chi phí thì có thể yêu cầu cư dân nộp vào. Trường hợp có người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn.

Trao đổi với CafeLand, bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản của Savills TP.HCM, cho rằng thực ra nếu luật rõ ràng hơn, quy định khoản thu đó phải có sự quản lý của bên thứ 3 thì sẽ không có chuyện chủ đầu tư chiếm dụng, chây ì bàn giao và đơn vị liên quan như ban quản trị không có cơ hội để tư túi thiếu minh bạch.

Bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản của Savills TP.HCM.

Trên thực tế, những lo ngại khi quỹ bảo trì rơi vào tay chủ đầu tư hoặc ban quản trị không phải không có cơ sở bởi đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra khi chủ đầu tư “ôm” quỹ bảo trì hàng chục, thậm chí hàng trăm tỉ đồng của cư dân nhiều năm trời. Một số trường hợp khác thì bị thành viên ban quản trị cùng quỹ bảo trì “cao chạy xa bay”.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo một số chuyên gia, là do ở một số tòa nhà chung cư mô hình ban quản trị hoạt động chưa có hiệu quả, chủ yếu theo mô hình tự quản, trách nhiệm thấp. Có những trường hợp cư dân phải cầu cứu khắp nơi trước tình trạng quỹ bảo trì bị trưởng ban quản trị chung cư chi tiêu không minh bạch. Trong khi quy định cũng chưa có chế tài xử phạt đối với việc vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư.

Do đó, theo bà Ái, Nhà nước phải thể hiện vai trò trung gian trong việc quản lý, kiểm soát quỹ bảo trì. “Việc bỏ khoản phí này là giải pháp cực đoan”, bà Ái khẳng định.

Đại diện Savills cũng cho rằng, bên cạnh quỹ bảo trì, những tranh chấp chung cư xảy ra hiện nay phải nhìn nhận nguyên nhân từ cả hai phía:chủ đầu tư và cư dân. Tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chủ yếu đến từ việc sản phẩm không được như kỳ vọng ban đầu.

“Chủ đầu tư bán hàng bao giờ cũng quảng cáo hơi quá đà, nhưng ở khía cạnh khác người mua nhà Việt Nam vẫn còn theo tâm lý đám đông. Chỉ cần thấy dự án có vẻ “hot” là mua, khi mua không xem kỹ hợp đồng. Khi nhận nhà, nếu rơi vào thời điểm thị trường đang nóng, hàng chưa ra đã có người hỏi mua thì không có vấn đề gì. Ngược lại, khi thị trường không được tốt, không bán hoặc cho thuê được thì quay lại “ăn vạ”. Lúc đó vẫn đề tranh chấp sẽ phát sinh”, bà Ái phân tích.

Đối với vấn đề phí quản lý, đại diện Savills cho rằng, việc đánh giá phí quản lý cao hay thấp đang mang tính chủ quan.

“Chúng tôi nhận thấy nhiều chủ đầu tư không hiểu rõ phí quản lý cao thấp như thế nào. Nhiều chủ đầu tư khi quyết định mức phí quản lý rất hồn nhiên so sánh với nhà bên cạnh, thấy họ thu 10.000 đồng/m2 thì cũng thu như vậy mà không biết rằng, chi phí quản lý phải căn cứ vào thiết kế toà nhà và dự toán chi tiết về yếu tố con người” bà Ái nhận xét.

Tình trạng tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì diễn ra ngày càng phổ biến.

Phân tích rõ hơn, bà Ái ví dụ, toà nhà có thiết kế khác nhau, dự án 1.000 căn hộ chia thành năm tháp, tháp nào cũng có một lễ tân, khác với dự án chỉ có hai tháp – hai lễ tân hoặc cả năm tháp chỉ có một quầy lễ tân.

Chi phí chi trả cho người quản lý cũng không tương ứng với tỷ lệ căn hộ trong toà nhà, tức không phải một toà nhà có 100 căn thì phí quản lý 30 triệu đồng, 1.000 căn thì 300 triệu đồng. Như vậy về mặt con người, cách tính chi phí cũng đã khác nhau.

“Bản thân chủ đầu tư còn không hiểu rõ thì chuyện cư dân không hiểu là đương nhiên. Cho nên, vai trò của truyền thông rất quan trọng. Để người dân hiểu được cách sống cũng như những vấn đề tại các chung cư phải cần thêm thời gian nữa”, bà Ái nói.

Theo bà Ái, để hạn chế tranh chấp, chủ đầu tư khi đưa ra mức phí quản lý phải nhìn vào dự toán chi tiết về con người. Nếu thuê công ty quản lý thì đầu tiên là tính minh bạch. Đối với cư dân phải hiểu cách tính, hiểu về toà nhà của mình chứ không nên so sánh một cách chủ quan.

Vừa qua có tình trạng cư dân gây sức ép với chủ đầu tư trong quá trình đấu tranh đòi quyền lợi bằng cách không đóng phí dịch vụ, khi cho rằng dịch vụ chủ đầu tư không tốt. Về việc này, theo đại diện Savills, đánh giá dịch vụ có tốt hay không tốt để đóng tiền hay không đóng tiền không phải là cách ứng xử đúng.

“Dù tốt hay không, tháng đó công ty quản lý cũng đã phải trả chi phí dịch vụ đó rồi. Chất lượng dịch vụ ra sao, đơn vị quản lý có thể trừ đi một phần nào đó nhưng không bao giờ nói không trả lương cho người ta. Nếu không tốt thì thay chứ không thể vì không tốt mà không trả lương cho họ. Toà nhà vẫn hoạt động, điện vẫn bật, thang máy vẫn chạy, dù có sử dụng hay không. Đó thực chất là cái cớ mà cư dân đưa ra chứ không phải là lý lẽ logic”, bà Ái nhận định.

Nhìn chung, để hạn chế tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra ngày càng căng thẳng như hiện nay, đã có nhiều đề xuất về việc quản lý quỹ bảo trì 2%, xử lý chủ đầu tư khi bán nhà không như cam kết, quy định trách nhiệm ban quản trị.

Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây đã có kiến nghị gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng về đổi mới phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trong đó, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà khi nhận.

Theo HoREA, chủ sở hữu vẫn phải đóng 2% này nhưng trong 60 tháng. Đây cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư nên mới cần quỹ để sửa chữa, bảo dưỡng.

"Mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn", HoREA nêu đề xuất.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, các đề xuất mới chỉ giải quyết một phần trong hàng loạt những mâu thuẫn phát sinh. Vấn đề về quản lý chung cư cần có một nghiên cứu tổng thể của các cơ quan chức năng để giải quyết nhưng mâu thuẫn lợi ích đan xen.